Autori:

Môže zaniknúť nájom nebytových priestorov z dôvodu omeškania s úhradou nájomného, pokiaľ tento dôvod bol v nájomnej zmluve výslovne uvedený?

Na stránkach tohto fóra problematika súvisiaca s nájmom nebytových priestorov bola už veľmi často riešená z rôznych aspektov. Mnou riešená otázka sa týka toho, či v zmluvných vzťahoch zánik nájomného pomeru k nebytovým priestorom môže byť zakotvený už pri uzatvorení nájomnej zmluvy tak, že nájomná zmluva zaniká omeškaním s platbou nájomného, alebo nezaplatením nájomného. V jednej zmluve „pridanou hodnotou“ k tomu bolo, že navyše doba omeškania bola vymedzená tak, že vznikla reálna pochybnosť o jej neplatnosti z dôvodu neurčitosti. Sporná otázka sa týkala platnosti ustanovenia jedného odseku článku nájomnej zmluvy.

Nájomný pomer sa týkal podnikateľských aktivít zmluvných strán (obe zmluvné strany boli podnikateľmi) a nájomná zmluva bola uzatvorená v intenciách zákona č. 116/1990 Zb. v platnom znení (ďalej len „zákon“) na dobu neurčitú a bolo možné ju ukončiť dohodou, alebo 2 mesačnou výpovednou lehotou bez uvedenia dôvodu zo strany ktorejkoľvek zmluvnej strany.

Do zmluvy však bolo pojaté jedno sporné ustanovenie v článku s názvom „Výška nájomného, splatnosť a spôsob plnenia“ v tomto znení:

„Ak je Nájomca v omeškaní dlhšiu dobu, ako jeden celý mesiac, budú zmluvné strany považovať túto zmluvu za ukončenú a Nájomca s okamžitou platnosťou vyprázdni prenajaté priestory.“

Pre úplnosť by som doplnil, že tomuto odseku predchádzalo ustanovenie tohto znenia:

„Nájomné sa platí mesačne vopred a je splatné 10 dní pred ukončením kalendárneho mesiaca najneskôr však do 10. dňa príslušného mesiaca, za ktorý sa nájomné platí. Pri omeškaní Nájomcu s platením nájomného je Prenajímateľ oprávnený účtovať Nájomcovi úrok z omeškania, vo výške 0,05 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania.“

Sporný je jednak zánik nájomného pomeru nezaplatením nájomného ipso facto ako i platnosť dohodnutého ustanovenia z dôvodu absencie jeho určitosti ( § 37 ods. 1 Obč. zák.)

Keď analyzujem zámer zákonodarcu vzhľadom na prevažne kogentný charakter ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, najmä ustanovení o skončení nájmu, musím dôjsť k záveru, že zákon iné udalosti, ktoré vyvolajú zánik zmluvy okrem udalostí uvedených v ustanovení § 14 nepripúšťa.

Omeškanie s úhradou nájomného má svoj pôvod v plynutí času, čo je takisto objektívnou právnou skutočnosťou.

Zákon konkretizuje právne skutočnosti, ktoré podľa § 14 zákona môžu spôsobiť zánik nájmu, pokiaľ sa zmluvné strany o nich nedohodnú inak.

Zákonodarca pri nájme a podnájme nebytových priestorov mal záujem zaviesť striktnejší režim na právnu úpravu vzťahov a právny režim v najdôležitejších otázkach preto vyňal z úpravy Obč. zákonníka, ktorý je naopak ovládaný zásadou zmluvnej voľnosti. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov upravuje pri skončení nájomného pomeru uzatvoreného na dobu neurčitú možnosť jeho zrušenia jednostranným úkonom, a to výpoveďou pričom výpoveď nemusí byť zdôvodnená, pokiaľ sa účastníci nedohodli inak (napr. že nájom možno vypovedať iba z určitých dôvodov). Výpovedná lehota je 3 mesačná a zmluvná voľnosť je povolená iba čo do dĺžky dojednanej výpovednej lehoty.

Zákon pripúšťa 3 prípady iných právnych skutočností, ktoré vyvolajú zánik nájmu, ak zmluvné strany takýto ich účinok nevylúčili. Podľa § 14 zákona všetky 3 prípady sú právnymi udalosťami, a to objektívneho charakteru, nie právnymi skutočnosťami vôľového prejavu.

Podľa môjho názoru zákonodarca skončenie nájmu upravil vyčerpávajúcim spôsobom a subsidiárna pôsobnosť Obč. zákonníka prichádza do úvahy iba v prípade aplikácie tých inštitútov, ktoré nie sú upravené v samotnom zákone, napr. pre prípad odstúpenia od zmluvy.

Právnymi skutočnosťami, ktoré vyvolajú ipso facto zánik nájmu sú podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, sú iba:

1. smrť nájomcu,
2. zánik nájomcu ako právnickej osoby,
3. zánik predmetu nájmu, (pokiaľ sa účastníci zmluvy nedohodli, že ani týchto prípadoch nájom nezaniká).

Žiadnu inú právnu skutočnosť zákon nezaraďuje medzi právne relevantné udalosti, ktoré by ipso facto spôsobili zánik nájmu, tým prakticky ďalšiu udalosť nepripúšťa.

Zákon č. 116/1990 Zb. síce omeškanie s úhradou nájomného považuje za významnú právnu skutočnosť, avšak ho sankcionuje iba možnosťou podania výpovede zo strany prenajímateľa, samotnému omeškaniu, resp. nezaplateniu nájomného však nepriznáva takú právnu relevanciu, ktorá by mala vyvolať ipso facto zánik nájomného pomeru, preto som toho názoru, že vzhľadom na kogentný spôsob foriem zániku nájomného pomeru dohoda zmluvných strán o takejto forme zániku nájomného pomeru by nebola platná a to pre rozpor so zákonom.

Nevylučujem však pojať do zmluvy možnosť odstúpenia od zmluvy a v rámci tohto inštitútu zakotviť za dôvod odstúpenia od zmluvy nezaplatenie nájomného, resp. omeškanie s platbou nájomného po určitú dobu.

Jednoznačný právny názor na túto problematiku som však (zatiaľ) v judikatúre nenašiel.

Pripúšťam zánik nájomného pomeru ipso facto nezaplatením nájomného ak, sa na tom účastníci zmluvy dohodli, ak ide o nájom iných veci než nájmu nebytových priestorov, teda tam, kde sa neaplikuje zákon č. 116/1990 Zb.

Napr. v prípade prenájmu reklamných plôch (ktoré neupravuje zákon č. 116/1990 Zb. keďže nejde o nebytové priestory) v súvislosti s vydaním neodkladného opatrenia Krajský súd v Košiciach zamietnutie návrhu na vydanie neodkladného opatrenia medzi inými odôvodnil nasledovne: „odvolací súd konštatuje, že žalobca neosvedčil (vychádzajúc z dokazovania relevantného pre konanie) existenciu práva, ktorému žiada poskytnúť súdnu ochranu, pretože nezaplatením nájomného došlo k zániku nájomného vzťahu a nadväzujúc na to neosvedčil ani potrebu upraviť pomery strán sporu.“ (Krajský súd Košice, Sp. zn.: 3Cob/87/2022, dátum vydania rozhodnutia: 25.05.2022.)

Som toho názoru, že sporné ustanovenie nájomnej zmluvy je neplatné najmä z toho dôvodu, že je v rozpore so zákonom a keby to nebolo neplatné pre rozpor so zákonom, potom by bolo neplatné z dôvodu neurčitosti podľa § 37 ods. 1 Obč. zákonníka, čo však vzhľadom na jeho oddeliteľnosť od ostatných častí zmluvy nevyvoláva neplatnosť nájomnej zmluvy, ktorá ostáva vo zvyšnej časti aj naďalej platná. Dôvod neplatnosti teda vyvodzujem primárne pre jeho rozpor so zákonom, a ak by tento dôvod neobstál, tak podporne aj z dôvodu neurčitosti.

Zo strany nájomcu však rezonuje taký právny názor, že sporné ustanovenie nájomnej zmluvy je platné, pretože zmluvná voľnosť nebola ničím obmedzená a v rámci zmluvnej voľnosti ide o dohodu, a v prípade, ak 1. nedoplatok nájomného vznikol za kalendárny mesiac október, tak podľa tohto ustanovenia nájomný pomer zanikol dňom 12. novembra príslušného roka. Protistrana je toho názoru, že uvedený spôsob zániku nájomného pomeru je platný a ustanovenie je určité.

Z dôvodov uvedených vyššie, však s týmto právnym názorom nesúhlasím, lebo dohodou o skončení nájmu je taká dohoda, v ktorej sa zmluvné strany dohodnú na konkrétnom čase (termíne) skončenia nájmu po uzatvorení nájomnej zmluvy, ktorou sa záväzkový vzťah založil.

Čo sa týka určitosti sporného ustanovenia som toho názoru, že táto náležitosť tu absentuje, lebo nevieme s určitosťou povedať čoho sa týka (omeškanie totiž nie je špecifikované, aj keď figuruje v článku pod názvom „nájomné a spôsob jeho plnenia“ ).

Iba na margo veci dodávam, že omeškanie pritom nemusí znamenať vôľový prejav nájomcu nezaplatiť nájomné, lebo omeškanie môže nastať nedopatrením, alebo omylom, napr. prevodom na nesprávne uvedený účet a pod.

Akákoľvek „dohoda o skončení zmluvy“ alebo o zániku nájomného pomeru má byť uzatvorená osobitne, osobitným právnym úkonom, nie v samotnej zmluve, ktorou sa založil nájomný pomer.

Podľa môjho názoru neurčitosť nevyplýva iba z neurčitosti označenia druhu omeškania, ale predovšetkým z dôvodu neurčitosti samotnej formulácie, že čo treba rozumieť pod dobou, ktorá je „dlhšia ako celý jeden mesiac“.

Ustanovenie o tom, čo má nájomca následne spraviť, t. j. že je povinný okamžite vypratať nebytový priestor, sa vzťahuje na vypratanie a nie na čas zániku nájmu.

Z tohto aspektu (teda z hľadiska určitosti) v prípadoch mimo aplikácie zákona č. 116/1990 Zb., uvedené ustanovenie by malo byť sformulované aspoň tak, že v prípade omeškania nájomcu s platením nájomného, nájomný pomer zaniká konkrétne vymedzeným dňom po splatnosti pohľadávky napr. tak, že ak nájomca nezaplatí splatné nájomné riadne a včas, nájomný pomer zaniká 30. dňom po splatnosti nájomného.

„Viac ako jeden mesiac“ môže mať tak reštriktívny ako i extenzívny výklad, preto sa prikláňam k názoru o neurčitosti a teda neplatnosti tohto ustanovenia. .

Doba dlhšia ako jeden mesiac totiž nemá jednoznačne vymedzený koniec, totiž ňou môže byť jeden mesiac a jeden deň, aj jeden mesiac a dva dni, ako i dva a viac mesiacov. Tým, že takto vymedzená doba nemá určitý koniec, ani čas ukončenia (zániku) zmluvy nemožno presne stanoviť.

Ohľadne interpretácie pojmu neurčitosti v danom prípade však pripúšťam aj iný výklad.

Som toho názoru, že sporné ustanovenie nájomnej zmluvy by sa mohlo sformulovať aj tak, že v prípade omeškania nájomcu s plnením nájomného po dobu dlhšiu ako jeden mesiac od jeho splatnosti, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy, čím sa zmluva zrušuje doručením odstúpenia od zmluvy nájomcovi (ex nunc). V tomto prípade ale rozhodnou právnou skutočnosťou by bolo samotné písomné odstúpenie od zmluvy a súd by skúmal ako predbežnú otázku platnosť odstúpenia od zmluvy, t.j. či v dobe odstúpenia od zmluvy omeškanie nájomcu trvalo viac ako jeden mesiac.

Odstúpenie od zmluvy však medzi účastníkmi dohodnuté nebolo, ani sa nevykonalo.

V spornom prípade, kde nájomca pokračoval v užívaní predmetu nájmu aj po zániku nájomného pomeru, (ktorý napokon mal zaniknúť výpoveďou zo strany prenajímateľa), prenajímateľ sa domáha do trvania nájomného pomeru zaplatenia nedoplatku dohodnutého nájomného a po zániku nájomného pomeru vydania bezdôvodného obohatenia (pričom preukázal, že obvyklé nájomné nie je nižšie ako bolo dohodnuté nájomné), doba trvania nájomného pomeru je dôležitá aj z hľadiska príslušenstva pohľadávky, keďže dohodnuté úroky z meškania boli dvojnásobne vyššie ako zákonné úroky z omeškania z titulu vydania bezdôvodného obohatenia.

Rád by som poznal názor mojich kolegov, resp. sa oboznámil s relevantnou judikatúrou, ktorá mi možno unikla (napriek tomu, že som po nej pátral).

Ďakujem za zaujímavý príspevok.

V kontexte mojich doterajších názorov prezentovaných na tomto blogu (aj konkrétne v kontexte zákona č. 116/1990 Zb.) asi nebude prekvapením, že by som zdôrazňoval zmluvnú slobodu. Nevidím dôvod, prečo by dojednanie o automatickom skončení v zmluve medzi dvoma podnikateľmi nemalo byť právnym poriadkom rešpektované.

Čo sa týka judikatúry, dovolím si stručne citovať zo staršieho článku a diskusie o nájme nebytových priestorov:

"Judikatúra dovodila, že toto ustanovenie je kogentné v tom zmysle, že zákonom ustanovené výpovedné dôvody nemožno dohodou strán vylúčiť (OS Rimavská Sobota, 6 C 33/2007, 4.9.2007; NS ČR 28 Cdo 3454/2007, 23.1.2008). Je však možné dohodnúť ďalšie výpovedné dôvody (NS ČR, 26 Cdo 1167/2001, 25.2.2003). Otvorenou podľa mňa ostáva otázka, či možno zákonom ustanovené dôvody zmluvne upraviť (napr. viazať výpoveď z dôvodu omeškania s platením nájomného podľa § 9 ods. 2 písm. b) ZNaPNP na písomnú výzvu a poskytnutie dodatočnej lehoty na plnenie). Z uvedenej judikatúry sa skôr zdá, že toto možné nie je (hoci pri existencii takéhoto dojednania by výpoveď prenajímateľa bez dohodnutej písomnej výzvy mohla byť podľa môjho názoru považovaná za výkon práva v rozpore s dobrými mravmi)."

"Celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní (smysl ani účel těchto ustanovení nevyžaduje, aby šlo o úpravu kogentní), strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v tomto pododdíle o. z. Platí to i o ustanovení § 2312 o. z. upravujícím délku výpovědní doby u nájmu sjednaného na dobu neurčitou. Není přitom významné, že si „jinak“ práva a povinnosti strany upravily již před účinností o. z. Výpovědní doba u nájmu pozemku, nešlo-li o nájem pozemků patřících do zemědělského nebo lesního půdního fondu, činila tři měsíce ( § 677 odst. 2 obč. zák.), podle § 678 obč. zák. se však mohly strany dohodnout i na jiné délce výpovědní doby. Úprava výpovědní doby byla dispozitivní i za účinnosti obč. zák., také po změně právní úpravy je třeba na ujednání stran o tříměsíční výpovědní době nahlížet jako na ujednání, jímž se odchýlily od dispozitivní úpravy ustanovení § 2312 o. z." NS ČR, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím