rss
Zrušme (alebo aspoň novelizujme) zákon o nájme nebytových priestorov!
Juraj Gyarfas, 29. 09. 2009 v 14:12
Napriek bojovne znejúcemu názvu a pravdepodobne môjmu prvému použitiu interpunkčného znamienka "!" tento text nemá byť žiadny pamflet ani legislatívny návrh.
V prvom rade by som rád načrtol niektoré problémy súvisiace s aplikáciou zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom a účinnom znení (ZNaPNP). A v druhom rade by som rád vyvolal diskusiu o zmysle tohto zákona a možnostiach, ako ho posunúť smerom k väčšej ochrane právnej istoty účastníkov právnych vzťahov. Alebo, či by sme ho nedokázali úplne zrušiť.
Chápem, že zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov bol prijímaný v pohnutých revolučných časoch na pozadí rozbiehajúcej sa malej privatizácie a divokého kapitalizmu á la Rivers of Babylon. Možno je môj pohľad na tento zákon ovplyvnený práve tým, že v tom čase ma ešte zaujímali celkom iné veci ako trh s nehnuteľnosťami a neviem preto precítiť problémy, ktoré sa zákonodarca snažil anticipovať. V súčasnosti však nerozumiem, prečo musí byť tento druh nájmu regulovaný samostatným zákonom a prečo tento zákon musí byť o toľko formalistickejší ako všeobecná úprava nájmu v Občianskom zákonníku.
Tento zákon má podľa mňa značný význam z hľadiska právnej regulácie podnikateľského prostredia. Stretáva sa s ním takmer každý podnikateľ v podstate hneď na začiatku podnikania pri prvom nájme administratívnych, obchodných alebo výrobných priestorov. A to samozrejme nehovoriac o podnikateľoch v realitnej oblasti, pre ktorých sú zmluvy podľa tohto zákona alfou a omegou podnikania. V praxi to môže vyzerať tak, že nájomný vzťah funguje bez problémov, dokým jedného dňa neprídu právnici (napríklad v rámci due diligence) a nezačnú upozorňovať na možné dôvody neplatnosti nájomných zmlúv. Prípadne v horšom prípade príde samotný nájomca v sprievode právnikov a po mnohých rokoch fungujúceho nájomného vzťahu vyhlási, že zmluva je neplatná a on bez ohľadu na dohodnutú dobu nájmu a výpovedné dôvody odchádza. Okrem zvláštneho postavenia zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov v systéme súkromného práva je práve toto riziko neplatnosti a ohrozenia právnej istoty účastníkov dôvodom, pre ktorý podľa môjho názoru treba o tomto zákone diskutovať.
Náležitosti zmluvy
Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov sú upravené v § 3 ods. 3 ZNaPNP. Ide o (i) predmet nájmu, (ii) účel nájmu, (iii) výšku nájomného, (iv) splatnosť nájomného, (v) spôsob platenia nájomného, a (vi) čas nájmu (ak nejde o neurčitý čas). Podľa § 3 ods. 4 ZNaPNP je zmluva, ktorá tieto náležitosti neobsahuje, absolútne neplatná.
Rozdiel oproti § 663 OZ je zjavný a práve toto ustanovenie ZNaPNP je najčastejším dôvodom neplatnosti nájomných zmlúv a právnej neistoty účastníkov. Netrúfam si na komplexný výklad tohto ustanovenia, rád by som však upozornil na niektoré rozhodnutia a názory, ktoré z neho robia formalistické kladivo na zmluvy.
Problematická často býva úprava nájomného. Nájomné je podľa mňa primárne ekonomickou kategóriou, až potom právnou. Strany zvažujú svoje ekonomické záujmy a predpoklady a nájomné si podľa svojej ekonomickej úvahy môžu dohodnúť pevnou čiastkou v určitej výške, ale napríklad aj percentom z obratu dosiahnutého v prenajatých priestoroch. Zároveň by z ekonomického hľadiska mohlo byť zmysluplné, dohodnúť si paušálnu čiastku zahŕňajúcu nájomné aj úhrady za služby poskytované spolu s nájmom (elektrická energia, vodné, stočné, teplo). Podľa prevažujucého výkladu § 3 ods. 3 ZNaPNP je však takáto dohoda sankcionovaná absolútnou neplatnosťou celej nájomnej zmluvy z dôvodu absencie výšky nájomného (NS ČR, 28 Cdo 3487/2006, 24.9.2007; VS Praha, 11 Cmo 29/96, 29.5.1996).
Podobne formalistický výklad sa aplikuje aj na splatnosť nájomného a spôsob platenia (aj keď judikatúra, ktorá by to potvrdzovala mi nie je známa). To znamená, že ak v nájomnej zmluve chýba presné určenie splatnosti nájomného a spôsob platenia (napr. prevodom - veď kto už by platil v hotovosti), je celá zmluva neplatná od počiatku a nenapraviteľne. Toto je podľa mňa ťažko pochopiteľné aj pre právnika, nie to ešte pre neprávnika, ktorý sa spoliehal na iné zmluvné dojednania a platenie prevodom berie ako samozrejmosť, nad ktorou ani nepremýšľal.
Forma zmluvy
S otázkou náležitostí súvisí aj otázka formy zmluvy. Podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP musí mať zmluva o nájme nebytových priestorov písomnú formu. Toto ustanovenie je jasné a v praxi asi nespôsobuje interpretačné ťažkosti (aj keď posúva nájom nebytových priestorov do výrazne formálnejšej roviny ako nájom pozemkov alebo bytov).
Nejasnosti však môže spôsobiť forma podnájomnej zmluvy. Na jednej strane by sa zdalo, že analogicky s nájomnou zmluvou by zákonodarca mal aj v prípade podnájomnej zmluvy vyžadovať písomnú formu. Na druhej strane česká judikatúra dovodila, že písomná forma podnájomnej zmluvy nie je podmienkou jej platnosti (NS ČR, 25 Cdo 2075/2003, 17.3.2005; NS ČR 25 Cdo 578/2005, 28.2.2007).
Súdne obchádzanie formalizmu
Formalizmus základných náležitostí súdy niekedy obchádzajú cez konštrukciu nájmu nebytových priestorov podľa všeobecných ustanovení OZ v prípade, keď sa nebytové priestory prenajímajú ako súčasť celej budovy alebo spolu s inými "vecami" (napr. parkovacími miestami) ako vec hromadná. Pri prenájme budovy ako celku (hoci jej súčasťou sú nebytové priestory) súdy dovodili aplikáciu všeobecných ustanovení OZ (VS Praha, 12 Cmo 244/2008, 3.12.2008; NS SR, 2 Cdo 271/2004; NS SR, M Cdo 251/2002; NS ČR, 31 Cdo 1895/2002, 20.1.2004; NS ČR, 20 Cdo 1059/98, 27.6.2000 - citované rozhodnutia sa síce rozchádzajú v otázke, či v takom prípade bol potrebný súhlas obce podľa staršieho znenia § 3 ods. 2 ZNaPNP, všetky sú však zajedno v tom, že nájom sa bude posudzovať podľa § 663 a nasl. OZ).
Zaujímavá je v tomto kontexte konštrukcia predmetu nájmu nebytových priestorov spolu s parkovacími miestami ako hromadnej veci. V konaní vedenom pod sp. zn. 32 Odo 1263/2006 najvyšší súd rozhodoval o dovolaní vo veci nájomnej zmluvy na kancelárske priestory a parkovacie miesta. Podľa nižších súdov bola táto zmluva neplatná, pretože neobsahovala výšku nájomného samostatne pre kancelárske priestory (podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP). Ako však na druhom odbornom sympóziu NS ČR (Brno, december 2008) povedala sudkyňa JUDr. Hornochová, najvyšší súd sa chcel vyhnúť zneplatneniu fungujúcej nájomnej zmluvy a preto v rozhodnutí konštruoval kancelárske priestory spolu s parkovacími miestami ako vec hromadnú, ktorej nájom spadá pod § 663 a nasl. OZ. Tým pádom absencia dohody o nájme špecificky pre nebytové priestory nespôsobovala neplatnosť.
Tento prístup považujem za sympatický. Zároveň však samozrejme otvára množstvo otázok. Je zrejmé, že analogické použitie tejto úvahy na nájom bytu a vylúčenie ochrany nájomcu bytu cez konštrukciu hromadnej veci by nebolo prípustné. Inými slovami, prenájmom bytu spolu s parkovacím miestom asi nemožno vylúčiť aplikáciu § 711 OZ. Odôvodnenie by sa v tomto prípade zrejme opieralo o dôvody, pre ktoré sú ochranné normy o nájme bytu považované za kogentné - teda zákonodarcom uznanú potrebu chrániť nájomcu bytu ako slabšiu stranu. Skutočnosť, že obdobné dôvody sa neuplatnili pri "obchádzaní" kogentného ustanovenia § 3 ZNaPNP cez konštrukciu hromadnej veci nasvedčuje tomu, že kogentnosť tohto ustanovenia rozumné odôvodnenie (okrem textuálneho) nemá.
Účel nájmu
Účel nájmu musí byť podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP v zmluve vyjadrený. Účel okrem toho musí byť v súlade s účelom, na ktorý sú nebytové priestory stavebne určené ( § 3 ods. 2 ZNaPNP). Zmluva, ktorou sa priestory prenajímajú na iný účel, než na ktorý boli stavebne určené, je neplatná (NS ČR, 26 Odo 865/2006, 25.9.2007).
Čo však v prípade, ak stavebné určenie starých budov už nezodpovedá reálnemu užívaniu? Asi je vhodné budovu znovu skolaudovať na aktuálny účel ( § 85 stavebného zákona), pretože súd pri posudzovaní neplatnosti bude vychádzať zo stavebnoprávnych rozhodnutí, nie z faktického užívania (KS Hradec Králové, 21 Co 32/98, 1.7.1998). Na druhej strane však stojí názor najvyššieho súdu, podľa ktorého na základe kolaudačného rozhodnutie z roku 1895 nemožno zmluvu posúdiť ako neplatnú, keď boli priestory medzitým prestavané a fakticky užívané inak. Je neudržateľné, aby sa nebytové priestory v centre Prahy na základe kolaudačného rozhodnutia z roku 1895 napriek inému faktickému užívaniu považovali za "konírna a sklad pícnin" (NS ČR, 28 Cdo 1796/2007, 1.11.2007).
Z hľadiska platnosti zmluvy je podstatné, aký účel je v nej uvedený. Ak nájomca fakticky užíva priestor v rozpore so stavebným určením, má voči nemu prenajímateľ výpovedný dôvod podľa § 9 ods. 2 písm. a) ZNaPNP, resp. by mohlo ísť o správny delikt podľa § § 105 a 106 stavebného zákona. Prípadná neplatnosť zmluvy sa však odvíja len od nesúladu zmluvného dojednania so stavebným určením (VS Praha, 11 Cmo 13/96, 20.3.1996).
Ako však riešiť situáciu, keď si nájomca najíma nebytové priestory stavebne určené na užívanie ako reštaurácia, za účelom ich rekonštrukcie a následného skolaudovania a užívania ako kancelárskych priestorov? Zdá sa, že z formalistického hľadiska je potrebné v zmluve vyjadriť účel nájmu ako prevádzkovanie reštaurácie, čo však z hľadiska zámeru strán nedáva zmysel. Podobne problematické sa javí zmluvné vymedzenie účelu nájmu ako administratíva (kancelárie), keďže na takéto dojednanie by analogicky dopadali úvahy o nemožnosti uzavrieť nájomnú zmluvu pred kolaudáciou priestorov. Domnievam sa, že aj tento príklad, ktorý ukazuje problematickú zosúladiteľnosť zmysluplnej ekonomickej dohody s jej právnym vyjadrením, podčiarkuje nevhodnosť formalistického znenia a výkladu ZNaPNP.
Nejasné ukončenie
Ďalšou nejasnou časťou ZNaPNP sú ustanovenia o ukončení nájmu, najmä § 9 ustanovujúci výpovedné dôvody. Zo znenia citovaného ustanovenia jednoznačne nevyplýva, či toto ustanovenia je kogentné a či možno niektoré z výpovedných dôvodov dohodou strán vylúčiť, prípadne upraviť, alebo či možno doplniť ďalšie výpovedné dôvody.
Judikatúra dovodila, že toto ustanovenie je kogentné v tom zmysle, že zákonom ustanovené výpovedné dôvody nemožno dohodou strán vylúčiť (OS Rimavská Sobota, 6 C 33/2007, 4.9.2007; NS ČR 28 Cdo 3454/2007, 23.1.2008). Je však možné dohodnúť ďalšie výpovedné dôvody (NS ČR, 26 Cdo 1167/2001, 25.2.2003). Otvorenou podľa mňa ostáva otázka, či možno zákonom ustanovené dôvody zmluvne upraviť (napr. viazať výpoveď z dôvodu omeškania s platením nájomného podľa § 9 ods. 2 písm. b) ZNaPNP na písomnú výzvu a poskytnutie dodatočnej lehoty na plnenie). Z uvedenej judikatúry sa skôr zdá, že toto možné nie je (hoci pri existencii takéhoto dojednania by výpoveď prenajímateľa bez dohodnutej písomnej výzvy mohla byť podľa môjho názoru považovaná za výkon práva v rozpore s dobrými mravmi).
Záver
V tomto texte som sa snažil upozorniť na niektoré dopady súčasnej úpravy zákona o nájme a podnájme bytov a nebytových priestorov a nadväzujúcej judikatúry, ktoré podľa môjho názoru zneprehľadňujú právne vzťahy a zbytočne ohrozujú právnu istotu strán. Ani zďaleka nemalo ísť o systematické a komplexné pokrytie všetkých aspektov nájmu nebytových priestorov a ani otázky, ktoré tu boli nadhodené, nie sú vyriešené do dôsledkov. Chcel som skôr upozorniť na to, koľko ťažkostí tento zákon spôsobuje pri právnom ukotvení ekonomicky zmysluplných dohôd, pričom nenachádzam celospoločenské záujmy alebo ochrany hodné záujmy slabších strán, ktorými by tieto ťažkosti boli odôvodnené.
V Českej republike bol tento zákon novelizovaný zákonom č. 360/2005 Sb., ktorého cieľom bolo "jednak další snížení míry právní regulace nájmu nebytových prostor, jakož i posílení smluvní volnosti a rovnosti subjektů v nájemních vztazích". K praktickej aplikácii novelizovaného znenia zákona by sa iste lepšie vedeli vyjadriť českí kolegovia. Novelizované ustanovenia však pôsobia jasnejšie a pragmatickejšie. V rámci legislatívneho procesu Senát už schválený návrh zákona vrátil a v pozmeňovacích návrhoch odporučil "úplné zrušení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor a převedení režimu právní úpravy nájmu nebytových prostor do režimu obecné úpravy nájmu obsažené v ust. § 663 a násl. občanského zákoníku". (Koukal, P.: K právní úpravě nájmu a podnájmu nebytových prostor, In: Právní zpravodaj, 10/2005, str. 11-13).
Diskusia o úplnom zrušení alebo aspoň rozsiahlej novelizácii zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov by podľa môjho názoru mala prebehnúť aj na Slovensku. Po prvé som presvedčený, že v tejto oblasti právnych vzťahov nie je dôvod osobitne chrániť jednu stranu. Práve naopak, neisté právne vzťahy komplikujú postavenie všetkých zúčastnených. A na prípadnú neistotu primárne doplatia tí, ktorí si nemôžu dovoliť drahých právnikov, ale spoliehajú sa na platnosť ekonomicky racionálnych zmluvných dojednaní (napr. malí podnikatelia v pozícii nájomcov alebo fyzické osoby-vlastníci v pozícii prenajímateľov).
Čo si o tom myslíte? Vedeli by sme si na Slovensku takúto zmenu predstaviť?
Názory k článku Zrušme (alebo aspoň novelizujme) zákon o nájme nebytových priestorov!:
E. Z., 29. 09. 2009 v 15:50 - z clanku som si zobral dve veci
2. zakon nie je az taky zly sam o sebe ale zle su rozhodnutia sudov ktore ho interpretovali prilis formalistickym sposobom. sudy vsak vymenit nemozeme tak radsej budeme novelizovat zakon.
Je na Slovensku nejaka pravna zasada ktora hovori ze po novelizacii zakona sa "stara" judikatura nemoze pouzivat na vyklad novelizovaneho zakona?
Juraj Alexander, 29. 09. 2009 v 17:42 - ad E.Z.
Ad 2: Samozrejme, vid. zakon o konkurze a restrukturalizacii - velmi sofistikovane nasroubovany na simplisticku a formalisticku pravnu kulturu a ajhla, funguje. Radsej, ako trpiet velke skody. Dokonca by som nevahal v novele porusit zakaz retroaktivity a akusi nevhodnost legalnej interpretacie a proste vyhlasil zmluvy (a zmluvne ustanovenia), ktore su v sulade s novelizovanym znenim, proste za platne.
Ad clanok: velmi pekny, suhlasim s navrhom, napada ma, ze najlepsie by bolo zakon ako taky zrusit spolu s prijatim uvedeneho intertemporalneho gulovo-bleskoveho ustanovenia. Zopar odlisnosti, ktore od normalneho najmu najom obchodnych priestorov vyzaduje, sa daju lahko upravit jednym paragrafom v OZ (nechapem, preco by si civilne pravo malo zakladat na administropravnych kategoriach - ak je predmet najmu dodany a pouzitelny, na stavebnom urceni by predsa nemalo zalezat - ak spravne organy najomnika vyhodia, prenajimatel porusil zmluvu, ak je predmet najmu nepouzitelny, taktiez, tak nevidim dovod na odvolavanie sa na stavebne urcenie; dtto pre najom bytu, ak sa byt pouziva ako byt a funguje ako byt, aj ked tak pred 30 rokmi nebol stavebne urceny, tak je to byt, viz. NS CR, 22 Cdo 333/2002, 20.2.2003).
E. Z., 29. 09. 2009 v 18:24 - vyznam judikatu
Viem si zivo predstavit taku argumentaciu: Dohoda stran o tom, ze cena prace bude 250 Sk az 300 Sk za m2 je neplatna kvoli neurcitosti, ako to judikoval Okresny sud Banska Bystrica, 14C/56/2007.
So zvysnym suhlasim.
Juraj Alexander, 29. 09. 2009 v 19:50 - Záväznosť vs. presvedčivosť
Rozhodnutia ostatných súdov je potom možné citovať pre podporu argumentácie, nie kvôli ich záväznosti. Pozor však, napr. deviaty odvolací okrsok v USA (Kalifornia) zakazuje citáciu nepublikovaných rozhodnutí (ak sa to nezmenilo od Hart v. Massnari, 266 F. 3d 1155 (9th Cir. 2001) - silno odporúčam na štúdium, viz. openjurist.org). To však nie je až taký problém, keďže prakticky všetky rozhodnutia odvolacích súdov a väčšina odôvodnených rozhodnutí prvostupňových súdov sa v USA publikuje.
Juraj Gyarfas, 29. 09. 2009 v 20:01 - Ad: E.Z.
1. Precedenčný systém? Hmmm, áno myslím si, že v istej rovine (najmä argumentačnej) ho máme (aj keď bez výslovnej záväznosti). Iste by bolo vhodné citovať aj literatúru - k zákonu o nájme a podnájme nebytových priestorov však (podľa mojich vedomostí) neexistuje podrobný slovenský komentár. Toto však nemala byť komplexná vedecká štúdia, ale skôr upozornenie na aplikáciu a prevažujúcu interpretáciu tohto zákona. A v tejto rovine je myslím na mieste používať judikáty aj nižších súdov ako argument. Nie ako dôkaz záväzného výkladu, ale ako ilustráciu prevažujúcej interpretácie.
2. Chyba je vo výklade a nie v zákone? Toto nie je celkom to, čo som chcel povedať a mrzí ma, ak môj článok tak vyznel. Je pravdou, že § 3 ZNaPNP by sa možno dal vykladať menej formalisticky, ale primárne je podľa mňa potrebné zmeniť túto právnu úpravu.
A rád by som sa čitateľov Lexfora, ktorý sa zúčastňujú na legislatívnom procese spýtal, či si myslia, že takáto zmena je reálna a zmysluplná?
Ondrej Jurišta, 29. 09. 2009 v 20:50 - či je reálna...
Inak nevidím nič zlé v tom, ak niekto podporí svoju argumentáciu rozsudkom OS...teda ak to nie je rozsudok "exot", ktorý sa postatne líši od zvyšku judikatúry v obdobnej veci. Bolo by preda v rozpore s princípom právnej istoty, ak by súdy rozhodovali obdobné veci odlišne...o tom asi ich nezávislosť nebude. Podobne nevidím problém v argumentácii opierajúcej sa o českú judikatúru...To všetko má preda k precedentom ešte ďaleko.
V našich končinách zákonodárca nič nepokazí tým, ak zákon postaví z formálneho hľadiska bezproblémovo. Kiež by sa tak dialo častejšie...
E. Z., 29. 09. 2009 v 21:43 - ad judikáty
R 22/1983 "Lze na základě jazykového (gramatického) výkladu ustanovení § 251 odst. 1 o. z., jakož i vzhledem k předpokladům řádného prodeje vyplývajícím z ustanovení § 244 o. z., dovodit, že za větší počet vad věci prodané v obchodě lze zpravidla považovat alespoň tři vady věci."
ad rozsudok OS: ak nie je publikovany tak podla mna by nemalo byt pripustne ho pouzivat. ako ma bezny obcan na sude vediet ci citovany rozsudok OS Velky Krtis je "exot"?
Marcel Jurko, 29. 09. 2009 v 22:11 - Nebytové priestory, alebo reálne časti stavby ?
Podľa môjho názoru by bolo potrebné úplne zrušiť ZNaPNP pretože:
- zákon ani neumožňuje svoje rosiahle aplikovanie v praxi, pretože v skutočnosti (ako to už hovorím vyššie) sa vzťahuje IBA na nebytové priestory a nie na akékoľvek "nebytové" miestnosti v stavbe. Typickým znakom stavieb, ktorá pozostáva (aj) z nebytových priestorov je pluralita vlastníkov, podiel na spoločných častiach a zariadeniach stavby, podiel na pozemku, správa domu a pod.
- zákon nerieši ani tie najzákladnejšie problematické otázky, ktoré priniesla prax (tie sa musia po skúsenostiach vlastníkov a nájomcov objavovať v zmluvách - zákon teda neplní svoju funkciu - regulovať vzťahy) - ide napríklad o právo prenajímateľa vstúpiť do nájomcom opusteného ale uzamknutého NP po skončení nájomnej doby, čo s hnuteľnými vecami vnesenými do NP? - skladovať, neskladovať, poistiť, zodpovednosť?
- napokon zákon (svojim charakterom, ako celok) sa stal obsolétny, rieši nedôsledne, zlým smerom a zlou vecnou pôsobnosťou okruh spoločených vzťahov, ktoré by bolo možné úplne bez ťažkostí ponechať na zmluvnú úpravu strán
Marcel Jurko, 29. 09. 2009 v 22:21 - Ad judikáty/predecensy
Skôr mi chýba možnosť podať dovolanie na základe vydaného zjednocujúceho stanoviska NS SR v prípade, ak sa otázka, ktorá bola predmetom "zjednotenia" v prechádzajúcom konaní riešila odlišne z týmto zjednotením. Nešlo by o zavedenie záväznosti zjednocujúcich stanovísk (pretože toto by nemusel súd v novom konaní rešpektovať), išlo by však o možnosť opätovne predložiť svoju argumentáciu vo svetle zjednocujúceho stanoviska (veľakrát vydaného ako konfrontácia rôzných názorov a rozsudkov). Napokon podaním dovolania by pochopiteľne nebola dotknutá právoplatnosť a vykonateľnosť napadnutého rozhodnutia.
E. Z., 29. 09. 2009 v 22:47 - ad MJ
Ak by podanim dovolania nebola dotknuta pravoplatnost a neslo by o zavedenie zavaznosti stanovisk, aky vyznam by to malo? (Okrem materialu pre pisatelov hrubych komentarov)
Michal Novotný, 29. 09. 2009 v 22:59 - Zaujímavý posun
Myslím, že budem len nosiť drevo do lesa, keď budem súhlasiť s Jurajom. Ten zákon (pravdepodobne) pri svojom vzniku mal určitý význam (nebytových priestorov bolo asi málo a tak sa chcelo zabrániť nejakým machináciám s nimi), no dnes vzhľadom na rozvoj realitného trhu v tejto oblasti sú tieto dôvody asi dávno prekonané.
Taktiež súhlasím s Jurajom v tých čiastkových záveroch. Ale tiež mám dojem, že tie praktické problémy spôsobili skôr súdy svojím extrémne formalistickým výkladom. Napríklad sa dlhé roky tvrdilo, že nedostatok súhlasu obce s prenájmom je dôvodom neplatnosti zmluvy - hoci § 47 OZ ponúkal krásnu a omnoho prijateľnejšiu aplikačnú cestu smerom k nedostatku účinnosti. Samozrejme to potom súdy "preklenujú" argumentami, ktoré sú nezmyselné, ale presne v opačnom smere (napr. vec hromadná).
Osobne si myslím, že zmena zákona nie je v najbližšej dobe reálna (musela by sa nájsť silná politická "vôľa"), tak ako nie je reálne odstrániť výkladové problémy v Občianskom zákonníku, o ktorých sa už roky vie.
De lege ferenda však podľa môjho názoru bude musieť konštrukcia nájmu "nebytového priestoru" v tom dnešnom zmysle úplne zaniknúť, pretože ak sa v rekodifikácii presadí zásada superficies solo cedit, potom nemôžu naďalej existovať nebytové priestory ako samostatné predmety právnych vzťahoch. Čiže sa z toho bude musieť stať nájom obchodných miestností a ten sa bude môcť spravovať v podstate ustanoveniami o nájme stavieb...
Ale k jednému názoru, ktorý tu vyššie odznel, som chcel jednu poznámku: nie je to prvý krát, čo som sa stretol s názorom, že nehnuteľnosti, ktoré sa majú podľa katastrálneho zákona zapisovať do katastra nehnuteľností, sú predmetmi právnych vzťahov len vtedy, ak sú tam zapísané. Toto stanovisko je ale mylné a možno to demonštrovať práve na príklade nebytových priestorov.
Pojem nebytového priestoru definuje § 2 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. Z tohto ustanovenia je zrejmé, že jedinou podmienkou klasifikácie priestoru ako nebytového je, aby išlo o (i) súbor miestností, (ii) určených kolaudačným rozhodnutím na iné účely než bývanie. Takýto nebytový priestor je podľa § 118 ods. 2 OZ predmetom právneho vzťahu. V žiadnom z týchto ustanovení nie je ani zmienka o tom, že by podmienkou kvalifikácie priestoru ako nebytového mal byť jeho zápis v katastri.
Zápis v katastri má jediný význam - totiž, že nebytový priestor nie je možné previesť (v zásade) inak než za pomoci vkladu do katastra ( § 5 zákona č. 182/1993 Z.z.). Ale logicky predsa prvý vlastník (objednávateľ alebo zhotoviteľ) ani napr. dedič vklad do katastra nepotrebuje, lebo sa stane vlastníkom priamo na základe právnej skutočnosti.
Zuzana Kolenova, 30. 09. 2009 v 14:26 - Zuzana Kolenova
a ďakujem za Jurajovi za skvelý post, na ktorý nemôžem nereagovať :-) V rámci problematiky nájmu nebytových priestorov (a asi aj nájmu vo všeobecnosti) je veľa podnetov k diskusii (okrem už spomenutých, napr. aj možnosť uzatvoriť nájomnú zmluvu na NP pred jeho kolaudáciou; vstup prenajímateľa do všetkých alebo len do základných aspektov nájomnej zmluvy; možnosť vypratania nájomcu po skončení nájmu “svojpomocou“...). Rada by som však teraz reagovala skôr všeobecne.
Stotožňujem sa s názorom, že úprava nájmu nebytových priestorov je prekonaná a pre súčasný stav nevyhovujúca. Myslím však, že skutočnosť, že ZNaPNP je v súčasných vzťahoch križom, je chyba predovšetkým zákona a nie len súdov, ktoré zákon vykladajú. Ak by ZNaPNP takýto výklad nepripúšťal, tak by súdy ku konkrétnym, hoci formalistickým, záverom nemohli dôjsť.
Taktiež je mi sympatické, ak sa súd snaží nájsť takú interpretáciu, ktorá „nezneplatňuje“ nájomnú zmluvu. I keď priznám sa, že niektorým záverom nie vždy celkom rozumiem.
Napr. v rámci problematiky chýbajúceho súhlasu obce s nájmom nebytového priestoru, dospel NS ČR v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 3033/2005, 22.8.2007 k záveru, že chýbajúci súhlas obce, ktorý nebol udelený pred uzatvorením nájomnej zmluvy, nespôsobuje absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy. Podľa citovaného rozhodnutia, chýbajúci súhlas má „v daném případě za následek pouze částečnou (byť absolutní) neplatnost nájemní smlouvy“ (t.j. v danom prípade, čiastočná absolútna neplatnosť v čase od uzatvorenia nájomnej zmluvy do udelenia súhlasu). Myslíte, že takto funguje § 41 OZ?
Inak, fenomén „chýbajúceho súhlasu obce“, ktorý (ako sa zdá) sa často zneužíva na únik z nájomného vzťahu, tam kde inej cesty niet, mi nie je príliš sympatický. Páči sa mi názor Michala N. o interpretácii pomocou § 47 OZ, i keď v čase platnosti požiadavky súhlasu obce s nájmom určitých NP, podľa môjho názoru, znenie § 3 ods. 4 ZNaPNP nepripúšťalo iný výklad ako absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy.
Čo sa týka legislatívneho procesu, osobne som skôr pesimistická a myslím si, že táto problematika sa nebude riešiť skôr ako nový OZ. Nakoniec, určité riešenie nájmu NP predpokladá legislatívny zámer Občianskeho zákonníka (http://www.justice.gov.sk/h.aspx?pg=l59&htm=http://www.justice.gov.sk/pi/2009/legzamObZ.pdf) podľa ktorého „je potrebné problematiku (všeobecného nájmu a nájmu NP) zjednotiť (...) a zákon (ZNaPNP) zrušiť.“ Pozitívna správa na úvod, avšak nasledujúci zámer už taký nie je. Predpokladá sa, že „bude možné z tohto zákona prebrať spôsob vzniku nájmu, práva a povinnosti nájomníka a prenajímateľa a dôvody zániku nájmu“. Takže väčšina toho, čo je (alebo sa javí) v súčasnom ZNaPNP ako problematické :-(
Potešilo by, ak by pri realizovaní vyššie uvedeného zámeru ohľadom nájmu NP, prebehla v dostatočnej miere diskusia a v novom OZ sa premietli závery vychádzajúce z aplikačnej praxe. Zatiaľ toľko zo ženskej duše o nájme NP :-)
P.S.: spoločenská konvencia tykania/vykania na tomto fóre je myslím už vyriešená, tak s radosťou pristupujem k tykaniu:-)
Michal Novotný, 30. 09. 2009 v 16:30 - Nový OZ
Nebudem diskutovať o tom, či tu má alebo nemá byť osobitná úprava ZoNPNP - to je myslím všeobecne jasné, že asi nemá, resp. len ako veľmi úzky špecifický doplnok k úprave nájmu v Občianskom zákonníku.
Mňa by napríklad zaujímali názory, nazvime to "ab ovo":
1. Je tu ešte potrebná vôbec zvýšená ochrana nájmov obchodných miestností? Takáto ochrana tu totiž existovala aj historicky a dá sa možno aj nejako rozumne odôvodniť (napríklad že trebárs ľudia si k obchodníkovi vytvárajú vzťah aj vďaka polohe jeho obchodu. Obchodník sa preto nemôže len tak zbaliť a presunúť inam bez všetkého, pretože jeho presunom môže dosť trpieť podstata jeho podnikania, najmä zabehaná klientela).
2. Zdá sa vám normálne, že civilnoprávna regulácia určitého predmetu právnych vzťahov je viazaná na administratívnoprávne predpisy? Lebo pre mňa je napríklad nepochopiteľné, prečo je nebytový priestor vymedzený ako súbor miestností určených rozhodnutím stavebného úradu na iné účely ako bývanie. Nie je predsa vecou vlastníka, na aký účel určí svoju vec, inak povedané, nie je to súčasť jeho iuris disponendi? To isté sa týka určenia účelu nájmu - prečo je podstatné, na čo je určený nebytový priestor administratívnoprávne a nie súkromnoprávne? Prečo nikoho nenapadne zneplatniť zmluvu napr. o výpožičke osobného automobilu, keď ho vypožiačiam na účely odvozu skrine (hoci je určený na prepravu osôb). Má vôbec takáto administratívnoprávna ingerencia do súkromného práva priestor?
32. Toto je širší problém, ale má v prípade nájmu na určitý čas priestor výpoveď z nájmu? Výpoveď je totiž všeobecne daná ako možnosť skončenia vzťahu uzatvoreného na neurčitý čas, nie na čas určitý - tam predsa sme si jasne povedali, na ako dlho do toho ideme, a hotovo. Nie je to - náhodou, ako tu bolo diskutované pod iným postom - v podstate zákonná možnosť jednostranne zmeniť jednu z podstatných zložiek právneho úkonu? Typicky napr. dôvod, ak nájomca stratí oprávnenie na výkon činnosti - nemalo by to byť súčasťou štandardného podnikateľského rizika, resp. radšej riešené cez zmarenie účelu zmluvy podľa ObchZ?
4. Zrušenie nájmu - ja by som sa veľmi rozhodne staval proti rozširovaniu možnosti "svojpomoci" v súkromnom práve. Právny štát je charakteristický okrem iného aj tým, že má tzv. monopol násilia, teda on jediný je oprávnený nasadiť voči jednotlivcovi brachiálnu silu. Inému jednotlivcovi to na základe súkromnej iniciatívy je dovolené úplne výnimočne (nutná obrana, krajná núdza). Je mi jasné, že tieto názory sú reakciou podnikateľského sveta na relatívnu nemohúcnosť a pomalosť štátu, ale to je podľa mňa tak zásadná vec, že od nej nemožno upustiť. Myslím si, že veľkou chybou bolo už do formy "svojpomoci" pustiť záložné právo a prax mi myslím dáva za pravdu. Za čo by som sa ale prihováral, je nejaká forma skráteného súdneho konania vo veci výpovedí z nájmu (tak bytov ako aj obchodných miestností), aká tu kedysi existovala (paradoxne ešte aj za socializmu až do roku 1963). V nej by vlastne výpoveď bolo možné dať druhej strane cez súd (teda nechať doručiť podobne ako platobný rozkaz), pričom proti výpovedi by bol prípustný nejaký odpor/námietky, po ktorých by súd ďalej štandardne konal. Ak by sa odpor/námietky nepodali, bola by takto doručená výpoveď priamo exekučným titulom na vypratanie.
Toľko moje niektoré postrehy...
~jb~, 01. 10. 2009 v 09:10 - ~jb~
Tento názor byl ale v uvedeném judikátu uveden spíše jako jakási úvaha, jak by se mělo postupovat, protože v tom konkrétním případu NS ČR dovolání z jiných důvodů zamítl a nechal v platnosti dřívější rozhodnutí soudu, podle kterých byla nájemní smlouva neplatná.
Juraj Gyarfas, 01. 10. 2009 v 09:27 - Ad: Zuzka, E.Z., Michal
V prvom rade som veľmi rád, že konečne môžeme na tomto fóre privítať prvú príslušníčku krajšieho pohlavia. Musím sa priznať, že gendrovú jednofarebnosť tohto fóra som bral veľmi osobne a ďakujem Zuzke, že ju konečne prelomila :-)
Zároveň sa mi zdá, že táto diskusia sa trochu rozutekáva, nakoľko v zásadných záveroch o prekonanosti zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov a jeho výkladu sa (ako sa zdá) zhodneme (aj keď možno diskutovať o podielu zákonného textu a výkladu na súčasnom
stave). A na malých šanciach legislatívnej zmeny v dohľadnej dobe sa žiaľ zhodneme tiež. Takže ma mrzí, že v týchto základných otázkach asi žiadna diskusia nevznikne.Ale rád by som reagoval aspoň na niektoré body, ktoré E.Z., Zuzka a Michal spomenuli:
Precedensy: V texte som používal len rozhodnutia, ktoré boli zverejnené - slovenské rozhodnutia nižších súdov (tuším iba jedno) som mal z JASPI a české rozhodnutia z českých časopisov a online systémov. Nedovolil by som si ako argument použiť rozhodnutie, ku ktorému okrem mňa nikto nemá prístup.
Nebytové priestory: Súhlasím s Michalom, že definícia nebytových priestorov v § 2 zákona 182/1993 Z. z. ani vymedzenie predmetu ZNaPNP v § 1 tohto zákona neobmedzujú aplikáciu tohto zákona len na nebytové priestory takto zapísané v KN. ZNaPNP sa podľa môjho názoru tak isto aplikuje na nebytové priestory nachádzajúce sa v budove zapísanej v KN ako jedna budova (samozrejme, ak nejde o spoločné priestory domu).
Súhlas obce: Súhlasím so Zuzkou, že hoci nápad s použitím § 47 OZ je elegantný, pri pôvodnom znení § 3 ods. 4 ZNaPNP by to bol výklad contra legem.
Nekonzistentný je v tomto prípade výklad veci hromadnej alebo ako celej budovy. NS SR dovodil, že "... predmetom nájomnej zmluvy neboli nebytové priestory, ale nehnuteľnosť - obchodný dom ako celok. Nešlo preto o nájom nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb., preto k platnému uzavretiu zmluvy o nájme nebol potrebný predchádzajúci súhlas obce." (NS SR, 2 Cdo 271/2004). Tak isto aj VS Praha, 12 Cmo 244/2008, 3.12.2008. Na druhej strane NS ČR dovodil presný opak: "předchozí souhlas obecního (městského) úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., musel být dán i v případě, byla-li pronajata budova jako celek, nacházely-li se v ní místnosti určené k provozování obchodu a služeb, byť se režim takového nájmu neřídil ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž ustanoveními § 663 a násl. obč. zák." (NS ČR, 31 Cdo 1895/2002, 20.1.2004).
Tak čo teda? :-)
Administratívne právo a súkromné: Súhlasím, mne sa zneplatňovanie súkromnoprávnych úkonov na základe administratívnoprávnych odôvodnení tiež nepáči. Ale ako je to s neplatnosťou pre právnu nemožnosť (nepovolenosť) plnenia?
Svojpomoc: Súhlasím s Michalom, že v právnom štáte by svojpomoc v zásade nemala mať miesto. V tomto smere súhlasím aj so záverom NS SR, ktorý vylúčil tzv. útočnú, resp. uchopovaciu svojpomoc (NS SR, 2 Obo 33/2000). A páči sa mi aj prístup polície popísaný v tomto článku: SME: Úžerníci už nemôžu neplatiča vysťahovať. Ale zase na druhej strane, keď si človek číta rozhodnutie NS ČR, 28 Cdo 2940/2005, 18.10.2006, tak premýšľa - čo viac ten prenajímateľ ešte z hľadiska common sense mohol spraviť.
A keď už sme pri tom - tu by ma zaujímal váš názor na možnosť spísať notársku zápisnicu o priamej vykonateľnosti na vypratanie - t.j. už pri začiatku nájmu by sa nájomca podvolil priamej vykonateľnosti jeho záväzku vypratať predmet nájmu ku dňu skončenia nájmu. Myslíte, že to môže fungovať?
Juraj Gyarfas, 01. 10. 2009 v 09:28 - Ad: jb
Michal Novotný, 01. 10. 2009 v 12:41 - Diskusia
Ad súhlas obce: Ja si myslím, že riešenie je niekde v strede. Treba asi vychádzať z účelu nájmu, na ktorý je tá budova prenajímaná (teda myslím reálny účel, nie vymyslený uvedený na papieri). Pokiaľ nájomca berie do nájmu celú budovu preto, že sú v nej na 80% (alebo 100%) nebytové priestory s cieľom užívať ich na účel uvedený v § 3 ods. 4 a je preňho nelogické prenajímať ich po jednom (typicky napr. prenajmem si obchodný dom a jednotlivé priestory budem ďalej podnajímať) tak by som ten súhlas obce vyžadoval. Ak si prenajmem budovu na niečo iné a náhodou sa v nej vyskytne nebytový priestor, ktorý je užívateľný na účel § 3 ods. 4, tak by som ten súhlas nežiadal. Ale tá debata je asi už len akademická, keďže súhlas viac nie je treba.
Ad nedovolenosť plnenia: Asi to nebude znieť príliš vedecky, ale ja by som nedovolenosť posudzoval veľmi striktne a s ohľadom na určitý občianskoprávny rozmer. Určite je rozdiel, keď si s niekým dohodnem, že zabije tretiu osobu, a rozdiel, keď právo odo mňa vyžaduje nejaké povolenia a tie nemám. Navyše mám pocit, že kategória nedovolenosti v našom práve je krytá cez § 39 OZ, nie cez nemožnosť - o nemožnosti v zmysle právnej nedovolenosti by som podľa mňa mohol hovoriť vtedy, keď ide o také plnenie, ktorého vlastnosť je aprobovaná zákonom a na priznanie tejto vlastnosti musí toto plnenie splniť určité predpoklady, ktoré z povahy veci splniť nemôže. Napr. sa s niekým dohodnem, že vydá rozsudok - toto plnenie je nemožné, pretože rozsudkom je len to, čo vynesie štátny orgán, teda jednotlivcovi nie je dovolené vynášať rozsudky a jeho plnenie by preto nikdy nemohlo mať tú kvalitu, ku ktorej smerovala dohoda (t.j. kvalitu rozsudku). Podľa mňa nemožno považovať za nemožné plnenie, ktoré síce objektívne možné je, ale jeho vykonávaním sa porušia nejaké administratívnoprávne normy. Navyše, v neposlednom rade, je tu otázka či by takéto plnenie bolo naozaj nemožné absolútne alebo len relatívne (predsa ako vlastník by som mohol požiadať stavebný úrad o zmenu užívania). Relatívna nemožnosť plnenia však nespôsobuje neplatnosť, ale len vadu plnenia, teda zodpovednosť dlžníka (v tomto prípade prenajímateľa).
Ad svojpomoc: Podľa mňa notársku zápisnicu na vypratanie nemožno spísať vopred (druhá vec je, že sa to tak v praxi deje). Logika notárskej zápisnice ako exekučného titulu totiž spočíva v tom, že musí obsahovať všetky náležitosti exekučného titulu a celý obsah povinnosti, teda nielen plnenie, ale napr. jeho lehotu. Tieto náležitosti pritom nemožno nahradiť odkazom na iné listiny, všetko musí byť uvedené v ten notárskej zápisnici, pretože v tom je zmysel - akonáhle by tam boli iné listiny, nemôže to byť riešené v exekučnom konaní, lebo to nie je vybavené na dokazovanie a zisťovanie skutkového stavu. Ak spíšeš notársku zápisnicu o vyprataní vopred, musíš spravidla určiť lehotu na vysťahovanie odkazom na inú skutočnosť (samozrejme, výnimkou sú nájmy na dobu určitú, kde chceš niekoho vysťahovať po uplynutí doby, tam to vieš vopred určiť pevným dňom). Ale v momente, ako musíš zisťovať inú skutočnosť, už to nemožno robiť v exekučnom konaní a nemožno preto podľa tej zápisnice vykonať exekúciu. Konkrétne riešenie podľa mňa ustanovuje § 43 ex. por., ktorý žiada preukázanie podmienky v podstate verejnou listinou alebo rozhodnutím súdu.
Ad jb: Neviem, či ten NSČR to rozhodnutie myslel vážne, ale mne to príde ako zlý vtip. Nedostatok zákonnej formy je dôvodom absolútnej neplatnosti ( § 40) a na tom nemôže nič zmeniť ani dlhodobý úzus (ktorý by mohol síce naznačovať konkludentné prejavy vôle, ale tie nemôžu preraziť požiadavku písomnosti). Jedine - ako sme tu diskutovali prednedávnom - by takáto konkludentná dohoda mohla doviesť k aplikácii § 45... (neviem teraz presne koľko) OZ, podľa ktorého bezdôvodným obohatením nie je plnenie neplatné len pre nedostatok formy. Teda, ani jedna strana takej zmluvy by nemohla kondikovať späť to, čo už dala, ale nič by to nemenilo na neplatnosti zmluvy a možnosti prenajímateľa nájomcu odtiaľ kedykoľvek vyhodiť.
Juraj Gyarfas, 01. 10. 2009 v 23:19 - Nedovolenosť a notárska zápisnica
Notárska zápisnica: Takže v podstate hovoríš, že pri nájme na dobu určitú (čo je asi veľká väčšina komerčných nájmov) to možné je? Lebo mne sa zdá, že EP to expressis verbis nevylučuje a nie je ani policy dôvod to zakázať.
Nedovolenosť: Podľa niektorých názorov sa § 37 OZ aplikuje aj na prípady napr. prenajatia veci, ktorá už je prenajatá (právna nemožnosť plnenia). Viem, že názory sa rôznia, či ide o neplatnosť pre nemožnosť plnenia alebo len o porušenie záväzku a toto by možno bolo na samostatnú diskusiu. Ale Fekete myslím v Komentári k OZ hovorí o neplatnosti (nemám ho teraz po ruke, ale tak si to pamätám). Nie je toto práve cesta ako dostať aj administratívnoprávnu reguláciu do súkromnoprávnych vzťahov?
Michal Novotný, 06. 10. 2009 v 17:21 - Ad nedovolenosť a NZ
Nedovolenosť: Možno to bude znieť nafúkane, ale Feketeho komentár pre mňa nemá žiadnu argumentačnú silu... To súvisí s tou kritizovanou metódou preceňovania neplatnosti u nás. Ustanovenie § 37 OZ pokiaľ viem smerovalo vždy k tzv. absolútnej nemožnosti plnenia (bez ohľadu na to, či je právna alebo skutková), teda k takej nemožnosti, ktorú nemôže prekonať nikto a v zásade nikdy (napr. predaj zemského jadra alebo predaj veci, ktorá môže byť len vo vlastníctve štátu, inej osobe - tu buď realita neumožňuje alebo právo neumožňuje vytvoriť následky predpokladané právnym úkonom nikomu a nijako). Nájom prenajatej veci je typická relatívna nemožnosť plnenia - nemôže ju splniť ten, kto ju už inému prenajal, a aj to len počas doby, kedy ju prenajal. Predtým aj potom ju bez problémov môže splniť, takže nemôže ísť o absolútnu, ale len relatívnu nemožnosť plnenia, a tá sa považuje za porušenie zmluvy. Ale je pravdou, že u nás sa v tomto smere presadzujú všelijaké názory.
Pokiaľ ide potom o nedovolenosť v zmysle kategórie § 39 OZ, tak tu sa - bez ambície hlbšej analýzy - prikláňam skôr k tým, ktorí sa stavajú striedmo k aplikácii tohto ustanovenia a osobne si myslím, že porušenie nejakej administratívnoprávnej normy (pokiaľ tá norma výslovne nezakazuje určité chovanie per se) by nemalo byť dôvodom neplatnosti ani podľa § 39 OZ.
Juraj Gyarfas, 11. 10. 2009 v 21:12 - striedma aplikácia §§ 37 a 39
Takže tvrdíš, že aj kúpna zmluva, ktorú na strane predávajúceho uzavrie nevlastník, nie je neplatná, ale dochádza "len" k porušeniu záväzku?
Michal Novotný, 11. 10. 2009 v 21:27 - Bingo :-)
Neplatný je ale solučný úkon, t.j. prevod vlastníckeho práva, pretože platí nemo plus iuris a nikto nemôže vecnoprávne disponovať vecou vo vlastníctve tretej osoby bez jej súhlasu.
Ale faktom je, že toto keby si povedal napr. na Okresnom súde Poprad, tak neviem, či by to rozdýchali...
Juraj Gyarfas, 11. 10. 2009 v 21:46 - Nielen v Poprade
Len som chcel poznamenať, že napríklad aj Ivan Telecký z pražského Allen & Overy napísal: "Pokud totiž prodávající nemá vlastnické právo k převádzané nemovitosti, nevznikne mezi stranami vubec kupní smlouva, resp. nedojde k převodu vlastnictví." (Ad Notam 5/2008, s. 158).
Michal Novotný, 11. 10. 2009 v 22:09 - To je sranda...
Ten názor ale fakt nemá zákonnú oporu ani logiku. Právny osud plnenia relatívne skutkovo a právne nemožného je ten istý - môžem ho vždy prevziať, pretože tomu nebráni žiadne ustanovenie OZ ani iného právneho predpisu. Napokon, OZ s tým dokonca výslovne počíta, keď (neviem v ktorom paragrafe) umožňuje kúpu budúcej veci a kúpu nádeje. Argumentum a fortiori (resp. a maiori ad minu) - ak môžek uzavrieť kúpnu zmluvu na vec, ktorá ešte neexistuje (a teda prevodca ani nemôže byť jej vlastníkom), prečo by som nemohol uzavrieť kúpnu zmluvu na vec, ktorá už existuje, len prevodca nie je jej vlastníkom. Opačný výklad by viedol k zjavnej absurdite.
Juraj Gyarfas, 11. 10. 2009 v 23:24 - Hviezdoslav po fínsky ...
Juraj Gyarfas, 28. 01. 2010 v 22:18 - Nájom nebytových priestorov pred kolaudáciou
V praxi celkom štandardná situácia ... nájomná zmluva na priestory v nákupnom centre podpísaná pred kolaudáciou, aby si nájomca mohol priestor sám dokončiť. Prvostupňový aj odvolací súd s použitím rôznej, ale celkom sympatickej argumentácie dovodili, že zmluva bola platná.
A najvyšší súd: "Soudní praxe (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. listopadu 2003, sp. zn. 28 Cdo 1862/2003, ze dne 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, nebo ze dne 31. ledna 2005, sp. zn. 28 Cdo 1528/2005) se ustálila v názoru, že smlouvu o nájmu nebytových prostor lze platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu § 85 odst. 1 stavebního zákona určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, případně stavebním povolením, a to jen k účelu, který byl v takovém rozhodnutí nebo povolení stanoven. V rozsudku ze dne 24. března 2004, sp. zn. 26 Cdo 1775/2002, Nejvyšší soud České republiky dovodil, že stavby, které ke svému zřízení vyžadovaly stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí ( § 76 odst. 1 stavebního zákona), kterým se povoluje užívání stavby určenému účelu, a že je neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem nájemní smlouva, jejímž předmětem jsou nezkolaudované stavby, neboť taková nájemní smlouva se svým obsahem dostává do rozporu se zákonným příkazem užívat stavby jen na základě kolaudačního rozhodnutí a k účelu v něm určenému.
V posuzovaném případě soud prvního stupně uvedl, že nájemní smlouva sice byla uzavřena v době, kdy předmětné prostory nebyly ještě kolaudovány, avšak bylo v ní sjednáno, že právnímu předchůdci žalobkyně budou předmětné prostory předány jako „hrubá stavba s obvodovými zdmi a vnitřní vybavení si provede … na vlastní náklady“. V této souvislosti pak dodal, že „v době uzavření nájemní smlouvy tak již předmětné prostory fakticky existovaly a pro výše uvedený účel užívání sjednaný nájemní smlouvou (provozování knihkupectví) před datem právní moci kolaudačního rozhodnutí žalobkyní užívány nebyly. Naopak je zřejmé, že prostory byly žalobkyní v souladu se smlouvou upravovány na základě stavebního povolení tak, aby mohly být následně kolaudovány a poté i řádně užívány …“. Odvolací soud uvedené úvahy soudu prvního stupně doplnil – s odkazem na ustanovení § 118 odst. 2 a § 119 obč. zák. – konstatováním, že „v době uzavření nájemní smlouvy … byly předmětné nebytové prostory způsobilým předmětem nájmu …“, neboť „nájemní smlouva byla uzavřena v době, kdy byla zcela dokončena hrubá stavba, jejíž součástí byly nebytové prostory …“. Z uvedeného vyplývá, že při řešení otázky platnosti předmětné nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák. vyšly oba soudy z pojmů „hrubá stavba“ a vzaly v úvahu „faktickou existenci předmětných prostor“ v době uzavření nájemní smlouvy, avšak neřešily otázku, zda předmětem nájemní smlouvy byly – z pohledu shora citovaných ustanovení a závěrů, na nichž se ustálila soudní praxe – nebytové prostory ve smyslu § 1 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb., tj. místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Z tohoto pohledu je právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné a dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. byl proto užit opodstatněně. Dovolací soud pro úplnost dodává, že v daném případě nejde primárně o neurčitost (podle § 37 odst. 1 obč. zák.) smlouvy o nájmu nebytových prostor, nýbrž o to, zda předmětem nájemní smlouvy jsou vůbec nebytové prostory ve smyslu § 1 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb., tedy o posouzení platnosti nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák."
Juraj Alexander, 29. 01. 2010 v 09:29 - bum
Ale v tomto prípade by som už videl porušenie základného práva vlastniť majetok, keďže prenajímateľ bol pripravený o majetok - nájomnú zmluvu - bez akéhokoľvek zmysluplného dôvodu. Ústavný súd by v tomto prípade mal podľa mňa zasiahnuť a keďže ešte lehota na podanie sťažnosti neuplynula (rozsudok z 24.11.2009), mala by sťažnosť žalovaná podať.
A je to výborné, evidentne šlo o kníhkupectvo Kanzelsberger v nákupnom centrum Zlatý Anděl v Prahe na Smíchove, a pravdepodobne teda majú aj ostatní nájomcovia podobné zmluvy, takže rozhodnutie NS sa veselo pozerá do budúcnosti...
Martin Maliar, 29. 01. 2010 v 19:11 - Naozaj neuveriteľné
Juraj Gyarfas, 23. 02. 2010 v 09:41 - Precedenčný systém najhrubšieho zrna
"Lze sice přisvědčit odvolacímu soudu, že právní názory, které Nejvyšší soud České republiky zaujal v jiných právních věcech, nejsou ex lege právně závazné (aplikovatelné) na případy s obdobným skutkovým či právním základem, z nějž vzešel ten který judikát dovolacího soudu, nelze však současně ztrácet ze zřetele, že došlo-li v soudní rozhodovací praxi při řešení určité materie k judikatornímu ustálení právního názoru, je z povahy věci nezbytné, aby soudy nižších stupňů tento judikatorní posun ve své rozhodovací praxi reflektovaly a v případě, že takový právní názor nesdílejí, jej ve světle jimi pečlivě vyložené argumentace (kriticky) konfrontovaly a seznatelným způsobem (v odůvodnění písemného vyhotovení svého rozhodnutí) vyložily, proč, resp. z jakého (jakých) nosného (nosných) důvodu (důvodů) nebylo lze se ve věci s obdobným skutkovým či právním základem s předmětným judikátem ztotožnit. Tento postup při práci s judikaturou je přirozeně nezbytné dodržet tím spíše v situaci, kdy v obdobné věci Nejvyšší soud České republiky zaujal k rozhodovací činnosti soudů ve věcech určitého druhu podle § 14 odst. 3 zákona ... o soudech a soudcích, ... stanovisko, anebo rozhodl-li v určité věci velkým senátem podle § 20 odst. 1 zákona o soudech a soudcích.
Z popsaného vyplývá, že již učiněný judikatorní výklad by měl být, nedojde-li k následnému shledání dostatečných relevantních důvodů podložených racionálními a přesvědčivějšími argumenty, ve svém souhrnu více konformnějšími s právním řádem jako významovým celkem a svědčícími tak pro změnu judikatury, východiskem pro rozhodování následujících případů stejného druhu, a to z pohledu postulátů právní jistoty, předvídatelnosti práva, ochrany oprávněné důvěry v právo (oprávněného legitimního očekávání) a principu formální spravedlnosti (rovnosti) [nález Ústavního soudu České republiky ze dne 25. ledna 2005, sp. zn. III. ÚS 252/04 ...).
Obecné soudy ovšem vedle své povinnosti reflektovat při své rozhodovací činnosti judikaturu vyšších soudů musí také respektovat zásadu vyjádřenou v čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky, že vykonatelná rozhodnutí Ústavního soudu České republiky jsou závazná pro všechny orgány i osoby, a že s ohledem na četnou judikaturu Ústavního soudu České republiky je právní názor obsažený v odůvodnění rozhodnutí Ústavního soudu coby orgánu ochrany ústavnosti, resp. v jeho právní větě, má-li obecnou povahu, obecně závazný, tj. závazný při řešení typově shodných případů (srov. např. usnesení Ústavního soudu České republiky ze dne 14. října 2002, sp. zn. II. ÚS 355/02 ...). Přitom nerespektování právních názorů Ústavního soudu České republiky vede při stejných skutečnostech jednak k vědomému porušování ústavnosti a navíc nerespektování nosných důvodů publikovaného nálezu Ústavního soudu řešících obdobné věci má nepochybně deformující dopad na princip právní jistoty plynoucí z normativního principu právního státu tak, jak jej normuje čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky (nález Ústavního soudu České republiky ze dne 30. října 2007, sp. zn. III. ÚS 495/05, ...).
Vzhledem k tomu, že odvolací soud při svém rozhodování, na rozdíl od soudu prvního stupně, který tak správně učinil ve svém předcházejícím a posléze odvolacím soudem zrušeném rozsudku, nezohlednil konstantní judikaturu Nejvyššího soudu České republiky, resp. nerespektoval předmětná rozhodnutí Ústavního soudu České republiky, v nichž byl opakovaně zaujímán právní názor (ve stručnosti shrnuto), že specialita restitučních předpisů vylučuje možnost domáhat se určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem podle obecných předpisů občanského práva, kterážto otázka byla při rozhodování této věci obecnými soudy esenciální z pohledu žalobcem uplatněných peněžitých nároků vůči žalované České republice, Nejvyššímu soudu České republiky nezbylo, než dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušit."
lukas.pesko, 09. 07. 2010 v 15:05 - otázka možno mimo témy
možno môj príspevok (resp. otázka) bude úplne alebo z časti mimo témy, ale prepáčte mi to. Mám totižto problém s definíciou "nebytový priestor". Ak otvorím zákon 116/1990 Zb., nájdem v ňom nič nehovoriacu definíciu "nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu". Otázkou teda, je či je aj nájom časti administratívnej budovy riešený výlučne podľa OZ alebo aj podľa 116/1990. V praxi sa totiž veľa krát stretávam so zápisom nehnuteľnosti (napríklad dvojpodlažnej), ktorá je na liste vlastníctva zapísaná ako polyfunkčný objekt. keďže nemám k dispozícii projektovú dokumentáciu alebo kolaudačné rozhodnutie, akým spôsobom sa mám dopátrať k tomu, či napríklad priestor na poschodí je alebo nie je určený na iný účel ako na bývanie? Prikláňam sa k názoru, že prípadný nájom celej takejto polyfunkčnej budovy by bol nájomným vzťahom podľa OZ (teda nie v intenciách 116/1990), ale čo v prípadoch čiastočného nájmu už spomenutého priestoru v polyfunkčnej budove. Aj keď som toho názoru, že nájom takéhoto priestoru v rámci nejakého obchodného centra by sa mal zrejme riadiť podľa 116/1990, ale na druhej strany, zákon 182/1993 hovorí o obligatórnosti správu nebytového priestoru či už spoločenstvom vlastníkov alebo správcom. Nestretol som sa však s tým, že by nejakú obchodné centrum malo správcu.
Viete mi preto prosím zodpovedať (možno pre vás absurdne jednoduchú otázku), či pri nájme (resp. podnájme) napríklad kancelárie v rámci obchodného centra (alebo nejakej administratívnej budovy) mám ísť v zmysle 116/1990 alebo výlučne podľa OZ??? ďakujem veľmi pekne za radu. S pozdravom
Juraj Gyarfas, 15. 07. 2010 v 08:48 - Ad: lukas.pesko
Súhlasím tiež, že nájom celej budovy je nájmom podľa OZ (VS Praha, 12 Cmo 244/2008, 3.12.2008; NS SR, 2 Cdo 271/2004; NS SR, M Cdo 251/2002; NS ČR, 31 Cdo 1895/2002, 20.1.2004; NS ČR, 20 Cdo 1059/98, 27.6.2000).
Juraj Gyarfas, 03. 06. 2011 v 11:16 - ÚS ČR proti formálnemu výkladu 116/1990
"V přezkoumávané věci se obecné soudy obou stupňů, při rozhodování o určení vlastnického práva, uchýlily ke zjevnému formalismu. Jejich hlavními argumenty o neplatnosti nájemní smlouvy, uzavřené dne 25. 9. 1990 mezi stěžovatelem a Obvodním podnikem služeb Praha 5, je neexistence (odvolací soud) či neurčitost (obvodní soud) předmětu nájmu a skutečnost, že stěžovatel používal prostory k jinému účelu, než k jakému byly stavebně určeny. Jak ale vyplývá ze zmíněné nájemní smlouvy (na str. 68 spisu), nájemce (v řízení před Ústavním soudem stěžovatel) měl pronajaté prostory užívat v souladu s předmětem jeho činnosti. Ten byl popsán v rozhodnutí o registraci stěžovatele, vydaném dne 25. 9. 1990 Obvodním národním výborem pro Prahu 5.
Závěr obecných soudů o tom, že pokud stěžovatel v předmětných nemovitostech provozoval redakci zdravotnického časopisu Regena a přípravu poradenských služeb ve zdravotnictví, byl jeho předmět činnosti v rozporu se zjištěným kolaudovaným stavem na administrativní budovu, nemůže obstát. Nijak neobjasnily, z jakých důvodů považují např. vedení zdravotnického časopisu za činnost, kterou nelze vykonávat v budově zkolaudované jako administrativní. Odůvodnění napadených rozsudků jsou v tomto směru poněkud nejasná až rozporuplná. Odvolací soud totiž k této otázce m.j. uvedl: „…nemovitost byla kolaudována jako administrativní budova a měla být využita pro poskytování, kromě jiného, obchodu a služeb ve zdravotnictví“. Zdá se, že v pojetí obecných soudů „vedení, příprava a redakce zdravotnického časopisu“ administrativní činnosti není. Jakou činností tedy je? V odůvodnění, zejména odvolacího soudu, chybí jasný závěr, jaké důvody jej vedly k závěru, že vedení (redakce) časopisu a další administrativní činnosti stěžovatele není možné vykonávat v administrativní budově.
Druhým důvodem, který vedl obecné soudy k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy, je absence souhlasu národního výboru k provozování obchodu a služeb. Ani tento důvod nemůže z hlediska posuzování platnosti nájemní smlouvy a její interpretace obstát. Stěžovatel totiž již v řízení před odvolacím soudem poukazoval na skutečnost, že tento souhlas byl založen ve spisu Krajského obchodního soudu v Praze, sp. zn. 23 Cm 1177/92, který se však ztratil. Odvolací soud se touto námitkou stěžovatele nijak nezabýval. Jak Ústavní soud zjistil z obsahu spisu sp. zn. 9 C 240/2006, Obvodní soud pro Prahu 5 opětovně žádal Městský soud v Praze o zapůjčení zmíněného spisu a dostalo se mu informace, že uvedený spis se ztratil a bude se rekonstruovat (str. 101 spisu). Z uvedeného je zřejmé, že okolnosti existence souhlasu národního výboru jsou nejasné z důvodů spočívajících na straně soudu, které nelze přičítat k tíži stěžovatele. Podobná pochybení v postupu státních orgánů nelze vykládat v neprospěch stěžovatele (srov. např. nález sp. zn. I. ÚS 458/98).
Výše uvedenými argumenty (rozpor předmětu činnosti stěžovatele se stavebně technickým určením nemovitostí a nedostatek předchozího souhlasu národního výboru) obecné soudy v podstatě vyčerpaly odůvodnění svých rozsudků. Jejich další argumentace se pouze odvíjí od neplatnosti nájemní smlouvy. Obecné soudy tak dospěly k závěru, že i kupní smlouva, uzavřená mezi stěžovatelem a OPS Praha 5 dne 21. 12. 1990, je neplatná. Za situace, kdy stěžovatel v řízení před obecnými soudy uvedl celou řadu konkrétně formulovaných argumentů, je nezbytné, aby se obecné soudy jeho argumenty zabývaly a jasně formulovaly, v čem spatřují jejich důvodnost či nedůvodnost. V tomto směru odůvodnění napadených rozsudků obvodního soudu i soudu odvolacího povážlivě mlčí. Jejích argumentace se točí pouze kolem neplatnosti nájemní, resp. kupní smlouvy, aniž by vážila relevanci stěžovatelových námitek.
Ze shora uvedených důvodů dospěl Ústavní soud k závěru, že jak obvodní soud, tak i soud odvolací prováděly hodnocení důkazů, interpretaci právních předpisů a jejich aplikaci na předmětné smlouvy zcela formálně, bez ohledu na respekt k základním právům stěžovatele zaručeným ústavním pořádkem. Daly tak přednost formalistickému přístupu v rozhodování o určení vlastnického práva před ochranou stěžovatelových základních práv. Tím porušily stěžovatelovo základní právo na spravedlivý proces, zakotvené v čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
"
Tomáš Čentík, 24. 10. 2011 v 21:05 - akcesorita a náhrada škody
Predstavme si príklad, kde sú 3 subjekty: A- prenajímateľ, B- nájomca, C- podnájomca, kde ide o tzv. relatívne obchody. Medzi A a B je nájomný vzťah, ktorý zanikne dohodou alebo na základe výpovede jednej zo zmluvných strán. Medzi B a C je podnájomný vzťah, ktorý je k nájomnému vzťahu akcesorický a teda v tomto prípade zanikne spolu s hlavným nájomným vzťahom. Bude mať potom C nárok na náhradu škody (v prípade, že jej týmto nejaká vznikne) voči B? Bude sa napr. právo osoby A alebo B ukončiť nájomný vzťah považovať za porušenie povinnosti osoby B voči osobe C, kedy by podnájomný vzťah inak trval ďalej, resp. v súlade so zmluvou o podnájme?
K precedentnému významu súdnych rozhodnutí zastávam názor, že de facto sú všeobecne záväzné, čo súvisí s právnou istotou, in concreto s predvídateľnosťou súdnych rozhodnutí a s činnosťou NS SR ako zjednocovateľa výkladu zákonov. Ak sa totiž v istej veci judikuje rovnako a je vytvorená konštantná judikatúra, tak napr. Okresný súd X môže rozhodnúť odlišne, ale v prípade, že sa táto vec dostane pred NS SR, tak ten to zamietne a rozhodne v súlade so zabehnutou judikatúrou. Teda explicitne precedensy v právnej úprave nemáme upravené, ale nepriamo, fakticky áno.
Juraj Gyarfas, 25. 10. 2011 v 11:07 - ad Tomáš
Čo myslíš?
Tomáš Čentík, 25. 10. 2011 v 14:34 - ad Juraj
Neviem si však predstaviť situáciu (resp. sa mi to nezdá správne), kedy by nájomca dostal výpoveď bez udania dôvodu, resp. bez toho aby porušil nejakú povinnosť a z tohto dôvodu by musel nahradiť podnájomcovi škodu.
Tiež mi to logicky sedí, aby podnájomný vzťah, ktorý je závislý na hlavnom nájomnom vzťahu, zanikol spolu s ním. Ako to potom bude vyzerať? Zoberme si príklad, že nájomca a podnájomca majú v zmluve o podnájme klauzulu, že podnájomný vzťah môže zaniknúť jedine výpoveďou z dôvodu porušenia povinnosti jednej zo zmluvných strán. to by mohlo viesť ad absurdum k tomu, že nemožnosť nájomcu plniť môže trvať do nekonečna a taktiež do nekonečna bude spôsobovať podnájomcovi škodu. Ale to len čisto teoreticky.
Juraj Gyarfas, 25. 10. 2011 v 15:33 - Ad Tomáš
Juraj Gyarfas, 04. 11. 2011 v 14:30 - právo nájmu sa premlčuje
(Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 31. júla 2009, sp. zn. 1 MCdo 8/2008)
Juraj Gyarfas, 01. 04. 2012 v 18:50 - nájom nebytových priestorov je relatívny obchod
"Týkala-li se smlouva o nájmu nebytových prostor podnikatelské činnosti smluvních stran ( § 261 odst. 1 obch. zák.), podléhá co do zvláštních ustanovení týkajících se tohoto typu smlouvy režimu zákona č. 116/1990 Sb.; ve všem ostatním, včetně možnosti dohodnout si sazbu úroků z prodlení, platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem ( § 369 odst. 1 obch. zák.)."
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 31 Cdo 660/2010, ze dne 11.1.2012
Juraj Gyarfas, 17. 12. 2012 v 11:24 - NS ČR o prenajatí celej veci
Neplatnost smlouvy o nájmu nemovitosti nelze spatřovat toliko v okolnosti, že se smluvní strany nedohodly na výši nájemného. Neobsahuje-li totiž smlouva o nájmu nemovitosti (kterou lze sjednat i ústně či konkludentně), ujednání o nájemném, je nájemce podle ustanovení § 671 odst. 1 obč. zák. povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání."
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 2672/2012, ze dne 17. 10. 2012
Juraj Gyarfas, 27. 06. 2013 v 09:29 - aplikácia § 680 na nájmy nebytových priestorov
Dovolací súd sa s názorom odvolacieho súdu nestotožňuje a uvádza, že v danom v prípade z pohľadu aplikácie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka je úplne irelevantné, či predmetná zmluva je uzatvorená v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka alebo ako konštatoval odvolací súd v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Ustanovenie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka platí všeobecne. Iba v prípade, že by osobitný zákon upravoval inak skončenie nájomného pomeru, treba rešpektovať tento iný zákon. Takýmto osobitným zákonom je zákon č. 116/1990 Zb., ktorý však nerieši otázku právnych dôsledkov zmeny v osobe prenajímateľa v dôsledku zmeny v osobe vlastníka veci, ktorá je predmetom nájmu. Preto aj na takýto prípad je potrebné aplikovať ustanovenie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka. To isté platí aj o úprave nájomných vzťahov vôbec. Zároveň dovolací súd zdôrazňuje, že existencia osobitného zákona neznamená, že vo vzťahu k nájmu neprichádza do úvahy aplikácia ustanovení Občianskeho zákonníka (porovnaj napr. 29/1996 ZSP).
"
NS SR, 2 Cdo 196/2011
Juraj Gyarfas, 29. 11. 2013 v 09:41 - k precedenčnému systému
Vyplýva to z postavenia Najvyššieho súdu SR, ktorý ex lege sleduje a vyhodnocuje právoplatné rozhodnutia súdov v občianskom súdnom konaní a na ich základe, v záujme jednotného rozhodovania súdov, zaujíma stanviská k ich rozhodovacej činnosti vo veciach určitého druhu alebo charakteru, a tak predurčuje ich následný postup aj v iných obdobných veciach (uplatňuje sa záväznosť súdnej judikatúry erga omnes)."
NS SR, sp. zn. 1 Cdo 185/2006, ZSP 5/2013
Juraj Gyarfas, 05. 05. 2014 v 19:06 - zákon o krátkodobom nájme bytu
1. Prečo bolo potrebné prijímať samostatný zákon a nie radšej novelizovať Občiansky zákonník? Kodifikácia slovenského civilného práva je veľký cieľ, ale nestačila by na začiatok aspoň mierna defragmentácia?
2. Čo ak mám nájomnú zmluvu, ktorá by inak spadala pod tento zákon, ale nemá písomnú formu alebo niektoré náležitosti podľa § 3 ods. 3? Znamená to, že ešte stále môže ísť o platnú nájomnú zmluvu podľa OZ alebo budú súdy judikovať absolútnu neplatnosť?
3. Keď sa má podľa § 4 dohodnúť výška platieb a spôsob platenia, znamená to rozšírenie hyperformalistickej českej "nebytovej" judikatúry aj na tieto zmluvy? Ak budem mať nájomné a platby za energie ako súčasť jednej sumy, pôjde opäť o absolútne neplatnú zmluvu? Alebo ak neuvediem spôsob platenia?
4. Budú výpovedné dôvody v § 7 vykladané kogentne alebo dispozitívne (opäť paralela s judikatúrou k zákonu o nájme nebytových priestorov)? Ktoré z nich možno vylúčiť, zúžiť, rozšíriť?
5. Ako sa má vykladať odstúpenie? Ex tunc (podľa OZ) alebo ex nunc (ako naznačuje § 6 písm. d))? Aký bude následne režim? Budú si strany vraciať poskytnuté plnenia?
6. Čo presne znamená vylúčenie aplikácie § 680 ods. 1 OZ? Bude nájom trvať napriek zničeniu prenajatej veci?
Juraj Gyarfas, 10. 06. 2014 v 13:19 - NS SR
(Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28. novembra 2012 sp. zn. 2 Cdo 216/2011; zbierka stanovísk 4/2014)
Juraj Gyarfas, 06. 08. 2014 v 13:53 - ešte k svojpomoci pri vyprataní
(nález Ústavného súdu ČR z 29. apríla 2014, sp. zn. I. ÚS 3113/13)
Juraj Gyarfas, 06. 08. 2014 v 14:06 - ukončovanie podnájomnej zmluvy
Projednávanou věc je třeba i v současné době posuzovat – vzhledem k tomu, že předmětem posouzení je otázka platnosti výpovědi učiněné dne 28. 5. 2010 – především podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen "obč. zák.") a zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“).
[...]
Dovoláním nebyl zpochybněn závěr odvolacího soudu, že účastnice uzavřely platnou smlouvu o podnájmu nebytových prostor na dobu určitou.
Nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zákonem č. 116/1990 Sb. ( § 720 obč. zák.), podle § 6 odst. 1 je nájemce oprávněn se souhlasem pronajímatele přenechat nebytový prostor nebo jeho část na dobu určitou do podnájmu. Judikatura (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1364/2007, na nějž poukázala i dovolatelka) sice dospěla k závěru, že podnájemní vztah je (ve smyslu § 6 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.) v podstatě zvláštním případem nájemního vztahu, na jehož základě nájemce přenechává jinému – podnájemci své nájemní právo k nebytovému prostoru (jeho části), vyznačuje se však vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, tzn., že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání.
Zákon č. 116/1990 Sb. obsahuje jen speciální úpravu skončení nájmu uzavřeného na dobu určitou k nebytovým prostorám, neobsahuje však zvláštní úpravu skončení podnájmu sjednaného na dobu určitou před uplynutím této doby, ani neodkazuje na úpravu skončení nájmu na dobu určitou. Není-li v zákoně č. 116/1990 Sb. výslovně omezena možnost ukončit podnájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou (takové omezení neobsahuje ani obecná úprava v obč. zák.), je – i s ohledem na povahu podnájemního vztahu – správný závěr odvolacího soudu, že s ohledem na zásadu legální licence se omezení výpovědních důvodů stanovených v § 9 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. u smlouvy na dobu určitou pro nájemce nebytových prostor neuplatní. Účastníkům však nic nebrání, aby si omezení možnosti skončení podnájmu před uplynutím sjednané doby, sjednali v podnájemní smlouvě.
V řízení bylo zjištěno, že účastnice si v podnájemní smlouvě omezení výpovědních důvodů nesjednaly, ujednaly si jen délku výpovědní lhůty, žalovaná (podnájemnice) proto mohla výpovědí skončit podnájem i během sjednané doby podnájmu, a to aniž by Výpověď odůvodnila, neboť žádnými výpovědními důvody nebyla omezena."
(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 26 Cdo 4319/2013, ze dne 19.3.2014)
Juraj Gyarfas, 18. 03. 2015 v 10:43 - ÚS ČR
Za situace, kdy nájemce v dobré víře fakticky užíval pronajaté prostory k účelu, k němuž mu byly v minulosti podle tehdy platné právní úpravy úředně přiděleny, tedy jako byt, nevzniká jeho bezdůvodné obohacení a to ani tehdy, jestliže se dodatečně zjistí, že pronajaté prostory nebyly (bez zavinění nájemce) řádně zkolaudovány jako byt a jestliže skutečně placené regulované nájemné z bytu bylo nižší, než by bylo neregulované nájemné z nebytových prostor, ve výši obvyklé v daném místě a čase.
V této situaci nevzniká pronajímateli nárok na vydání bezdůvodného obohacení, odvozovaného z rozdílu mezi výší nájemného z nebytových prostor a mezi výší skutečně placeného regulovaného nájemného z bytu.
Jestliže obecné soudy při stanovení výše bezdůvodného obohacení nepřihlédly ke skutečnému stavu užívání, posoudily věc v rozporu s principy spravedlivého procesu, zakotvenými v článku 36 odst. 1 Listiny.
"
Nález Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 788/12, ze dne 8. 1. 2015
Juraj Gyarfas, 21. 04. 2015 v 09:58 - ešte k svojpomoci
(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 25 Cdo 1335/2013, ze dne 28.1.2015)
Juraj Gyarfas, 20. 12. 2015 v 22:30 - aplikácia § 680 ods. 3 na nájom nebytov
Juraj Gyarfas, 06. 02. 2016 v 19:08 - NS ČR konečne menej formalisticky
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 945/2013, ze dne 14. 10. 2015
Simon Šufliarsky, 08. 07. 2016 v 16:33 - Simon Šufliarsky
"Z ustanovenia § 9 ods. 1, 2, 3 zákona o nebytových priestorov č. 116/1990 Zb. jednoznačne vyplýva, že nájom dohodnutý na určitý čas je možné skončiť len uplynutím času, na ktorý bol dojednaný alebo len z taxatívne uvedených dôvodov v týchto ustanoveniach. Výklad, že pre skončenie nájmu vždy platí aj ustanovenie 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka, pokiaľ zmluvné strany skončenia nájmu podľa tohto ustanovenia nevylúčia by bol rozširujúci výklad nad rozsah špeciálnej úpravy ustanovenia § 9 ods. 1, 2, 3 zákona č. 116/1990 Zb. týkajúci sa skončenia nájmu. Ustanovenie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka upravuje aj možnosť výpovedného dôvodu pri zmene vlastníctva zo strany nájomcu, ale vzhľadom na špeciálnu úpravu skončenia nájmu upravenú zákonom o nebytových priestorov č. 116/1990 Zb., pokiaľ by malo dôjsť aj k takémuto výpovednému dôvodu v zmluve o nájme nebytových priestorov uzavretej podľa zákona č. 116/1990 Zb. musel by byť takýto výpovedný dôvod jednoznačne dohodnutý."
NS SR, 3 Obdo/25/2013
Juraj Gyarfas, 30. 07. 2016 v 19:05 - ÚS SR obiter k neplatnosti nájomnej zmluvy
"8.4 Na otázku prenášania verejnoprávnych prvkov do súkromnoprávnych vzťahov, špeciálne pri posudzovaní neplatnosti nájomnej zmluvy k nehnuteľnosti z dôvodu absencie kolaudačného rozhodnutia, resp. existencie kolaudačného rozhodnutia o inom účelovom určení užívania nehnuteľnosti, existuje v praxi i menej formalistická odpoveď, ako podali v sťažovateľovej veci všeobecné súdy. Možno poukázať na rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 333/2002 z 20. februára 2003, podľa ktorého „také otázku, zda určitá místnost je místností obytnou, si soud může vyřešit sám, pokud ovšem o této otázce již nerozhodl stavební úřad (srov. rozsudek Nejvyššího soudu SR z 30. 4.1971, sp. zn. 6 Cz 166/70, publikovaný ve sborníku Nejvyšší soud ČSSR, Nejvyšší soud ČSR a Nejvyšší soud SSR o občanském soudním řízení č. IV. Praha 1986). Soud musí v zásadě vycházet z kolaudačního rozhodnutí, kterým však není vázán. Jde-li, jak tomu bylo v tomto případě, o místnosti, které jsou prokazatelně po desetiletí s vědomím a souhlasem stavebního úřadu užívány jako obytné, může soud vycházet pro určení charakteru domu z toho, že jde o obytné místnosti, i když kolaudační rozhodnutí, vydané ve třicátých letech minulého století, takové určení neobsahuje.“.
8.5 Taktiež možno odkázať na nález Ústavného súdu Českej republiky sp. zn. I. ÚS 2541/09 zo 7. apríla 2011, ktorý v obdobnej veci uviedol: „V přezkoumávané věci se obecné soudy obou stupňů, při rozhodování o určení vlastnického práva, uchýlily ke zjevnému formalismu. Jejich hlavními argumenty o neplatnosti nájemní smlouvy, uzavřené dne 25. 9. 1990 mezi stěžovatelem a Obvodním podnikem služeb Praha 5, je neexistence (odvolací soud) či neurčitost (obvodní soud) předmětu nájmu a skutečnost, že stěžovatel používal prostory k jinému účelu, než k jakému byly stavebně určeny. Jak ale vyplývá ze zmíněné nájemní smlouvy (na str. 68 spisu), nájemce (v řízení před Ústavním soudem stěžovatel) měl pronajaté prostory užívat v souladu s předmětem jeho činnosti. Ten byl popsán v rozhodnutí o registraci stěžovatele, vydaném dne 25. 9. 1990 Obvodním národním výborem pro Prahu 5. ... Výše uvedenými argumenty (rozpor předmětu činnosti stěžovatele se stavebně technickým určením nemovitostí a nedostatek předchozího souhlasu národního výboru) obecné soudy v podstatě vyčerpaly odůvodnění svých rozsudků. Jejich další argumentace se pouze odvíjí od neplatnosti nájemní smlouvy. Obecné soudy tak dospěly k závěru, že i kupní smlouva, uzavřená mezi stěžovatelem a OPS Praha 5 dne 21. 12. 1990, je neplatná. Za situace, kdy stěžovatel v řízení před obecnými soudy uvedl celou řadu konkrétně formulovaných argumentů, je nezbytné, aby se obecné soudy jeho argumenty zabývaly a jasně formulovaly, v čem spatřují jejich důvodnost či nedůvodnost. V tomto směru odůvodnění napadených rozsudků obvodního soudu i soudu odvolacího povážlivě mlčí. Jejích argumentace se točí pouze kolem neplatnosti nájemní, resp. kupní smlouvy, aniž by vážila relevanci stěžovatelových námitek. Ze shora uvedených důvodů dospěl Ústavní soud k závěru, že jak obvodní soud, tak i soud odvolací prováděly hodnocení důkazů, interpretaci právních předpisů a jejich aplikaci na předmětné smlouvy zcela formálně, bez ohledu na respekt k základním právům stěžovatele zaručeným ústavním pořádkem. Daly tak přednost formalistickému přístupu v rozhodování o určení vlastnického práva před ochranou stěžovatelových základních práv. Tím porušily stěžovatelovo základní právo na spravedlivý proces, zakotvené v čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.“
8.6 Uvedená téma je už nejaký čas aj predmetom vášnivej diskusie na poli právnej teórie [porov. Gyarfas, J. Zrušme (alebo aspoň novelizujme) zákon o nájme nebytových priestorov. In Lexforum, 29. 9. 2009. Dostupné na http://www.lexforum.sk/194; pozri aj diskusiu pod citovaným článkom].
"
ÚS SR, II. ÚS 379/2016
Juraj Gyarfas, 08. 09. 2016 v 17:08 - jednostranná zmena nájomného
Zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách nie je "osobitným právnym predpisom" v zmysle § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý by ustanovoval prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné za prenajatý byt a úhradu cien plnení spojených s užívaním bytu.
Právny pomer založený zmluvou o nájme nebytového priestoru je vzťah záväzkový, ktorý nemožno meniť bez súhlasu zmluvných strán, pokiaľ právny predpis neustanovuje inak.
Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov neupravuje možnosť prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné; prenajímateľ preto nemá podklad pre jednostranné zvýšenie už dohodnutého nájomného za nájom nebytového priestoru, pokiaľ táto právna možnosť prenajímateľa nebola zmluvnými stranami dohodnutá.""
NS SR, sp. zn. 3 M Cdo 6/2008, podľa ZSP 4/2016
jakub jost, 25. 10. 2016 v 15:50 - relocatio tacita - nie až tak automatické predĺženie doby nájmu
„Podle § 676 odst. 1 obč. zák. nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. pak řeší případy, kdy ohledně skončení nájmu sjednaného na dobu určitou se účastníci nájemního vztahu sice nedohodli jinak, avšak nájem sjednaný na dobu určitou přesto neskončí uplynutím sjednané doby, nýbrž za tam upravených podmínek se obnovuje. Přitom v ustálené soudní praxi není žádných pochybností o tom, že podle § 676 odst. 2 obč. zák. se nájemní smlouva obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a proto takto obnovený nájem je třeba pokládat za týž, jako byl vztah založený nájemní smlouvou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. února 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněný pod č. 10 v sešitě č. 2 z roku 1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Z řečeného mimo jiné vyplývá, že pokud se účastníci nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou dohodli ohledně skončení nájmu ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák. jinak, nájem neskončí uplynutím doby, na níž byl sjednán, nýbrž skončí ve smyslu jiného ujednání účastníků. Má-li nájem takto skončit na základě jiného ujednání účastníků nájemního vztahu, je z povahy věci vyloučeno, aby se mohl obnovovat ve smyslu § 676 odst. 2 obč. zák.“
Rozhodnutie NS ČR sp. zn. 26 Cdo 2689/2012
jakub jost, 25. 10. 2016 v 16:48 - relocatio tacita - pôvod inštitútu?
Prax dlhodobého nájmu poľnohospodárskej pôdy tak mohla byť v rámci súkromného práva vnímaná ako predlžovanie zmluvy na dobu určitú.
Law and the Rural Economy in the Roman Empire, Dennis P. Kehoe, s. 119 et seq (google books)
Juraj Gyarfas, 16. 11. 2018 v 16:52 - Obchodnoprávne premlčanie pri nájme nebytových priestorov
Obsah zmlúv o nájme nebytových priestorov uzavretých medzi účastníkmi konania, ktoré majú obchodnoprávnu povahu sa tak nepochybne riadi
ustanoveniami zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ale právne vzťahy vzniknuté na základe týchto zmlúv o nájme nebytových priestorov podliehajú obchodnoprávnej úprave, lebo tieto otázky možno v zmysle § 1 ods. 2 Obchodného zákonníka riešiť podľa Obchodného zákonníka. Pojem „otázka“ použitý v § 1 ods. 2 Obchodného zákonníka je potrebné vykladať ako inštitút, v tomto prípade inštitút premlčania, a úpravu tohto inštitútu v Obchodnom zákonníku je potrebné považovať za ucelenú a od Občianskeho zákonníka nezávislú úpravu.”
ÚS SR, IV. ÚS 70/2018
Juraj Gyarfas, 20. 11. 2018 v 18:17 - ku skončeniu nájmu v dôsledku zániku veci
NS ČR, 25 Cdo 4850/2009
Juraj Gyarfas, 10. 02. 2019 v 10:59 - ÚS SR ku kolaudácii a platnosti nájomnej zmluvy
"22. Prípady prenájmov bytových priestorov, ktoré nie sú kolaudovanými bytmi, nie sú ani pre rozhodovaciu činnosť Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej len „najvyšší súd“) neznáme. Rozsudkom sp. zn. 2 Cdo 122/2007 z 30. júna 2008 najvyšší súd rozhodol, že samotná skutočnosť, že byt nemá riadnu kolaudáciu, spôsobuje absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy.
...
24. Ústavný súd konštatuje, že účelom právnej fixácie bytu kolaudáciou je v prvom rade zaručiť stavebnotechnické kvality bytu. V type nájomnej zmluvy nie je v zásade potrebné chrániť takýto účel sankciou neplatnosti. Nie je to hodnota, ktorá robí zmluvu nezmyselnou alebo spoločensky škodlivou. Aj pokazené auto si možno vypožičať. Ak sa užíva nehnuteľnosť bez kolaudácie, tak na nápravu týchto pochybení môže slúžiť správne trestanie proti vlastníkovi. Ak aj niekoho táto norma chráni, tak je to skôr nájomník než prenajímateľ. Podľa § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom.
25. Podrobnejšie k veci možno ešte uviesť, že aj keby sa teoreticky uznala záťaž z hľadiska kolaudácie bytu, tak mal krajský súd uvažovať o všeobecnom nájme a neuprednostňovať zneplatnenie zmluvy. Krajský súd tvrdí, že predmetom nájomnej zmluvy môže byť len byt, a preto je nájomná zmluva rozporná s § 685 Občianskeho zákonníka a neplatná podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Ustanovenie § 685 Občianskeho zákonníka ale hovorí, že prenajatím bytu vzniká nájom bytu. Ak byt vôbec nemôže byť bytom, nevzniká nájom bytu, ale všeobecný nájom. Krajský súd tak otočil princíp záväzkového práva, že splnenie záväzku nie je nárokom zo zmluvy, ale podmienkou platnosti. V súlade s právom je opačný výklad – ak prenajímateľ niečo prenajal, je povinný umožniť to nájomcovi užívať na dohodnutý účel ( § 664). Ak mu prenajal byt, je povinný zabezpečiť, aby bol a zostal bytom spôsobilým na bývanie. Ak prenajatý priestor nie je bytom, prenajímateľ neplní svoje záväzky, ale nemá to za následok neplatnosť zmluvy."
ÚS SR, II. ÚS 294/2018
Juraj Gyarfas, 07. 04. 2019 v 21:42 - k základom § 680 OZ
Luby, Š. Základy všeobecného súkromného práva. III. vydanie pôvodného diela. Heuréka: Šamorín, 2002, s. 185-186.
Juraj Gyarfas, 20. 11. 2019 v 12:19 - automatická prolongácia nájmu nebytového priestoru
NS SR, sp. zn. 3 Obdo 34/2018, ZSP 45/2019
Martin Friedrich, 21. 11. 2019 v 11:57 - @Juraj
Ďakujem.
Juraj Gyarfas, 21. 11. 2019 v 20:57 - ad Martin
Tomáš Čentík, 22. 11. 2019 v 09:43 - ad Martin
Martin Friedrich, 22. 11. 2019 v 13:50 - K rozhodnutiu NS SR 3 Obdo 34/2018
"21. Je nesporné, že žalovaný ako nájomca prenajaté priestory prenajímateľovi neodovzdal po skončení nájmu od 31.10.2004, naďalej ich užíval spôsobom, že ich prenajal ďalšiemu nájomcovi, a to spoločnosti INVÁZIA s.r.o. pre účely reštauračného zariadenia spojeného s poskytovaním služieb. Odvolací súd má zato, že zmluva o nájme, ktorú uzatvoril žalovaný so spoločnosťou INVÁZIA s.r.o. dňa 25.2.2002 a ktorá zahrňovala aj časť nebytových priestorov prenajatých mu žalobcom jednoznačne preukazuje, že predmetná nehnuteľnosť, ktorú mal žalovaný v užívaní a v nájme od prenajímateľa, t.j. od žalobcu, bola užívaná a prenajatá na podnikateľské účely ďalšiemu subjektu. Odvolací súd poukazuje na ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Odvolací súd má zato, že predmetné ustanovenie je kogentným ustanovením, od ktorého sa nemožno odchýliť a má zato, že z dôvodu, že bola naplnená podmienka ustanovená v § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, t.j. že žalobca nepodal návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti sa nájom dohodnutý na dobu určitú predĺžil na ďalšie obdobie, a to na obdobie minimálne jedného roka. Keďže bolo nesporne preukázané, že žalovaný užíval, resp. dal do prenájmu predmetnú nehnuteľnosť aj po skončení tejto doby nájmu, odvolací súd má zato, že nájom riadne trval a žalobcovi vznikol nárok na zaplatenie nájomného za uplatnené obdobie. Súd poukazuje na skutočnosť, že ustanovenie § 676 ods. 2 je ustanovením, ktoré ráta s obnovením nájomnej zmluvy po uplynutí doby, na ktorú bol nájom dojednaný. Nejde o obnovenie nájomnej zmluvy vzájomnou dohodou zmluvných strán, ktorá je možná podľa odseku 1, ale o obnovu na základe konkludentných činov uvedených v zákone. Ide o dva konkludentné činy, z ktorých jeden je pozitívny, spočíva teda v určitom správaní nájomcu a druhý je negatívny, ktorý spočíva v nečinnosti, resp. opomenutí úkonu zo strany prenajímateľa. Prvou podmienkou, ktorá bola splnená je, že nájomca užíval vec aj po skončení nájmu. To znamená, že nájomca nevrátil prenajímateľovi prenajatú vec, hoci tak mal podľa zmluvy urobiť. Nezáleží pritom na tom, či prenajímateľ nájomcu vyzval na vrátenie alebo nie. Druhou podmienkou je, že prenajímateľ nepodá proti tomu návrh na vydanie veci alebo návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní. Ak sú splnené obe tieto podmienky, nájomná zmluva sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá pôvodne. Nájom, ktorý bol pôvodne dojednaný na dobu dlhšiu ako na rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na dobu kratšiu sa obnovuje na túto dobu. Odvolací súd poukazuje na skutočnosť, že aj v prípade, že by nedošlo k obnoveniu nájomnej zmluvy a nájomca by naďalej predmet nájmu užíval, mal by prenajímateľ vydať bezdôvodné obohatenie, ktoré na jeho úkor získal podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka o vydaní bezdôvodného obohatenia."
Preto ma veľmi zaujíma odôvodnenie rozhodnutia NS SR 3 Obdo 34/2018.
Michal Novotný, 23. 11. 2019 v 08:51 - KS TT
"11. Súd prvej inštancie správne posudzoval zmluvu z 23. júna 2010 o nájme nebytových priestorov ako vzťah upravený zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, čo medzi stranami ani nebolo sporné. Tento zákon je pritom podľa § 720 Občianskeho zákonníka len osobitnou úpravou jedného z osobitných druhov nájomnej zmluvy, ktorej predmetom je nebytový priestor. Už tohto systematického zaradenia je ale zrejmé, že zmluva o nájme nebytového priestoru je nájomnou zmluvou v zmysle Občianskeho zákonníka, takže sa na ňu (podobne ako napr. na nájom bytu) vzťahujú tie všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve ( § 663 až 684), ktoré nie sú v rozpore s osobitnou úpravou zákona č. 116/1990 Zb. Takýto záver napokon výslovne potvrdila judikatúra (porov. judikát R 47/1999, ktorý citoval aj súd prvej inštancie). Pri posudzovaní toho, ktoré všeobecné ustanovenia o nájomných zmluvách možno použiť, treba vychádzať z toho, aký je predmet úpravy jednotlivých ustanovení. Zákon č. 116/1990 Zb. upravuje v § 9 až 14 spôsoby skončenia nájmu (výpoveď, dohoda, zo zákona). Žiadne z tam uvedených ustanovení však neupravuje dôsledky ďalšieho nerušeného užívania nebytového priestoru nájomcov, ani obnovenie nájmu, zároveň však žiadne ustanovenie zákona č. 116/1990 Zb. nevylučuje automatické obnovenie nájmu. V dôsledku toho treba dospieť k záveru, že ustanovenie § 676 ods. 2 Obč. zák. je v zmysle záverov cit. judikátu R 47/1999 použiteľné aj na nájom nebytových priestorov, čo dokladá aj ustálená judikatúra (porov. napr. judikát R 4/2009, v ktorom Najvyšší súd SR v podstate bez ďalšieho vychádzal z východiska, že § 676 ods. 2 Obč. zák. sa na nájom nebytových priestorov vzťahuje, aj keď v danej veci dospel k záveru, že podmienky predĺženia neboli splnené; podobná úvaha vyplýva z rozsudku NS SR sp. zn. 3 Cdo 112/2012). Opačný názor súdu prvej inštancie tak nebol správny."
Odôvodnenie rozhodnutia 3 Obdo 34/2018 podľa mňa nie je ani správne, ani presvedčivé.
Milan Hlušák, 03. 12. 2019 v 11:26 - 3 Obdo 34/2018
Martin Friedrich, 03. 12. 2019 v 11:51 - Ach jaj
Juraj Gyarfas, 13. 12. 2019 v 16:37 - voľba zákona o nájme nebytových priestorov
Uvedené platí, i když zde pronajaté prostory představovaly soubor všech místností (nebytových prostor) budovy. I v takovém případě je totiž zapotřebí respektovat projevenou vůli smluvních stran podřídit svůj nájemní poměr – s přihlédnutím k jednoznačnému vymezení předmětu nájmu, ale i k formálnímu označení předmětné nájemní smlouvy a četným odkazům na zákon č. 116/1990 Sb., resp. na jednotlivá jeho ustanovení – speciální právní úpravě nájmu nebytových prostor. Režim nájemního vztahu tak byl podřízen zákonu č. 116/1990 Sb., nikoli právní úpravě obsažené v § 663 a násl. obč. zák."
NS ČR, sp. zn. 26 Cdo 1061/2019
Juraj Gyarfas, 09. 02. 2020 v 18:04 - Peceň / Meliš k svojpomoci
Peceň, P., Meliš, R. Bankové právo záväzkové. Wolters Kluwer : Bratislava, 2018, s. 256.
Juraj Gyarfas, 01. 06. 2020 v 09:08 - dispozitívna úprava nájmu
NS ČR, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019
Juraj Gyarfas, 24. 05. 2021 v 11:35 - neplatnosť z dôvodu nesprávneho označenia zmluvných strán
NS SR, sp. zn. 3 Cdo 217/2018
Juraj Gyarfas, 05. 12. 2021 v 22:13 - glosa k rozhodnutiu o neplatnosti pre nepresné označenie strán
Valentovič, J. Uzneseniu Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 217/2018 z 25. 2. 2021 (Presné označenie zmluvných strán v zmluve ako podmienka platnosti právneho úkonu). Súkromné právo, 4. 5/2021, s. 189.
Juraj Gyarfas, 13. 12. 2022 v 17:21 - NS SR k zmene vlastníctva prenajatej veci
"I. Právne nástupníctvo podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa týka celého obsahu nájomného vzťahu, nevzťahuje sa len na podstatné zložky nájmu, ale aj na vedľajšie zložky, ktoré si zmluvné strany v zmluve osobitne pre svoj nájomný vzťah upravili, pričom tieto zložky obsahovo tvoria nájomný vzťah. Takou zložkou je aj vopred zaplatené a nespotrebované nájomné, ktoré tak spadá pod režim nájomnej zmluvy.
II. Výšku nespotrebovaného nájomného má pri zmene vlastníka nehnuteľnosti pôvodný vlastník (pôvodný prenajímateľ) vydať novému prenajímateľovi, resp. novému vlastníkovi nehnuteľnosti, pokiaľ mu tento záväzok nezanikol inak."
ZSP 37/2022, NS SR, sp. zn. 4 Obdo/21/2021
Juraj Gyarfas, 08. 01. 2023 v 19:01 - NS SR k zmene vlastníctva prenajatej veci
Vyššie citované rozhodnutie bolo publikované aj ako judikát:
"I. Právne nástupníctvo podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa vzťahuje na všetky práva a povinnosti vyplývajúce z nájomného vzťahu, teda aj na povinnosť vrátiť vopred zaplatené a nespotrebované nájomné.
II. Sumu zaplateného, ale nespotrebovaného nájomného má pri zmene vlastníka nehnuteľnosti pôvodný vlastník (pôvodný prenajímateľ) vydať novému prenajímateľovi, resp. novému vlastníkovi nehnuteľnosti, pokiaľ mu tento záväzok nezanikol inak."
R 34/2002
Juraj Gyarfas, 24. 10. 2023 v 17:21 - pasívna solidarita spoločných nájomcov
NS ČR, sp. zn. 26 Cdo 3120/2022, 16. 5. 2023
Juraj Gyarfas, 01. 03. 2024 v 18:28 - NS ČR k formalistickému výkladu účelu nájmu
"Zákon č. 116/1990 Sb. (po změně provedené zákonem č. 360/2005 Sb.) vycházel z koncepce, že ve smlouvě o nájmu nebytových prostor musí být uveden účel nájmu jako jedna z jejích obligatorních náležitostí a že nájemce je povinen užívat pronajatý nebytový prostor v souladu se smlouvou, a tedy i s dohodnutým účelem nájmu. Jestliže jej užívá v rozporu se smlouvou, tedy i s dohodnutým účelem nájmu, má pronajímatel možnost nájem vypovědět podle § 9 odst. 2 písm. a). Při výkladu citovaného ustanovení je nutno zohlednit jeho smysl a účel, jímž nepochybně je ochrana práv pronajímatele, který má zájem na tom, aby nebytový prostor byl užíván jen k účelu, k němuž byl nájemci pronajat. Na druhou stranu ale není důvod jeho prostřednictvím sankcionovat nájemce za takové odchylky od dohodnutého účelu nájmu, které nemají podstatný vliv na využití nebytových prostor. Podpůrně lze přitom poukázat i na současnou právní úpravu nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsaženou v § 2302 o. z. a násl., která nepodstatné změny v činnosti nájemce ( § 2304 o. z.) nepovažuje za porušení jeho povinností vyplývajících z nájmu.
V projednávané věci si účastnice v čl. II. odst. 1 Nájemní smlouvy ujednaly, že účelem nájmu pronajatých prostor bude provozování „sportovně relaxačního centra v souladu s platným kolaudačním rozhodnutím“. Účel nájmu byl tedy vymezen jednak slovním spojením „sportovně relaxační centrum“ a jednak odkazem na platné kolaudační rozhodnutí, jinými hledisky omezen nebyl. Nebyl tedy vázán ani na živnostenské oprávnění nájemkyně, proto není právně významné, že k provozu restaurace i provozu baru či občerstvení je potřebné totožné podnikatelské oprávnění – hostinská činnost, jakým nájemkyně disponuje. Použité slovní spojení „sportovně relaxační centrum“ je natolik široké, že připouští i možnost, aby v nebytových prostorách bylo provozováno – vedle zařízení přímo určeného ke sportu – též zařízení určené k podávání občerstvení (což ostatně není u obdobných center neobvyklé). Kolaudačního rozhodnutí, které bylo platné ke dni uzavření Nájemní smlouvy a které v průběhu nájemního vztahu nedoznalo změn, pak s takovým zařízením výslovně počítá. Pro posouzení oprávněnosti Výpovědi je tudíž zapotřebí především zkoumat, zda se provozování restaurace v nebytových prostorách neprotivilo jejich stavebnímu určení.
Jednotná definice pojmů bar a restaurace neexistuje. I když v obecném povědomí je restaurace chápána jako hostinské zařízení, v němž je dominantní prodej pokrmů, zatímco v baru převládá spíše prodej nápojů, nelze vyloučit, že i v něm budou nabízena teplá jídla. Obě zařízení představují určitou formu stravovací služby a pro obě je také společné, že kromě občerstvení mohou nabízet i různé formy společenské zábavy. Jelikož v daném případě byly v pronajímaných nebytových prostorech zahrnuty mimo jiné i místnosti kolaudované jako kuchyň s možností vaření a bar, sezení, již při uzavření Nájemní smlouvy smluvní strany musely předpokládat, že tam budou nabízena také teplá jídla a že tam budou místa k sezení určená k jejich konzumaci. Spolu s dalšími místnostmi kolaudovanými jako místnost pro mytí nádobí, místnost pro čištění zeleniny a úklid, gastro, pak tyto prostory nepochybně mohou sloužit i provozu restauračního zařízení. Jestliže tedy nájemkyně (její podnájemce) v části pronajatých prostor provozuje takové hostinské zařízení, v němž se podává jídlo a nápoje určené primárně ke konzumaci na místě samém, nejde o natolik podstatný rozdíl, který by odůvodnil závěr, že je užívá v rozporu s kolaudačním stavem. Skutečnost, že tyto prostory neoznačila jako bar, nýbrž jako restauraci, je v této souvislosti bez právního významu. Za situace, kdy ze skutkových zjištění nevyplývá, že by provozování restaurace převažovalo nad dalšími činnostmi, k nimž jsou prostory pronajaty, tj. především k provozu sportoviště, nelze dovodit, že je žalobkyně užívá v rozporu se smlouvou, potažmo s dohodnutým účelem nájmu.
Na tom pak nemůže nic změnit ani skutková okolnost, že v rámci restaurace provozované v nebytových prostorách byl zřízen tzv. kuřácký klub (jehož smyslem nebylo nic jiného, než umožnit zákazníkům restaurace kouřit v jejích prostorách). Jakkoli tato okolnost (provozovatel provozovny stravovacích služeb povoluje kouřit v prostorách se zákazem kouření) může být významná z hlediska předpisů veřejného práva, pro (soukromoprávní) úvahu o rozporu užívání předmětných nebytových prostor s dohodnutým účelem nájmu významná není."
NS ČR, sp. zn. 26 Cdo 2068/2023, 18. 10. 2023
„8.6.2. V prípade, ak nájomca nesplní včas svoje povinnosti vyplývajúce pre nájomcu z predchádzajúceho bodu 8.6.1., zaplatí prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške posledného splatného základného nájomného za štvrťročné obdobie bezprostredne predchádzajúce nesplneniu povinnosti a prenajímateľ má právo (nie povinnosť) vypratať predmet podnájmu, odstrániť úpravy, vykonať opravy a uviesť predmet podnájmu do takého stavu, v akom bol ku dňu odovzdania nájomcovi, a to všetko na náklady nájomcu. Ak si nájomca nesplní povinnosti vymedzené v tomto bode, tak na základe dohody zmluvných strán platí, že všetky takéto (v zmysle bodu 8.6.1. tohto článku nájomcu včas neodstránené) veci (vrátane vstavaní a úprav) nachádzajúce sa v predmete podnájmu, sa stali zaplatením 100,- eur (slovom: sto eur) na účet nájomcu, kúpou majetkom Vlastníka, a taktiež platí, že zaplatením uvedených 100,- eur sa považuje za vysporiadanú aj protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota nebytových priestorov.“
[...]
34. Podľa odvolacieho súdu preto za žiadnych okolností nadobudnutie vecí v rozsahu špecifikovanom v petite žaloby za celkovú sumu 100,- eur nemožno považovať za primerané, zodpovedajúce rozumnej zmluvnej dohode a dobrým mravom, a to ani v prípade, ak by účastníci, ktorými sú podnikatelia, pri jej dojednaní neboli obmedzení cenovými predpismi. Medzi reálnou hodnotou majetku zistenou žalovaným správcom, o ktorom žalobca tvrdí, že ho platne nadobudol za 100,- eur, je hrubý nepomer v plnení jednej zo strán oproti tomu, čo poskytla druhá strana. Plnenie poskytnuté žalobcom je menšie ako desatina percenta (konkrétne 0,082 %) z účtovnej - zistenej hodnoty týchto vecí, ktorú mali v danom čase.
35. Za takýchto okolností je právny záver súdu prvej inštancie o absolútnej neplatnosti bodu 8.6.2. zmluvy o podnájme, obsahujúci aj scudzovaciu zmluvu, pre rozpor s dobrými mravmi právne obhájiteľný, správny a dôvodný. Takto dojednaná cena (spôsob nadobudnutia majetku) je v rozpore so zákonom, morálkou i pravidlami slušnosti, pričom je viac ako pravdepodobné predpokladať, že cieľom nového nadobúdateľa by bolo tento majetok ďalej predať za cenu neporovnateľne vyššiu, než za akú ju nadobudol. Podľa odvolacieho súdu medze zmluvnej voľnosti prekročené boli. Na dôvodnosť tohto právneho záveru nemá žiadny vplyv žalobcom tvrdená skutočnosť, že úpadca ako podnájomník predmetné ustanovenie zmluvy nepripomienkoval. Skutočnosť, že budúca zmluvná strana konkrétny návrh (ustanovenie) zmluvy nepripomienkuje, pre ňu nemá právne následky, ktoré by v prípade rozporu daného ustanovenia so zákonom zakladali právnu povinnosť dotknutej strany predmetné ustanovenie akceptovať a podriadiť sa mu.”
Krajský súd Bratislava, sp. zn. 1CoKR/5/2019
Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím