rss
Porušenia predkupného práva – pomerné uplatňovanie nárokov
Martin Maliar, 15. 03. 2016 v 14:39
Predpokladám, že čitatelia tohto fóra sledujú judikatúru súdov veľmi pozorne. V poslednom čase mi padla do oka zaujímavá judikatórna línia našich súdov, ktorá sa týka podielového spoluvlastníctva. Ide o rozhodnutie NS SR, sp. zn. 2 Cdo 91/2008, ktoré výklad ustanovení o podielovom spoluvlastníctve vo vzťahu k predkupnému právu a jeho porušeniu vedú do takej roviny, ktorá sa mi nejaví ako adekvátna.
V spomínanom prípade (NS SR, sp. zn. 2 Cdo 91/2008)
„navrhovateľka žiadala, aby bola odporkyni uložená povinnosť uzavrieť s ňou kúpnu zmluvu, ktorou na ňu prevedie spoluvlastnícky podiel 2/4 predmetnej nehnuteľnosti (pozemok) a jej povinnosť zaplatiť odporkyni kúpnu cenu...“
K veci súdy zaujali nasledovné stanovisko
„.....navrhovateľka má právo vykúpiť kúpnou zmluvou prevedené spoluvlastnícke podiely len pomerne, teda z každého predaného spoluvlastníckeho podielu 1/4 len polovicu, t. j. potom 1/4 z celku, ako správne uzavrel odvolací súd.“
„...predkupné právo, vrátane zákonného, je osobným právom oprávneného (nie právom majetkovým), keď zákon vylučuje možnosť prevodu predkupného práva na inú osobu, či už postúpením alebo iným prevodom a zaniká smrťou oprávneného, takže neprechádza na dedičov....“
Dúfam, že v tomto prípade sa to do budúcna nebude brať ako ustálená prax najvyšších súdnych autorít (čl. 2 ods. 2 CSP), keďže takéto závery nie sú práve presvedčivé.
V prvom rade treba uviesť, že zákonné predkupné právo je v podstate pozostatkom staršej žaloby „retractus ex iure condominii“ resp. „retractus ex iure congrui“ (pozn. staršie hmotné právo bolo nepísané), ktorá sa k nám dostala cez staršie nemecké právo (v súčasnom BGB je podobný mechanizmus už len v § 2034-2037 BGB pokiaľ ide o dedičské podiely). V tomto staršom nemeckom práve (a teda následne aj v uhorskom) slúžila táto žaloba ako nástroj proti drobeniu nehnuteľností (ide v podstate o problematiku, ktorú chce, trošku ťarbavo, uchopiť napr. z.č. 140/2014 Z.z.). Toto „staršie právo" je však zachované v niektorých právnych poriadkoch doteraz a to je aj prípad nášho OZ, ale napr. aj Švajčiarskej konfederácie a ich občianskeho zákonníka, ktorý k tomu uvádza
§682 - Co-owners have a right of pre-emption against any person acquiring a share who is not a co-owner. If several co-owners exercise their right of pre-emption, the share is allocated to them in proportion to their existing shares
Účel, z ktorého potom právna úprava predkupného práva vychádza (opatrenia proti drobeniu majetku) sa potom nemôže dosiahnuť takým výkladom, že (opomenutý) podielový spoluvlastník nemôže žiadať v celý podiel od nadobúdateľa, ale len jeho pomernú časť. Výsledok je potom taký stav, o ktorý nemal záujem žiaden z účastníkov.
Kupujúci (žalovaný) chcel nadobudnúť celý podiel, nie len jeho pomernú časť. Žalobkyňa chcela aby celý majetok zostal pôvodným spoluvlastníkom a nie aby k nim (hoc s menším) podielom pristúpil ďalší a majetok sa ďalej drobil.
Nedávno uvedený judikát rozoberal Tomáš Čentík a v podstate podporil stanovisko NSSR.
V podporných dôvodoch vo všeobecnosti uvádza, že sa tým zabráni konfliktným situáciám. Pritom práve naopak. Vstup „cudzej osoby“ k ostatným podielovým spoluvlastníkom je spravidla "voda na mlyn" vzniku konfliktných situácií. Procesné problémy (najmä), ktoré sa v tejto súvislosti opisujú, sú pritom všetky efektívne riešiteľné. (Alebo je úlohou súdu, dokonca z úradnej povinnosti, chrániť aj také práva, ktoré neboli, ale potenciálne by mohli byť uplatnené?).
Domnievam sa, že adekvátnejšia je judikatórna línia, ktorú presadzuje NSČR (porovnaj napr. 33 Cdo 603/2008, tiež ako Rc 75/2010 a taktiež 22 Cdo 2358/2010) sa javí ako adekvátnejšia.
Předkupní právo spoluvlastníků, kteří podíl (resp. tu jeho ideální část, která by na ně připadala, kdyby zákonné předkupní právo uplatnili) vykoupit nechtějí, „přiroste“ ostatním spoluvlastníkům. To platí i v případě, že prodávající spoluvlastník poruší předkupní právo více spoluvlastníků, a někteří z nich dají najevo, že nárok z porušení předkupního práva uplatnit nechtějí. Přitom není třeba, aby byla o neuplatnění uzavřena výslovná dohoda; postačí, když spoluvlastník dá zřetelně, byť i konkludentně, najevo, že předkupní právo uplatnit nechce.
Názory k článku Porušenia predkupného práva – pomerné uplatňovanie nárokov:
Martin Friedrich, 15. 03. 2016 v 16:59 - R 7/2016
"Pokiaľ pri zmluvnom predkupnom práve ( § 602 až § 606 Občianskeho zákonníka) ide o právo spojené iba s osobou oprávneného, v prípade zákonného predkupného práva podielových spoluvlastníkov ( § 140 Občianskeho zákonníka) ide o vecné právo, ktoré je späté so spoluvlastníckym podielom. Ak po právnom úkone porušujúcom predkupné právo podielového spoluvlastníka ten spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, stáva sa nadobúdateľ prevedeného podielu ex lege nielen podielovým spoluvlastníkom spoločnej veci, ale zároveň aj osobou oprávnenou (a tiež povinnou) z predkupného práva viazaného na spoluvlastnícky podiel. V dôsledku prevodu spoluvlastníckeho podielu prechádzajú teda na jeho nadobúdateľa nielen oprávnenia pôvodného spoluvlastníka vyplývajúce z vlastníctva (t.j. oprávnenie vec v rozsahu spoluvlastníckeho podielu držať, disponovať s ňou, užívať ju a požívať z nej úžitky), ale aj oprávnenia pôvodného spoluvlastníka vyplývajúce z nerešpektovania jeho predkupného práva; pri tom nie je právne významné, či prevodca v čase, keď bol ešte podielovým spoluvlastníkom, svoje oprávnenia vyplývajúce z porušenia predkupného práva uplatnil alebo neuplatnil."
Kristián Csach, 15. 03. 2016 v 23:54 - Súhlas
Navyše, NS má zlú matematickú úvahu. V prípade spoluvlastníctva 1/2 a 1/2 by spoluvlastníci mali podľa vzorca NS predkupné právo navzájom len vo vzťahu k 1/2 toho podielu (teda vo výsledku 1/4), zvyšok ostáva vo vzduchu. NS zmiešava podiely na veci (4x1/4) a (abstraktné) podiely medzi spoluvlastníkmi oprávnenými z predkupného práva (3x1/3), ktoré by mali slúžiť ako rozloženie práv k prevádzanému podielu. Nemala by nastať situácia, že ak by všetci ostatní spoluvlastníci realizovali predkupné právo, tak by jedna štvrtina mohla aj tak ujsť v prospech tretej osoby...
Martin Maliar, 16. 03. 2016 v 08:21 - Ad R 7/2016
František Sedlačko, 16. 03. 2016 v 10:40 - Ad Kristián
Milan Hlušák, 16. 03. 2016 v 10:51 - Ad Kristián
Pokiaľ ide o samotný problém, podľa mňa sa aj Najvyšší súd, aj Tomáš Čentík pozerajú na vec z nesprávneho uhla. Treba totiž odlišovať predkupné právo spoluvlastníkov od všeobecného, zmluvného predkupného práva (aj keď sa úprava toho druhého analogicky vzťahuje na to prvé).
Spoluvlastnícke predkupné právo je motivované snahou o to, aby spoluvlastníci mohli zabrániť tretej osobe vstúpiť do ich okruhu. Teda snahou – slovami dôvodovej správy k § 137 OZ z r. 1950, z ktorého dnešný § 140 OZ vychádza – „predísť nežiadúcim sporom a susedským rozbrojom, ktoré . . . výmena spoluvlastníka . . . obvykle so sebou prináša.“ Zmluvné predkupné právo však žiadnu takúto motiváciu nemá; ide pri ňom čisto len o individuálny záujem oprávneného.
Ak by si uvedený rozdiel Najvyšší súd uvedomil, nemohol by dospieť k záveru, že dohoda spoluvlastníkov o výkone predkupného práva je možná len pri splnení ponukovej povinnosti. Závery súdu totiž legálne umožňujú spoluvlastníkovi jeho vlastným protiprávnym konaním výrazne sťažiť ostatným spoluvlastníkom výkon ich predkupného práva. A to celkom iste nie je v súlade s vyššie uvedeným zmyslom.
A ak by uvedený rozdiel zohľadnil aj Tomáš, nemohol by tvrdiť, že treba rešpektovať právo opomenutého spoluvlastníka ostať pasívnym, a tým si voči novému nadobúdateľovi zachovať – v rozsahu svojho podielu – predkupné právo do budúcna. Zmyslom predkupného práva pri spoluvlastníctve – ako bolo uvedené – nie je totiž dať, resp. zachovať spoluvlastníkovi možnosť vlastniť aj ďalšiu časť spoločnej veci (ako je tomu pri zmluvnom predkupnom práve), ale zabrániť vstupu tretej osoby medzi spoluvlastníkov. Tento primárny cieľ nemôže byť negovaný len preto, že niektorý zo spoluvlastníkov (možno jeden jediný) si chce kvôli svojim individuálnym pohnútkam ponechať predkupné právo do budúcna. Na druhej strane, istým procesným ťažkostiam, ktoré Tomáš načrtol, rozumiem.
Kritizovaný postup by navyše viedol k zaujímavej situácii. Predstavme si troch spoluvlastníkov; každý má 1/3. Jeden svoj podiel predá. Následne jeden z opomenutých uplatní voči nadobúdateľovi predkupné právo len v rozsahu svojho podielu, t. j. bude žiadať 1/6; druhý si predkupné právo zachová. Neuplatnená 1/6 tak ostane vo vlastníctve nadobúdateľa. Čo ak ale 1/6 preňho nemá význam? A čo ak ju bude chcieť previesť ďalej? Kto má voči nej predkupné právo? Len ten zo spoluvlastníkov, ktorý pôvodne o ňu nemal záujem? Alebo aj ten, ktorý už svoju 1/6 dostal? A kto v tom všetko bude mať po niekoľkých prevodoch na tej či onej strane prehľad?
Martin Maliar, 16. 03. 2016 v 13:09 - Čoho sa domáhať?
.....spoluvlastník veci, ktorého predkupné právo bolo porušené, má nároky vyplývajúce jednak zo všeobecných ustanovení o vecnom predkupnom práve ( § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka) a taktiež zvláštne nároky, ktoré sú stanovené v ustanovení § 40a v spojení s § 140 Občianskeho zákonníka. Tieto nároky sa vzájomne vylučujú, pričom oprávnený sa nemôže zároveň domáhať všetkých alebo dvoch nárokov.....
Na prvý pohľad sa javí toto riešenie ako adekvátne, avšak v praktických dôsledkoch takéto konštatovanie môže viesť do slepej uličky.
Ak na jednej strane máme pri porušení zákonného predkupného práva relatívnu neplatnosť ( § 140 + § 40a OZ) a na strane druhej ( § 603 ods.3) právo opomenutého domáhať sa od nadobúdateľa, aby mu vec na predaj, tak čo sa stane v situácii, ak sú dvaja spoluvlastníci opomenutí a každý z nich sa vydá vlastnou cestou t.j. jeden uplatní relatívnu neplatnosť a druhý cestou uplatňovania nároku podľa § 603 ods. 3. Predpokladom druhej z možností je však práve platnosť prevodu na nadobúdateľa. Obe konania budú mať ešte aj iný okruh účastníkov na strane žalovaného.
Z tejto „slepej uličky“ sa musím výkladovo dostať potom jedine tým spôsobom, že poviem, že tieto dva nároky nemôžu stáť vedľa seba, ale vystaviam argumentačne predpoklady pre ich uplatnenie.
Prvou možnosťou je, že pri porušení zákonného predkupného práva je následkom len uplatnenie relatívnej neplatnosti a ustanovenia § 603 sa nepoužijú.
Druhou možnosťou je, že prirodzený a esenciálny následok porušenia predkupného práva je práve v § 603 a ak v prípadoch, ak sa možno efektívne domáhať tohto nároku, je uplatnenie relatívnej neplatnosti z tohto dôvodu vylúčené.
Šaňo Bröstl ml., 16. 03. 2016 v 13:52 - Šaňo Bröstl ml.
Avšak pri tej prvej situácii by takýto názor viedol k zásahu do práv ostatných spoluvlastníkov.
To čo píšeš Maťo ako posledné, ja mám dlhdoobo pochybnosť o závere, ktorý je všeobecne akceptovaný, že 603 sa použije aj pri spoluvlastníctve, ale je to opakovane tak judikované, podľa mňa existuje viacero dôvodov, preto, že do úvahy by mala prichádzať iba relatívna neplatnosť (tiež je judikované, myslím, že celkom logicky, že ak sa uplatní neplatnosť, neprichádza do úvahy nahradenie prejavu vôle). Len tak btw. neznamená ten judikát, že aj relatívnej neplatnosti sa možno domôcť len v časti prevodu (čo by možno riešilo aj to uvádzaš ako problém)?
Celkovo je to mimoriadne zaujímava téma a podotýkam, že v praxi sú veľmi bežné LV s 50 spoluvlastníkmi a podielmi o 1/10000 a menšie, čiže vie z toho všetkého vzniknúť pekné harakiri
Milan Hlušák, 16. 03. 2016 v 15:24 - Ad Šaňo
Relatívna neplatnosť pre § 140 sa zaviedla až v r. 1982. V tom čase ale neplatil žiadny ekvivalent § 603, pretože OZ po r. 1964 žiadne predkupné právo nepoznal (ani § 140 v tom čase nezakladal spoluvlastníkom predkupné právo; len podmieňoval prevod ich súhlasom). Relatívna neplatnosť tak bola jedinou obranou spoluvlastníkov.
V r. 1991 sa predkupné právo do OZ opäť vrátilo a s ním aj práva podľa § 603. To, či sa tieto práva nebijú s relatívnou neplatnosťou, ale asi nikto neskúmal: § 40a ostal formálne platný pre § 140 aj naďalej. No a judikatúra začala slepo preberať Rc 122/1953 - buď výslovným odkazom alebo citáciou jeho právnej vety prebratej do textu Vojčíkovho komentára -, a to bez toho, aby sa vysporiadala s rozdielom medzi vtedajšou úpravou (bez relatívnej neplatnosti) a úpravou dnešnou (s relatívnou neplatnosťou).
Pokiaľ ide o otázku „čiastočnej“ relatívnej neplatnosti, nie som s ňou celkom stotožnený. Z pohľadu jedného spoluvlastníka bude prevod platný a z pohľadu iných nie? Možno trochu odvážne by som sa radšej priklonil k tomu, že § 40a je vo vzťahu k § 140 obsolétny. § 40a totiž rieši situáciu, kedy z iného § síce vyplýva neplatnosť, no nie je vhodné ju považovať za neplatnosť absolútnu. Po r. 1991 však z § 140 žiadna neplatnosť nevyplýva.
Tomáš Čentík, 22. 03. 2016 v 14:18 - reakcia
Vychádzal som pritom z premisy racionálne uvažujúceho zákonodarcu, a to že možno rozumne predpokladať, že pokiaľ by zákonodarca mal v úmysle, aby v prípade porušenia predkupného práva spoluvlastníka patril dotknutej osobe aj nárok podľa § 603 OZ výslovne by takúto možnosť upravil; ak však upravil len osobitný nárok na určenie relatívnej neplatnosti domnieval som sa, že zákonodarca vychádzal z toho, že v takýchto prípadoch iný nárok dotknutej osobe nepatrí.
Avšak po stručnom historickom exkurze od Milana začínam tento názor pomaly opúšťať, nakoľko normotvorca tieto súvzťažnosti veľmi nepredpokladal.
Vyriešenie otázky či sa predkupné právo bude uplatňovať pomerne alebo v inom rozsahu je však do istej miery ovplyvnené aj vyriešením otázky okruhu nárokov z porušenia zákonného predkupného práva – ak totiž vychádzame z toho, že správny je výklad súčasnej judikatúry, vznikajú viaceré absurdné situácie, ktoré vedú skôr k pravidlu pomernosti (viď komentár k judikátu na ulpianus.sk, na ktorý odkázal Martin).
Martinov argument, že: „Účel, z ktorého potom právna úprava predkupného práva vychádza (opatrenia proti drobeniu majetku) sa potom nemôže dosiahnuť takým výkladom, že (opomenutý) podielový spoluvlastník nemôže žiadať v celý podiel od nadobúdateľa, ale len jeho pomernú časť. Výsledok je potom taký stav, o ktorý nemal záujem žiaden z účastníkov. Kupujúci (žalovaný) chcel nadobudnúť celý podiel, nie len jeho pomernú časť. Žalobkyňa chcela aby celý majetok zostal pôvodným spoluvlastníkom a nie aby k nim (hoc s menším) podielom pristúpil ďalší a majetok sa ďalej drobil.“ nie je komplexný, pretože tento účel nie je jediným účelom predkupného práva, resp. v zmysle dôvodovej správy nejde o ten primárny účel, ktorý viedol k jeho zakotveniu zákonodarcu. Navyše tento účel je naplnený, resp. drobeniu efektívne bránia iné inštitúty ako predkupné právo, ktoré naša právna úprava pozná (zákon č. 180/1995 Z.z.). Po ďalšie nerešpektovanie predkupného práva s týmto účelom nastáva iba obmedzených prípadoch, t.j. ak spoluvlastník nerešpektujúci predkupné právo ostatných neprevádza celý svoj podiel, ale iba jeho časť – ak prevádza celý podiel, tak k žiadnemu drobeniu nedochádza, ale ostáva zachovaný doterajší stav počtu spoluvlastníkov, a mení sa len osoba spoluvlastníka.
Tiež nemôžem úplne súhlasiť s Martinovým názorom, že „Vstup „cudzej osoby“ k ostatným podielovým spoluvlastníkom je spravidla "voda na mlyn" vzniku konfliktných situácií“. Takýto názor je skôr subjektívny a jednostranný, pretože situácia môže „vypáliť“ aj úplne inak a to tak, že vzťahy medzi spoluvlastníkmi sa zlepšia. Ono istým spôsobom samotný konflikt spočíva už v tom, že prevádzajúci spoluvlastník nerešpektuje zákonné predkupné právo ostatných, čiže toto jeho konanie už signalizuje, že niečo nie je medzi spoluvlastníkmi v poriadku. A práve posúdenie tejto skutočnosti by malo byť ponechané na slobodnom rozhodnutí každého spoluvlastníka ohľadom nového prvku ich spoluvlastníckeho vzťahu a to v rozsahu ich spoluvlastníckych podielov, ktoré určujú, resp. limitujú oprávnenia opomenutého spoluvlastníka pri uplatňovaní nárokov z porušenia predkupného práva.
Taká menšia otázka na Martina, čo máš na mysli pod tým, že „procesné problémy (najmä), ktoré sa v tejto súvislosti opisujú, sú pritom všetky efektívne riešiteľné“. Zaujímali by konkrétne efektívne riešenia ako sa vysporiadať s tými konfliktnými situáciami, ktoré som uviedol v mojom článku a na ktoré zrejme narážaš. Tiež si podotkol, že „Alebo je úlohou súdu, dokonca z úradnej povinnosti, chrániť aj také práva, ktoré neboli, ale potenciálne by mohli byť uplatnené?“ – k tomu by som dodal, že podľa OSP dbajú súdy na to, aby nedochádzalo k porušovaniu práv a právom chránených záujmov fyzických a právnických osôb a aby sa práva nezneužívali na úkor týchto osôb. Navyše sudca v čase rozhodovania o nároku jedného spoluvlastníka nemôže vedieť rozlišovať čo je uplatnené právo a čo bude potenciálne uplatnené, nakoľko práva spoluvlastníkov môžu byť uplatňované nezávisle od seba v rôznych časových úsekoch. Čo ak súd prizná jednému všetko a po tomto rozhodnutí sa prihlási ďalší?
Ad Kristián: „V prípade spoluvlastníctva 1/2 a 1/2 by spoluvlastníci mali podľa vzorca NS predkupné právo navzájom len vo vzťahu k 1/2 toho podielu (teda vo výsledku 1/4), zvyšok ostáva vo vzduchu“ – táto situácia nemôže nastať, pretože pomernosť platí vo vzájomnom vzťahu medzi spoluvlastníkmi, ktorých predkupné právo bolo porušené.
Ad Milan: Súhlasím, že spoluvlastnícke predkupné právo je motivované snahou o to, aby spoluvlastníci mohli zabrániť tretej osobe vstúpiť do ich okruhu (túto argumentáciu som použil aj v komentári k predmetnému judikátu). Otázka, ale znie, či tento účel možno vykladať tak, že tomu môže zabrániť čo i len jeden spoluvlastník v rozsahu nad rámec veľkosti jeho podielu, nakoľko každý so spoluvlastníkov je oprávnený disponovať predkupným právom iba v rozsahu svojho podielu.
Možno primárnym zmyslom predkupného práva pri spoluvlastníctve nie je zachovať spoluvlastníkovi možnosť vlastniť aj ďalšiu časť spoločnej veci (ako je tomu pri zmluvnom predkupnom práve), ale zabrániť vstupu tretej osoby medzi spoluvlastníkov, avšak môže to byť sekundárnym cieľom, nakoľko konštantná judikatúra pripúšťa aj na zákonné predkupné právo analogické použitie ustanovení o zmluvnom predkupnom práve.
K tej zaujímavej situácii, ktorú si načrtol by som uviedol toľko, že to, že nadobúdateľ nemusí mať záujem o menšiu časť ako bola na neho prevedená, si mal uvedomiť v čase nadobudnutia, kedy mal byť obozretný a preveriť si či bolo rešpektované zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov; inak povedané ak nie je obozretný mal by si uvedomiť, že podstupuje riziko, že sa mu z tohto koláča môže odkrojiť. Ak nadobúdateľ prevedie ďalej, tak predkupné právo ostane zachované aj vo vzťahu k ostatným nadobúdateľov, pričom predkupné právo bude môcť uplatňovať iba ten z spoluvlastníkov, ktorý si ho ponechal.
Rovnako by som nevidel problém ani v tej čiastočnej neplatnosti. Prakticky to bude vyzerať tak, že v časti, v ktorej je zmluva neplatná dôjde sa zodpovedajúca časť prevedeného podielu vráti späť prevodcovi.
Možno mi to tak celé vychádza preto, že podľa ustálenej judikatúry sú prípustné 3 druhy nárokov, ktorých konkurencia znemožňuje výklad o inom ako pomernom uplatňovaní nárokov. Rovnako tu narážame na problém slobodného rozhodovania každého spoluvlastníka ako naložiť s porušením predkupného práva, ktoré sa týka len spoluvlastníckeho podielu toho ktorého spoluvlastníka. Pri týchto úkonoch nie je daná solidárnosť ako pri nakladaní so spoločnou vecou, kde môže konať ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov v rozsahu celej spoločnej veci.
Potom vznikajú ďalšie súvisiace problémy: A si uplatní jeden nárok mesiac po porušení – ako vie A, nadobúdateľ, príp. súd, že napr. B si neuplatní o 2 mesiace, rok alebo neskôr ten istý, príp. iný nárok (nehovoriac o situácii, kde je väčší počet spoluvlastníkov). Čo má napríklad v takom prípade spraviť nadobúdateľ, resp. ako má vedieť či môže previesť celý podiel na jediného spoluvlastníka, ktorý uplatnil ako prvý, keďže ostatní spoluvlastníci si môžu uplatňovať svoje nároky aj neskôr?
Martin Maliar, 24. 03. 2016 v 12:45 - Procesné problémy a ich riešiteľnosť
Podľa mňa však jednoducho – zrejme by ich bolo namieste zamietnuť, keďže kupujúci, ak už podiel nemá, lebo ho previedol na úspešného žalobcu, s nimi nie je v žiadnom vzťahu (pasívna vecná legitimácia). Iná je skôr otázka, či im nejaký nárok prináleží voči úspešnému žalobcovi (ich spoluvlastníkovi, ktorý bol úspešný). Tu si myslím, že áno, keďže každopádne tu máme v podstate kúpnu zmluvu č. 2, kde je taktiež zrejme efektívne aplikovateľné zákonné predkupné právo viaznuce „na veci“.
Všetko sa len potom „točí okolo“ vedomosti ostatných, ktorá sa dá v súdnom konaní pri rozumnej právnej úprave dosiahnuť (porovnaj napr. inštitút „Streitverkündung“ – niečo na spôsob inštitútu „Oznámenia o spore“ podľa § 86 nového CSP, ktorý žiaľ tomuto ninštitútu zodpovedá len sčasti – porovnaj § 72 ods. 1 nemeckého ZPO. Pozn. Tu si človek uvedomí, aké je dôležité písať „proces“ na existujúcu „hmotu“).
Pokiaľ ide o rozoberaný problém dvoch nárokov (relatívna neplatnosť, retrakt), tak argumentačne sa dá postaviť k tomu napr. nasledovne:
1. Je notorietou, že dve právne normy rovnakej právnej sily nemôžu byť v rozpore.
2. Zdanlivý konflikt dvoch právnych noriem rovnakej právnej sily sa rieši výkladom.
3. Pri výklade je potrebné použiť výkladové pravidlá všeobecne uznávané v právnom prostredí ako lex posterior derogat legi priori a pod.
4. Použitie adekvátneho právneho pravidla je vlastne problém pomerovania hodnôt, ktoré tu stoja v zdanlivom rozpore.
5. A teraz konkrétnejšie (a teraz si nechcem osobovať, že toto bude riešenie správne). Ak by došlo k rešpektovaniu predkupného práva, situácia by bola taká, že jediné právo, ktoré by mohol spoluvlastník uplatniť by bolo právo vec od prevádzajúceho spoluvlastníka odkúpiť, avšak jeho „odchodu“ z podielového spoluvlastníctva by zabrániť nemohol.
6. Niet dôvodu, pri porušení predkupného práva, priznávať opomenutému spoluvlastníkovi v zásade niečo iné ako dosiahnutie rešpektovania tohto pravidla (občianskoprávne normy smerujú k vyrovnávajúcej spravodlivosti, nie k sankcionovaniu). Preto možno žalovať relatívnu neplatnosť potenciálne len v takých prípadoch, ak z nejakých dôvodov (teraz ma konkrétne nenapadajú) nárok z retraktu nie je efektívne presaditeľný....atď.
Šaňo Bröstl ml., 29. 03. 2016 v 14:41 - § 603 odsek 3 OZ
Maťo, ak by sme dôsledne prijali to čo uvádzaš Ty, znamená to, že súd sám svojim rozhodnutím aprobuje stav, kedy sa porušuje predkupné právo? Neviem, či je to tak prijateľné...
Vzťah neplatnosti a retraktu je v kontexte aktuálneho chápania týchto nárokov riešený logicky, môj názor je tiež taký, že neplatnosť má prednosť pred retraktom. Ak sa niekto domôže neplatnosti, ako máš od niekoho požadovať retrakt, ak už nie je spoluvlastníkom?
Milan Hlušák, 29. 03. 2016 v 18:00 - Ad Šaňo
Účelom § 603 ods. 3 OZ je náprava vadného stavu vzniknutého porušením predkupného práva. Inými slovami: cieľom je, aby sa dotknutá osoba ocitla v zásade v rovnakej pozícii, ako keby k porušeniu nedošlo. Z pohľadu spoluvlastníctva pritom túto pozíciu možno dosiahnuť len tak, že ponuku, ktorú pôvodný spoluvlastník opomenul urobiť, na požiadanie urobí nadobúdateľ. A keďže chceme dosiahnuť stav, ako keby k porušeniu nedošlo, potom túto ponuku musí nadobúdateľ predložiť všetkým opomenutým spoluvlastníkom. Presne tak, akoby to musel urobiť pôvodný spoluvlastník.
Po predložení ponuky by bol následný vývoj tiež presne rovnaký ako v prípade, kedy by predkupné právo nebolo porušené. A tu nastupuje účel predkupného práva pri spoluvlastníctve (ochrana pred vstupom tretej osoby). Ak by teda niektorí spoluvlastníci ostali pasívni, ich podiely by sa pripočítali k podielom tých aktívnych. Ak je to totiž možné v situácii, keď predkupné právo porušené nie je (viď spomenutú českú judikatúru, ale aj napr. Feketeho či C. H. Beck komentár), potom by to malo byť možné aj v situácii, kedy porušené je.
Iný postup by popieral tak zmysel spoluvlastníckeho predkupného práva (ochrana pred vstupom tretej osoby), ako aj zmysel § 603 ods. 3 OZ (náprava vadnej situácie). Navyše by viedol k tomu, že by pasívni spoluvlastníci mali pri porušení predkupného práva viac práv, ako pri jeho neporušení. Ak totiž nemajú právo ponechať si predkupné právo k svojmu podielu pri DODRŽANÍ predkupného práva, prečo by ho mali mať pri jeho PORUŠENÍ? To predsa nedáva zmysel, či?
Navyše nezabúdajme, že § 603 ods. 3 OZ sa na spoluvlastnícke predkupné právo uplatňuje LEN analogicky. Tzn. pri jeho aplikácii na spoluvlastníkov ho musíme brať s rezervou. Môžeme a musíme ho primerane „upraviť“ tak, aby bol zmysel spoluvlastníckeho predkupného práva zachovaný.
Martin Maliar, 04. 04. 2016 v 14:37 - Ktoré ustanovenie je kľúčové?
„Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“
Ak sa táto veta číta bez hlbšej analýzy a kontextu, tak sa zrejme vcelku vie dôjsť k určitému prvoplánovému riešeniu. V tomto ustanovení je však kľúčové, že sa tu nerieši vzťah k osobe, ktorá mieni spoluvlastníctvo opustiť, ale len vnútorný vzťah zostávajúcich spoluvlastníkov, ktorí sa rozhodli VYKONAŤ svoje predkupné právo. Aj keď sa to teda na prvý pohľad nezdá, v druhej vete je kľúčové slovo „o výkone“. Nejde teda o tých spoluvlastníkov, ktorí sa rozhodli predkupné právo nevykonať, ale len o konkurenciu tých, ktorí sa ho rozhodli vykonať.Osoba, ktorá sa rozhodla spoluvlastníctvo opustiť z druhej vety § 140 z toho až tak veľa pre svoje postavenie dovodiť nemôže (o to viac jeho nástupca). Iba ak by sa preukazovala existencia dohody spoluvlastníkov vykonávajúcich predkupné právo.
Inak povedané, aj keď sa to nezdá, tak žalobca (opomenutý podielový spoluvlastník) pri retrakte nemusí tvrdiť existenciu žiadnej dohody podľa druhej vety § 140. Žalovaný v zásade tiež do tejto okolnosti nemá čo hovoriť, iba ak by išiel preukazovať (a teda preukázať), že takáto dohoda (hoc aj ústna) medzi opomenutými spoluvlastníkmi VYKONÁVAJÚCIMI svoje právo (teda asi súčasne žalujúcimi) skutočne je a on teda nemôže vyhovieť dvom súčasne podaným žalobám, podľa ktorých sa od neho chce 2x podiel. To je však štandardne procesne na spojenie veci a "neviazanosť súdu žalobami, keďže z právneho predpisu vyplýva určitý spôsob vyrovnania vzťahu medzi účastníkmi.
Martin Maliar, 22. 04. 2016 v 13:53 - Spoluvlastníctvo – The undiscovered country...
Čo myslíte? Máte právo od škodcu požadovať 1/3 hodnoty škody alebo celú škodu? Na prvý pohľad celkom jednoduchá otázka. Procesne (tzv. sofistikovanejšie položená) ....Svedčí mi aktívna vecná legitimácia požadovať celú výšku náhrady škody sám, bez ohľadu na ďalších podielových spoluvlastníkov?
Súd sa po jej položení žalobou môže ihneď dostať do stresu, keď ho môže začať trápiť nadväzujúca otázka. Ak ja teraz priznám žalobcovi celú výšku škody a o pár dní príde druhý spoluvlastník z Kanady? Čo mu poviem na jeho obdobnú žalobu?..... „Súd v strese“ to môže viesť k úvahe, že nie, nie, nie....mojou úlohou je ochrániť aj práva neuplatnené (veď čo ak by ich predsa niekto ešte uplatnil) a teda žalobcovi priznávam náhradu škody v 1/3. Vo zvyšku zamietam.
Takto to teda má byť? Asi nie....
„Súd bez stresu“ však zrejme napadne § 139 ods. 1 OZ. Prvotné nadšenie z rýchleho riešenia trošku odpadne po tom, čo si všimne slová „právnych úkonov“. Spôsobovanie škody nepatrí medzi právne úkony, ale medzi protiprávne úkony (sme sa učili ešte v rímskom práve na fakulte, všakže). Nadšenie sa potom zrejme aspoň sčasti vráti po nahliadnutí do § 853 ods. 1 OZ a toto ustanovenie bude zrejme „najbližšie“ aj deliktuálnym vzťahom. Pre potreby procesného práva nemáme zrejme iné ustanovenie, ktoré by riešilo „aktívnu vecnú legitimáciu spoluvlastníkov“ pokiaľ ide o spoločnú vec. Pre pasívnu vecnú legitimáciu viacerých škodcov, paradoxne, výslovné ustanovenie máme, a to § 438 OZ. Zostáva preto uzavrieť.
Z právnych a a aj protiprávnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci (ale aj podielu na spoločnej veci) sú oprávnení spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
NSČR ako som písal v pôvodnom príspevku, hovoril niečo o „prirastaní“ predkupného práva. Asi to nie je celkom „prirastanie“ To, o čom sa tu v súvislosti s predkupným právom bavíme však spôsobuje výsledok vcelku podobný. Myslím si, že to je to presnejšie povedané otázka aktívnej vecnej legitimácie aj jednotlivého spoluvlastníka na retrakt celého podielu bez ohľadu na ostatných. Retrakt celého podielu mu prináleží preto, lebo cez §139 ods. 1 OZ dovodím aktívnu vecnú legitimáciu.
Zostáva snáď poznamenať, že hmotnoprávne "spoločne a nerozdielne" znamená v procesnom práve (sic!) vždy samostatné procesné spoločenstvo. Kto je oprávnený na niečo spoločne a nerozdielne s inými, vo vzťahu k tretej osobe, od ktorej sa niečo požaduje, vystupuje ako "zástupca" všetkých oprávnených.
Milan Hlušák, 22. 04. 2016 v 19:15 - Ad solidarita
Okrem toho, OZ z r. 1950 túto situáciu riešil celkom jasne: solidaritu spoluvlastníkov v § 134 vzťahoval nielen na právne úkony, ale na akékoľvek práva a povinnosti. To znamená aj na práva zo vzniknutej škody. Túto úpravu ale súčasný OZ neprevzal. Nemohli by sme preto tvrdiť, že ju neprevzal, lebo ju prevziať nechcel? Potvrdzovala by to aj dobová odborná literatúra: Kým Učebnica občianskeho práva z r. 1956 výslovne uvádzala, že spoluvlastníci sú pri náhrade škody oprávnení solidárne, ani v jednej z učebníc vydaných po r. 1964 a ani v jednom komentári sa takáto solidarita už ani v náznakoch nespomína.
Pre zaujímavosť: v starom Ríme zrejme platilo (Ulp. D. 9, 2, 27, 2), že ak žalobu podal len jeden zo spoluvlastníkov zabitého otroka, mohol dostať buď len naňho pripadajúci podiel peňažnej náhrady (keďže je deliteľná), alebo nového otroka (keďže je nedeliteľný).
Martin Maliar, 23. 04. 2016 v 06:58 - Dobová literatúra a výklad noriem
Každopádne, v konkrétnych situáciách sa bude musieť sudca rozhodnúť, či v zime zostane dôchodkyni fúkať cez okno, lebo napr. na jeho opravu z 1/3 náhrady škody a malým dôchodkom mať nebude. Pri personálne väčších spoločenstvách bez subjektivity (obľúbené sú určite pozemkové, ale môžu tam spadnúť niekedy aj spoločenstvá bytové) je taktiež potrebné riešiť situácie, že niekto neoprávnene vyťaží štrk resp. poškodí panelák.
Prakticky to teda môže znamenať, že škodca, ak poškodzuje majetok, ktorý je relatívne dekoncentrovaný do podielov a spoluvlastníci nie sú organizovaní, môže mať výhodu. A možno socialistický zákonodarca s tým aj počítal a možnože dokonca takýto následok ním bol aj chcený (lebo možno on sa situoval najmä do pozície škodcu - Jeho optikou samozrejme to, že chce byť škodcom by si nepriznal,ale ak chcel odnímať vlastníctvo, resp. vyvlastňovať, vedel, že to bude takto "lacnejšie"). Možnože jeho cieľ bol, aby všetci mali všetko, ale predpokladom k tomu bolo, aby najprv nikto nemal nič.
Milan Hlušák, 23. 04. 2016 v 09:47 - Ad Martin
Proti nej totiž hrajú viaceré argumenty. Predovšetkým už spomenutá zmena legislatívy v r. 1964. Odkazom na dobovú literatúru som chcel naznačiť, že táto zmena mohla byť úmyselná. O tom nakoniec svedčí aj celkový averz OZ k solidarite. Napr. v počiatkoch pri náhrade škody nestanovoval ani len pasívnu solidaritu; výslovne hovoril o delenom záväzku. Solidarita sa chápala ako výnimka z deliteľnosti (R 20/1970); obdoba dnešného § 513 OZ ani neexistovala.
No aj dnes sa solidarita podľa § 513 OZ stále chápe ako výnimka z pravidla. Možno ju aplikovať, len ak je to stanovené zákonom, rozhodnutím súdu alebo zmluvou. A keďže výnimky treba aplikovať reštriktívne, s analógiou tu musíme narábať opatrne, ak vôbec.
Uvedené argumenty teda hrajú proti aktívnej solidarite spoluvlastníkov pri náhrade škody, resp. proti analógii. Ak sa ale chceme k takejto solidarite predsa len dopracovať, musíme zrejme aplikovať najmä teleologické argumenty, na ktoré poukazuješ vo svojom druhom poste. Či sú dostatočné, neviem.
V tejto súvislosti je ešte diskutabilné, či by takúto solidaritu mohol založiť súd svojim rozhodnutím. Z komentárov vyplýva, že by to bolo možné len v konkrétnych prípadoch stanovených zákonom. Uvádza sa pritom, že v OZ tomu tak naposledy bolo pred r. 1983 pri solidarite škodcov, keď súd mohol namiesto už spomenutej zákonnej, delenej zodpovednosti založiť zodpovednosť solidárnu.
Vidím tu ale dva problémy. Po prvé, uvedený záver sa – zrejme – opiera aj o R 1/1979. Vtedajšia úprava však vznik solidarity všeobecne viazala iba na zákon a dohodu. Odklon od tejto všeobecnej úpravy tak potom logicky mohol nastať len tam, kde to zákon výslovne umožňoval. A po druhé, do všeobecnej úpravy ( § 511 OZ) sa rozhodnutie súdu ako dôvod solidarity dostalo až v r. 1992. Teda v čase, kedy už právny poriadok (pravdepodobne) neupravoval žiadny konkrétny prípad, kedy by súd mohol solidaritu založiť. Takýto postup zákonodarcu – keď prijme normu, ktorá je od začiatku reálne nepoužiteľná - je prinajmenšom zaujímavý.
I. Stiglitz, 24. 04. 2016 v 23:51 - Ako to vyzerá v realite ...
Žalobca je spoluvlastníkom nehnuteľností (orná pôda) na 11 listoch vlastníctva približne s tým istým okruhom spoluvlastníkov o počte 25 až 30. V každom jednom liste vlastníctva v časti A je zapísaných 2 a viac parciel. Predmetom sporu je porušenie predkupného práva. Žalobca je jediným z okruhu spoluvlastníkov, ktorý sa snaží udržať tento okruh a pre ktorého pôda ich spoločných predkov má viac ako len finančnú hodnotu.
V roku 2012 žalobca zistil, že niektoré podiely na všetkých 11 LV boli prevedené kúpnou zmluvou na iný subjekt (PO) bez toho, aby boli ostatní spoluvlastníci vyzvaní prednostne odkúpiť tieto podiely. Vyzval povinného z predkupného práva (nadobúdateľa), aby mu podiely predal za tých istých podmienok ako ich sám kúpil. K dobrovoľnému uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo. Žalobca si uplatnil svoj nárok súdnou cestou a podal návrh o nahradenie vyhlásenia vôle predávajúceho, v ktorom si uplatnil nárok na celý podiel v celosti tak, ako ho nadobúdateľ nadobudol na všetkých 11 listoch vlastníctva.
Súd už na prvom pojednávaní prezentoval názor (opačný alebo iný názor a jeho zmysel práve v tomto konkrétnom prípade vôbec nepripúšťal), že žalobcovi patrí len pomerná časť z každého prevedeného podielu a to z každého jednotlivého listu vlastníctva. Pre úplnosť musím uviesť podrobnosti:
1/ žalobca má svoj podiel väčší na každom z LV ako podiel, ktorý nadobudol žalovaný na každom z LV
2/ žalobca jediný sledoval pohyb prechodu spoluvlastníckych práv
3/ žalobca jediný si uplatnil právo z porušenia predk. práva, ostatní záujem nemali ani nemajú
4/ doba na uplatnenie predkupného práva pre všetkých ostatných spoluvlastníkov už uplynula
V realite to vyzerá takto:
- žalobca je podielovým spoluvlastníkom ornej pôdy na LV č. 1 v časti B-2, B-3, B-4 spolu podiel o veľkosti 236/900-in
- žalovaný nadobudol na LV č. 1 podiel na nehnuteľnosti v časti B-8 o veľkosti 80/900-in
Podľa súčasnej teórie pomerného uplatňovania
- má žalobca nárok na časť o veľkosti 236/900 z podielu 80/900 !
- pre žalobcu taká "pomerná výhra" nemá žiadny význam a verím, že ani pre žalovaného (pre ktorého je výhodná čo najväčšia výmera kvôli dotáciám)
- žalobca potrebuje (a je to aj v záujme ostatných spoluvlastníkov, aj keď nečinných, aby v kruhu spoluvlastníkov ostali len osoby späté príbuzenským vzťahom) získať celý podiel späť, aby tak "cudziu osobu vylúčili"
Každý si asi vie domyslieť, že cudzia osoba na LV (PO) neprinesie žiaden osoh a ani zlepšenie do kruhu "príbuzných" spoluvlastníkov ani v komunikácii, ani v spoločnom podieľaní sa na užívaní danej nehnuteľnosti. PO nemá záujem spolupracovať a jednať s ostatnými v žiadnej z oblastí, ktorá by mohla prísť v úvahu pri spoločnom užívaní nehnuteľností. Záujem a cieľ PO pri vstupu do kruhu ostatných spoluvlastníkov je diametrálne odlišný.
Žalobca v zmysle názoru pomerného uplatnenia je nakoniec povinný veľmi náročnou cestou vypočítať na aký veľký podiel má vlastne nárok a to z každého podielu nadobudnutého žalovaným, ak on sám (žalobca) má v LV č. 1 podiely v časti B-2, B-3, B-4 rôznej veľkosti (bez rovnakého spoločného menovateľa :-) na 11 listoch vlastníctva.
Nemenej je podstatný je fakt, že pri výklade pomerného uplatňovania podielu by jednoducho došlo k úplnému potlačeniu významu inštitútu predkupného práva. Niektoré subjekty by tak mohli úplne využiť nefunkčnosť predkupného práva za stavu, že aj v prípade uplatnenia si svojho nároku oprávneným z predkupného práva na súde nikdy o celý nadobudnutý podiel neprídu a teda v podstate na LV ostávajú naďalej (hoci aj s menším podielom).
eulexer, 05. 06. 2017 v 12:16 - RE: Ako to vyzerá v realite ...
Je potrebné jednoznačne súhlasiť, že účelom a zmyslom zákonného predkupného práva, je zabrániť vstupu tretej osoby do spoluvlastníckeho vzťahu. Spoluvlastníctvo môže existovať aj pri veciach, napr. dome, kde otázka osoby spoluvlastníka môže byť veľmi dôležitá. Ak namodelujeme príklad, že rodinný dom je v spoluvlastníctve troch súrodencov, pričom jeden žije dlhodobo v zahraničí a z uvedeného dôvodu je nekontaktný, druhý zo spoluvlastníkov reálne býva v nehnuteľnosti, o túto nehnuteľnosť sa stará, zveľaďuje, a tretí spoluvlastník – v nie veľmi dobrom pomere k tomu druhému, účelovo predá svoj spoluvlastnícky podiel tretej osobe a poruší jeho predkupné právo. Aký účel a zmysel by v takomto prípade malo zákonné predkupné právo, ak ten najoprávnenejší – spoluvlastník ktorý sa o spoločnú vec stará, zveľaďuje, by v zásade nemohol zabrániť vstupu novej osoby do spoluvlastníctva? Áno, môže súdne riešiť vyporiadanie spoluvlastníckych podielov, ale aký zmysel a účel má viesť komplikované súdne konanie, ak je zrejmé, že jeden zo spoluvlastníkov chce svoj podiel scudziť a samotný cieľ je možné dosiahnuť jednoduchým vyplatením nadobúdateľa? Hoc ide o namodelovanú situáciu, takáto situácia je analogická pri každom spoluvlastníckom vzťahu. Rovnako tu vyvstáva otázka, ak vzniklo spoluvlastníctvo k nejakej veci (napr. pri pozemkoch hlavne z dôvodu spoločných predkoch), môže z dôvodu iného výkladu zákona dôjsť k tomu, že zákon mi neumožní zabrániť vstupu tretej osoby – napr. bez príbuzenského vzťahu – do spoluvlastníctva a tým ma nútiť na zväzok, o ktorý nemám záujem?
Pri doslovnom výklade § 140 OZ „Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“ vyplýva, že spoluvlastníci by v prípade nedohody mali právo na vykúpenie podielu pomerne. Toto ustanovenie by tak malo byť vykladané so samotným zmyslom a účelom zákonného predkupného práva. Teda plne v súlade „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo“. Táto prvá veta neobmedzuje predkupné právo len na ten myslený ideálny podiel. A teda v súlade s týmto výkladom by len v prípade reálnej „nedohody o výkone predkupného práva, mali všetci spoluvlastníci právo vykúpiť podiel pomerne“. Uvedené by bolo vhodnejšie vykladať aktívnejšie na ochranu existujúcich spoluvlastníckych väzieb, ako na ochranu nového nadobúdateľa a pristúpiť k „obmedzeniu“ pre pôvodných spoluvlastníkov len v tom prípade, ak viacerí spoluvlastníci majú reálny záujem o spoluvlastnícky podiel, ale o výkone predkupného práva sa reálne nedohodnú (napr. každý chce vykúpiť všetko).
Pod uvedenú premisu však podľa môjho názoru nie je správne vzťahovať aj prípad, keď spoluvlastníci o svoje predkupné právo nemajú záujem, či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov, keďže „vigilantibus iura scripta sunt". Rovnako nie je možné súhlasiť s názorom, že spoluvlastník, ktorý by uplatnil nárok na odkúpenie celého podielu, by zasiahol do práv ostatných spoluvlastníkov. Do práva ostatných spoluvlastníkov už bolo zasiahnuté nadobúdateľom – treťou osobou a teda nemôže dôjsť k inému zásahu, aký už pretrváva.
NS založil „právo na vykúpenie podielu“ a teda aj vytvoril „obmedzenie predkupného práva pre pôvodného spoluvlastníka“ len aktívnym súhlasom ostatných spoluvlastníkov. Čo v zásade podľa môjho názoru nesleduje účel § 140. A vytvoril tak značný priestor pre nadobúdateľov, že pôvodným spoluvlastníkom – pri rozdrobenom spoluvlastníctve – nebude stáť za to „možný nadobudnutý podiel“, čím sa jednoznačne podporuje ďalšie trieštenie spoluvlastníckych vzťahov (v najlepšom prípade sa len ponecháva rozdrobenosť na rovnakej úrovni).
Vo vyššie uvedených príspevkoch sa riešila otázka, čo potom s ostatnými spoluvlastníkmi, ktorí si svoje predkupné právo uplatnia neskôr. Ak by rýchlejší spoluvlastník nadobudol celý spoluvlastnícky podiel, zostávajúci spoluvlastníci tak majú možnosť vykúpiť „svoj“ podiel už nie od nadobúdateľa, ale od skoršieho spoluvlastníka.
V komentári na ulpianus.sk je prezentovaný názor, že aj v prípade neplatnosti právneho úkonu, by malo dôjsť len k čiastočnej neplatnosti. Prax však preukazuje, že neplatnosťou je postihnutý celý právny úkon, ktorý sa dotýkal vecí v podielovom spoluvlastníctve. A uvedené je aj správne, keďže sa tým sleduje účel a zmysel predkupného práva – zabrániť vstupu tretej osoby do spoluvlastníckeho vzťahu.
Konfliktné situácie, ktoré sú v komentári naznačené, podľa môjho názoru nemajú horšiu intenzitu, ako skutočnosť, že niekto tretí vstúpi do vzťahu. V prípade kolízií žalobných nárokov je otázka jednoznačná – dochádza k neplatnosti právneho úkonu, bez ohľadu či ostatní spoluvlastníci si uplatnili právo na vykúpenie podielu (vykúpiť podiel si budú môcť po vrátení veci do pôvodného stavu od pôvodného spoluvlastníka). Samozrejme, nie je možné, aby si viacerí spoluvlastníci uplatnili prevod celého podielu od nadobúdateľa, avšak zásadné riziká v takomto prípade nevznikajú (ako som uviedol vyššie). A čo sa týka tretie konfliktu, tak tento je imaginárny. Predkupné právo sa vzťahuje na vec, nie k osobe, teda z pohľadu oprávneného spoluvlastníka je jedno, kto je tou osobou, ktorá drží daný spoluvlastnícky podiel. Ak sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodol ponechať si predkupné právo, to je mu zachované aj v prípade, keď spoluvlastníkom bude nadobúdateľ – tretia osoba alebo jeden z pôvodných spoluvlastníkov.
Keďže judikatúra sa postavila na stranu nadobúdateľov – tretích osôb, čo podľa môjho názoru nesleduje účel a zmysel normy, bolo by vhodné pouvažovať aj nad prípadnou legislatívnou úpravou, ktorá by v uvedenom n-uholníku zvýšila úroveň ochrany aktívnych spoluvlastníkov, nad ochranu tretej osoby, ktorá vstupuje do spoluvlastníckeho vzťahu.
Slavomír Máčaj, 31. 08. 2017 v 13:20 - Predkupné právo ako spoločné nedeliteľné právo
- deliteľné právo, ktoré môže každý oprávnený spoluvlastník uplatniť v rozsahu svojej časti samostatne a nezávisle od ostatných oprávnených (princíp pomerného uplatňovania), alebo
- nedielne spoločné právo, ktoré môže byť uplatnené len vcelku, vo vzťahu k celému spoluvlastníckemu podielu (princíp všetko alebo nič).
Slovenské rozhodnutie (NS SR 2 Cdo 91/2008) vychádza z princípu pomerného uplatňovania, čiže implicitne predpokladá deliteľnosť spoluvlastníckeho predkupného práva. Tento predpoklad je podľa mňa nesprávny.
JE PREDKUPNÉ PRÁVO DELITEĽNÉ?
Podstata predkupného práva spočíva v tom, že oprávnený má právo na prednostnú kúpu veci pre prípad jej predaja, ale len za rovnakých podmienok, aké ponúkol povinnému iný záujemca. Zákonná konštrukcia je taká, že povinný musí ponúknuť oprávnenému vec na predaj a oznámiť mu pritom všetky podmienky kúpy ( § 605). Po predložení ponuky môže oprávnený uplatniť predkupné právo—čiže zaviazať sa na kúpu veci a vyplatiť jej cenu v zákonnej lehote. V rámci kúpy však musí vyrovnať cenové a ďalšie podmienky, ktoré povinnému ponúkol iný záujemca; inak jeho predkupné právo zaniká ( § 606).
Uplatnenie predkupného práva pre povinného nepredstavuje žiadnu nevýhodu. Predávajúci dostane od oprávneného rovnakú sumu, akú by dostal od iného záujemcu. Dokonca je chránený aj pred nesolventnosťou oprávneného—oprávnený sa nielenže musí zaviazať na zaplatenie rovnakej ceny, ale túto musí aj v zákonnej lehote skutočne zaplatiť ( § 605). Oprávnený teda môže úspešne uplatniť predkupné právo, len ak vyrovná ponuku iného záujemcu.
A teraz rozhodujúci argument: Ak iný záujemca chce kúpiť celý podiel za určitú cenu, potom aj oprávnený môže kúpiť len celý podiel. Ponuka iného by nebola vyrovnaná, ak by sa oprávnený zaviazal kúpiť len polovicu podielu za polovičnú cenu. Teda, predkupné právo je nedeliteľné—možno ho uplatniť len vcelku (princíp všetko alebo nič).
To platí aj pre prípad, že predkupné právo bolo porušené. Správne konštatoval aj NS SR, že v prípade porušenia má oprávnený právo kúpiť podiel od nadobúdateľa za rovnakých podmienok, za akých ho nadobúdateľ kúpil od pôvodného (povinného) spoluvlastníka. V rozpore s tým však NS SR akceptoval kúpu polovice podielov (zrejme za polovičnú cenu). Samozrejme, pri zmluvnom obligačnom predkupnom práve sa strany môžu dohodnúť aj na možnosti pomerného uplatňovania, ale pre spoluvlastnícke predkupné právo platí zákonný režim.
NEMECKÁ JUDIKATÚRA
Záver o nedeliteľnosti vecného predkupného práva zastáva aj nemecká judikatúra. Pozri Oberlandesgericht München (34 Wx 50/09) alebo Oberlandesgericht Frankfurt (NJW-RR 1999, 17/18):
Das dingliche Vorkaufsrecht ist unteilbar; eine Bruchteilsgemeinschaft zwischen mehreren Berechtigten ist ausgeschlossen. Zwischen den Berechtigten besteht ein "gesamthandartiges Verhältnis".
Preklad:
Predkupné právo je nedeliteľné; podielové spoločenstvo medzi viacerými oprávnenými je vylúčené. Medzi oprávnenými existuje spoločný nedielny vzťah.
RAKÚSKA JUDIKATÚRA
Aj rakúska judikatúra vychádza zo záveru o nedeliteľnosti predkupného práva (iný režim môže byť dohodnutý). Pozri Oberstergerichtshof, číslo právnej vety RS0020257:
I. Ein Vorkaufsrecht, das gleichzeitig mehreren Personen eingeräumt wurde, ohne Bestimmung, dass die Berechtigten zur Ausübung nacheinander oder nach reelen oder ideellen Anteilen befugt seien, ist im Zweifel von allen Beteiligten gemeinsam auszuüben.
II. Fällt ein Berechtigter weg oder lehnt er die Ausübung des Vorkaufsrechtes ab, so wächst sein Anteil am Vorkaufsrecht den Mitberechtigten zu, wenn nichts Gegenteiliges bedungen ist, da dies in Zweifelsfällen der Absicht der Parteien und der Natur des Geschäftes entspricht.
III. Als Korrelat ergibt sich, dass, wenn ein Berechtigter als Käufer auftritt, den übrigen Berechtigten ein Vorkaufsrecht bezüglich jenes Teiles nicht zusteht, hinsichtlich dessen der als Käufer auftretende Berechtigte gegenüber einem fremden Käufer selbst ein Vorkaufsrecht hätte.
Preklad:
I. Predkupné právo, ktoré bolo súčasne zriadené pre viaceré osoby bez určenia, či oprávnení majú právo vykonať ho po sebe, podľa reálnych alebo ideálnych podielov, musí byť v pochybnostiach vykonané všetkými zúčastnenými.
II. Ak jeden oprávnený odpadne alebo odmietne vykonať predkupné právo, prirastá jeho podiel na predkupnom práve spoluoprávneným, ak nie je dohodnuté inak, keďže toto v sporných prípadoch zodpovedá úmyslu strán a povahe úkonu.
III.Ako korelát platí, že ak jeden oprávnený vystupuje ako kupujúci, ostatným oprávneným nepatrí predkupné právo k tej časti, ohľadne ktorej by oprávnený vystupujúci ako kupujúci mal sám predkupné právo voči cudziemu kupujúcemu.
NÁSLEDKY NEDELITEĽNOSTI
Z nedeliteľnosti spoluvlastníckeho predkupného práva vyplýva, že oprávnení spoluvlastníci môžu kúpiť len celý podiel, nie iba jeho časť (princíp všetko alebo nič). Pre jednotlivé možné situácie to znamená nasledovné:
A) AK POVINNÝ PONÚKNE PODIEL OPRÁVNENÝM
Na účinné uplatnenie predkupného práva musia oprávnení dokopy
- zaviazať sa na kúpu celého podielu za podmienok ponúknutých iným záujemcom
- v zákonnej lehote (2 mesiace, resp. 8 dní) vyplatiť celú kúpnu cenu povinnému
Pritom nie je podstatné, či sa na vykonaní predkupného práva podieľajú všetci, len niektorí alebo iba jeden z oprávnených spoluvlastníkov. Predkupné právo zanikne, ak ponuka oprávnených nepokrýva celý podiel, ak predávajúcemu nie je vyplatená včas celá kúpna cena alebo ak ponuka oprávnených je horšia od ponuky iného záujemcu.
Účinným uplatnením predkupného práva vzniká kúpna zmluva. Podiel sa rozdelí medzi tých spoluvlastníkov, ktorí sa podieľali na uplatnení predkupného práva—a to podľa ich dohody a ak jej niet pomerne podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov ( § 140). Nároky pasívnych spoluvlastníkov (tých, ktorí včas neuplatnili predkupné právo) zanikajú.
Odpadnutie jedného z oprávnených spoluvlastníkov (v dôsledku nevykonania alebo vzdania sa predkupného práva) má tieto následky:
- obsah predkupného práva sa nemení (aj naďalej ide o spoločné nedeliteľné právo na prednostnú kúpu celého podielu za rovnakých podmienok, aké ponúkol iný záujemca),
- ale počet oprávnených sa redukuje.
V dôsledku redukcie počtu oprávnených (pri obsahovo nezmenenom spoločnom práve) narastá účasť zostávajúcich oprávnených na spoločnom predkupnom práve—s určitou dávkou nepresnosti môžeme hovoriť, že nároky pasívnych spoluvlastníkov „prirastajú“ v prospech zostávajúcich.
B) POVINNÝ PORUŠÍ PREDKUPNÉ PRÁVO
V prípade porušenia predkupného práva môžu oprávnení
- žiadať nadobúdateľa, aby im ponúkol podiel na predaj za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil (právo na ponuku),
- žiadať nadobúdateľa, aby na nich previedol podiel za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil (právo kúpy),
- dovolať sa neplatnosti zmluvy medzi povinným (pôvodným spoluvlastníkom) a nadobúdateľom (právo anulácie).
1) PRÁVO NA PONUKU
Toto právo vyplýva z § 603/3 „ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený ... od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, ...“. Oprávnení môžu vyzvať nadobúdateľa, aby im ponúkol podiel na predaj—teda, aby urobil to, čo mal urobiť povinný spoluvlastník. Ak nadobúdateľ dobrovoľne neurobí ponuku, oprávnení môžu žalovať o nahradenie vôle—právoplatnosťou rozsudku sa ponuka považuje za urobenú. Od momentu, kedy je ponuka urobená (či už dobrovoľne alebo na základe rozsudku) sa postupuje rovnako, ako keby ponuku urobil povinný (viď vyššie).
2) PRÁVO KÚPY
Bolo odvodené judikatúrou (pozri NS ČR 22 Cdo 1875/2005) na základe úvahy, že ak oprávnený pozná podmienky kúpy, môže nadobúdateľovi rovno navrhnúť uzavretie kúpnej zmluvy a nemusí predtým vyzývať nadobúdateľa na predloženie ponuky s jej následnou akceptáciou. Kúpna zmluva vznikne buď tak, že nadobúdateľ akceptuje návrh oprávneného alebo jeho vôľa bude nahradená právoplatným rozsudkom.
Pri uplatnení práva kúpy treba uplatňovať rovnaké zásady, ako pri uplatnení práva na ponuku—keďže právo kúpy predstavuje iba judikatórnu skratku práva na ponuku. Čiže, aj tu platia nasledovné zásady:
- Princíp všetko alebo nič. Oprávnení sa musia dokopy zaviazať na to, že od nadobúdateľa kúpia celý podiel za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil on od pôvodného spoluvlastníka.
- Právo kúpy môže uplatniť jeden, viacerí alebo aj všetci spoluvlastníci—podstatné je, aby celkovo bolo právo uplatnené vo vzťahu k celému podielu a za rovnakých podmienok, za akých podiel kúpil nadobúdateľ.
- Nároky pasívnych oprávnených „prirastajú“ v prospech aktívnych (to je dôsledok vyššie uvedených zásad).
- Podiel sa rozdelí medzi oprávnených podľa ich dohody—ak jej niet tak pomerne podľa veľkosti ich podielov ( § 140).
3) PRÁVO ANULÁCIE
Vyplýva z § 140 v spojení s § 40a. Môže byť uplatnené len vo vzťahu k celej kúpnej zmluve—čiastočná neplatnosť neprichádza do úvahy vzhľadom na nedeliteľnosť predkupného práva. O uplatnení rozhodujú oprávnení väčšinou hlasov počítanou podľa ich podielov na spoločnom predkupnom práve (analogicky podľa § 139/2).
Analógia je podľa mňa opodstatnená tým, že spolumajitelia spoločného majetkového práva (predkupného práva) by mali o jeho využití rozhodovať podľa rovnakých princípov, podľa ktorých spoluvlastníci rozhodujú o využití (hospodárení) so spoločným vlastníckym (spoluvlastníckym) právom.
KOLÍZNE SITUÁCIE
Zdá sa, že hlavným argumentom zástancov pomerného uplatňovania je, že iný prístup neumožňuje riešiť určité kolízie medzi jednotlivými nárokmi. Myslím si, že tieto kolízie sú riešiteľné aj pri chápaní predkupného práva ako nedeliteľného.
1) Právo anulácie vs. právo kúpy
Ak sa oprávnení účinne dovolajú neplatnosti kúpnej zmluvy, ruší sa prevod podielu so spätnou splatnosťou (akoby k nemu nikdy nedošlo) a obnovuje sa pôvodný stav. Právo na ponuku a právo kúpy tým zaniká, nakoľko jeho splnenie sa stalo nemožným ( § 575).
Naopak, ak nadobúdateľ urobí ponuku oprávneným (či už dobrovoľne alebo nahradením vôle), porušenie predkupného práva bolo zhojené a oprávnení sa viac nemôžu dovolať neplatnosti zmluvy.
2) Právo kúpy vs. zachovanie predkupného práva
Podľa § 603/3 zostáva predkupné právo zachované do budúcnosti (pre prípad ďalších prevodov veci), ak oprávnený nevyužil právo na ponuku (resp. právo kúpy). Predkupné právo ako nedeliteľné právo však možno uplatniť len vcelku—to platí, aj keď predkupné právo uplatňujú len niektorí oprávnení. V dôsledku účinného uplatnenia sa teda vyčerpá celé predkupné právo—a teda nemôže zostať zachované v zmysle § 603/3. Inak povedané, nároky pasívnych oprávnených zaniknú.
V prípade spoluvlastníkov je to však nepodstatné. Spoluvlastníci majú totiž zachované predkupné právo automaticky už z titulu svojho spoluvlastníctva—teda nie podľa § 603/3, ale podľa § 140.
3) Dodatočné uplatnenie predkupného práva
Čo ak súd prizná celý podiel jednému spoluoprávnenému (ktorý podal žalobu) a až potom sa dodatočne prihlási ďalší spoluoprávnený? Aj tú situáciu je možné riešiť v súlade s koncepciou nedeliteľného predkupného práva. Situácia je v podstate rovnaká, ako keby povinný spoluvlastník previedol podiel na jedného z oprávnených spoluvlastníkov a ostatných by opomenul—vo vzťahu k opomenutým spoluvlastníkom ide o porušenie predkupného práva.
Túto situáciu riešil citovaný rakúsky judikát v tretej právnej vete. Riešenie je nasledovné: Opomenutí spoluvlastníci majú právo uplatniť nároky z porušenia predkupného práva voči nadobúdateľovi-spoluvlastníkovi, avšak nie v rozsahu tej časti, ohľadne ktorej by nadobúdateľ-spoluvlastník mal sám predkupné právo, ak by vec bola predaná tretej osobe.
Samozrejme existujú ďalšie otázky a problémy, ktoré so sebou prináša nedeliteľnosť predkupného práva—myslím si však, že sú riešiteľné. Ako som už naznačil, pri zmluvnom predkupnom práve sa strany môžu dohodnúť aj na pomernom princípe, ale v zákonnom režime je predkupné právo nedeliteľné (osobne si myslím, že pomerný princíp nie je možné dohodnúť pri vecnom predkupnom práve, ale to je už na inú debatu). Téza o deliteľnosti predkupného práva naráža podľa mňa na § 606, ktorý predpokladá kúpu v rámci predkupného práva iba za rovnakých podmienok, aké ponúkol iný záujemca, resp. za akých kúpil podiel nadobúdateľ. Rovnaké podmienky kúpy znamenajú rovnakú cenu a rovnaký predmet kúpy.
Podstatou dovolacej otázky bolo to, či premlčacia doba pre právo predkupníka domáhať sa nahradenia prejavu vôle voči nadobúdateľovi veci ( § 603 ods. 3 OZ) začína plynúť od uzavretia scudzovacej zmluvy, alebo až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Nižšie súdy túto otázku posúdili primerane podľa riešenia pre alternatívny nárok predkupníka - domáhania sa relatívnej neplatnosti scudzovacej zmluvy ( § 40a OZ), a to tak, že premlčacia doba začína plynúť od uzavretia takej zmluvy (4 Cdo/37/2007).
- Predmetom sporu vedeného Najvyšším súdom SR sp.zn. 4 Cdo/37/2007, na ktorý poukazovali súdy nižších inštancií bola relatívna neplatnosť kúpnej zmluvy ( § 40a OZ) a nie výkon zákonného predkupného práva podľa § 603 ods. 3 OZ. V zmysle uvedeného rozhodnutia je právo dovolávať sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu porušenia zákonného predkupného práva spoluvlastníka premlčané v rámci všeobecnej trojročnej premlčacej lehoty ( § 101 OZ), ktorá začína plynúť dňom uzavretia kúpnej zmluvy, ktorou bolo porušené predkupné právo, pričom podielový spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené sa môže dovolávať relatívnej neplatnosti právneho úkonu pred vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, keď tento zápis nemá vplyv na plynutie premlčacej lehoty pre námietku relatívnej neplatnosti, keďže v danom prípade sa napáda platnosť zmluvy, ktorá nesúvisí s nadobudnutím vlastníckeho práva, t.j. zápisom do katastra nehnuteľností. Avšak uvedené závery prijaté v súvislosti so začatím plynutia premlčacej lehoty spoluvlastníka na dovolanie sa relatívnej neplatnosti zmluvy z dôvodu porušenia predkupného práva nemožno uplatniť na obmedzenie práva spoluvlastníka požadovať od nadobúdateľa, aby mu ponúkol spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na kúpu, a to z dôvodu, že toto právo súvisí s nadobudnutím vlastníckeho práva.
- Pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľnosti, resp. právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti preto nevzniká podpisom zmluvy, ale až na základe následného zápisu práva do katastra nehnuteľností. Aj keď právo spoluvlastníka bolo porušené už uzavretím predmetnej kúpnej zmluvy, avšak oprávnenie domáhať sa od nadobúdateľa, aby mu vec ponúkol na predaj v zmysle § 603 ods. 3 OZ mu vzniká až momentom, keď nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti, keďže až týmto momentom je s predmetnou nehnuteľnosťou oprávnený nakladať ( § 123 OZ). Nadobúdateľ sa uzavretím samotnej zmluvy nestáva spoluvlastníkom nehnuteľnosti, a preto nemôže byť ani držiteľom práv vyplývajúcich z § 123 Občianskeho zákonníka.
- Ak by súd pripustil iný výklad § 101 OZ vo vzťahu k začatiu plynutia premlčacej lehoty podľa § 603 ods. 3 OZ, tak by spoluvlastníkom, ktorých predkupné právo bolo porušené, bez ich zavinenia mohla uplynúť premlčacia lehota na podanie žaloby podľa § 603 ods. 3 OZ, keďže ak by bola takáto žaloba podaná po uzavretí kúpnej zmluvy, ktorou bolo predkupné právo porušené, ale pred vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, teda v momente keď by poukazom na § 133 ods. 2 OZ spoluvlastníkom nehnuteľnosti bol ešte pôvodný spoluvlastník, tak táto žaloba by bola zamietnutá pre nedostatok pasívnej vecnej legitimácie, nakoľko by nesmerovala voči spoluvlastníkovi veci.
- Z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp.zn. 4 Cdo/37/2007, tiež vyplýva, že právo (nárok) môže byť vykonané resp. uplatnené po prvý raz v deň, kedy nárok dosiahol vo svojom vývoji najvyššie procesné štádium, ktorým je právo (nárok) podať žalobu na súde (tzv. actio nata). Z vyššie uvedeného vyplýva, že žalobcovi toto právo vzniklo až zápisom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, a nie dňom
uzatvorenia kúpnej zmluvy
Uznesenie NS SR sp. zn. 7 Cdo/269/2019 z 31. 5. 2022
Dušan Ďurian, 28. 01. 2024 v 20:41 - súhlas s rozhodnutím NS SR
rovnako aj rozsudok KS BB sp. zn. 17Co/67/2020 zo dňa 25.11.2020...
4.5 Odvolací súd sa nestotožnil s právnym posúdením veci zo strany súdu prvej inštancie ohľadne premlčania uplatneného nároku žalobcu; súd prvej inštancie vychádzal z názoru, že trojročná premlčacia doba na uplatnene nároku z porušeného zákonného predkupného práva spočívajúceho v nahradení prejavu vôle na uzavretie kúpnej zmluvy začala žalobcovi plynúť od uzavretia spornej kúpnej zmluvy zo dňa 21.11.2014; odvolaciemu súdu je známa súdna prax, podľa ktorej premlčacia doba na uplatnenie nároku z porušeného predkupného práva spočívajúceho v domáhaní sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy, ktorou došlo k porušeniu predkupného práva, plynie dotknutému spoluvlastníkovi od uzavretia zmluvy (porovnaj napr. ZSP 4/2008, rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 4Cdo/37/2007 zo dňa 30.01.2008 alebo uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. I. ÚS 148/2013 zo dňa 13.03.2013), pričom samotný vklad vlastníckeho práva podľa tejto zmluvy do katastra nehnuteľností je tu bez právneho významu; v prípade práva podielového spoluvlastníka na domáhanie sa od nadobúdateľa, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok (nahradenie prejavu vôle) ide o však o odlišnú situáciu, kedy právo dotknutého spoluvlastníka a povinnosť nadobúdateľa môže vzniknúť až po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, pretože skôr nemôže nadobúdateľ so spoluvlastníckym podielom platne nakladať, a teda ho ani ponúknuť dotknutému spoluvlastníkovi, ktorého zákonné predkupné bolo porušené, na kúpu; premlčacia doba na uplatnenie práva preto v tomto prípade plynie spoluvlastníkovi až od vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (porovnaj rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo 3371/2008 zo dňa 25.11.2010); nakoľko vklad vlastníckeho práva podľa spornej kúpnej zmluvy zo dňa 21.11.2014 bol v prospech žalovaného povolený dňa 11.12.2014 a žalobca doručil žalobu na súd dňa 11.12.2017 urobil tak včas v rámci plynutia trojročnej premlčacej doby.
Poukazujem na právny názor, ktorým sa pridávam do diskusie ohľadne tejto otázky (zatiaľ vec nie je právoplatná).
Žalobcovi podľa názoru súdu patrilo právo na odkúpenie (resp. nahradenie prejavu vôle) celého prevedeného spoluvlastníckeho podielu pôvodných spoluvlastníkov. Teda nie len časti, ktorá pripadá k pomeru jeho spoluvlastníckeho podielu. Z hypotézy § 140 Občianskeho zákonníka vyplýva, že oprávnený spoluvlastník má právo odkúpiť prevedený spoluvlastnícky podiel podľa pomeru k veľkosti jeho podielu na spoločnej veci len v prípade, ak sa oprávnení spoluvlastníci nedohodnú o spôsobe realizácie predkupného práva. Zákon tak priorizuje dohodu spoluvlastníkov o výkone predkupného práva, ktorú je podľa názoru súdu potrebné rešpektovať. V dohode sa spoluvlastníci môžu dohodnúť, že predkupné právo bude využité len niektorým z nich, bez ohľadu na princíp majority. Túto dohodu však musia uzatvoriť všetci dotknutí spoluvlastníci nehnuteľnosti. Súd nenašiel relevantný právny dôvod, pre ktorý by nemal rešpektovať dohodu žalobcu a druhého spoluvlastníka, podľa ktorej si nároky z porušeného predkupného práva má žalobca uplatniť na celý spoluvlastnícky podiel žalovaného. Právnu úpravu § 140 Občianskeho zákonníka, t. j. možnosť dohody spoluvlastníkov o spôsobe výkonu predkupného práva je podľa názoru súdu potrebné aplikovať aj na prípady z porušenia predkupného práva. Teda, keď nedošlo k splneniu ponukovej povinnosti pôvodných spoluvlastníkov podľa § 605 Občianskeho zákonníka. Nielen teda na prípady, keď k splneniu ponukovej povinnosti došlo. V opačnom prípade by došlo k disproporčnej aplikácii § 140 Občianskeho zákonníka. Nie je daný žiadny logický dôvod, aby súd pri rozhodovaní priorizoval pri porušení predkupného práva len možnosť pomerného nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu nadobúdateľa zo strany oprávneného spoluvlastníka podľa druhej vety § 140 Občianskeho zákonníka, keď dohoda spoluvlastníkov o spôsobe realizácie predkupného práva vyplýva z totožnej právnej normy. Dokonca ju predchádza, keďže je uvedená v jej prvej vete. Právna úpravu ju teda priorizuje.
Súd sa nestotožňuje so závermi judikatúry najvyšších súdnych autorít (rozsudok Najvyššieho súd SR sp. zn. 2 Cdo/91/2008), podľa ktorej ak nedošlo k uskutočneniu ponuky podľa § 605 Občianskeho zákonníka, tak dohoda spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka pri porušení predkupného práva nie je možná. Z dôvodu, že ak judikatúra vylúčila aplikáciu prvej vety ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka (možnosť dohody spoluvlastníkov) nemalo by sa potom rovnako aplikovať ani pravidlo uvedené v druhej vete (možnosť požadovať kúpu len pomernej časti spoluvlastníckeho podielu). V názore judikatúry najvyšších súdnych autorít súd nenašiel žiaden vecný argument, prečo došlo k uprednostneniu len jednej z dvoch hypotéz totožnej právnej normy. Najmä keď splnenie prvej hypotézy (existencia dohody) vylučuje druhú (pomerný výkup podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov).
Neprihliadanie na vôľu dotknutých spoluvlastníkov pri uplatňovaní nároku z porušenia predkupného práva vytvára pre nich neisté právne prostredie a núti ich k nehospodárnemu konaniu. Ak by súd nepripustil dohodu spoluvlastníkov ako v danej veci, bol by druhý spoluvlastník nútený rovnako ako žalobca podať žalobu, v ktorej by požadoval vykúpenie pomerného spoluvlastníckeho podielu od žalovaného, aby tým zabránil vstupu tretej osoby do ich spoluvlastníckeho vzťahu. Prípadne až potom takto získaný podiel by prevádzal na žalobcu. To však pre neho môže byť nehospodárne. Je potrebné rešpektovať vôľu dotknutých spoluvlastníkov, ktorí sa rozhodli, že porušené predkupné právo (aj za nich) si uplatní len jeden spoluvlastník, ktorý nadobudne celý podiel.
Cieľom tejto dohody môže byť pohnútka druhého spoluvlastníka, ktorý nemusel mať záujem ísť do súdneho sporu so žalovaným, avšak tiež zjavne nemal záujem, aby do ich podielového spoluvlastníctva žalovaný vstúpil. Nesúrodosť judikatúry, ktorá uvedené doposiaľ nie celkom rešpektovala, malo v spore za následok, že druhý spoluvlastník vystupoval v spore ako druhý žalobca, hoci podľa žalobného návrhu sa rozhodnutie nemalo týkať vzniku, zmeny alebo zániku jeho práv. To len svedčí o neistom právnom prostredí spoluvlastníkov pri uplatňovaní ich nárokov z porušenia predkupného práva, ktoré je potrebné ustáliť (judikatórne).
V tej súvislosti je nutné si položiť otázku, čo bolo cieľom zákonodarcu pri úprave predkupného práva a právnych následkov spojených s jeho porušením. Zjavne cieľom právnej úpravy bolo zabrániť zmene v okruhu spoluvlastníkov, možnosť zväčšovania spoluvlastníckych podielov a tým zvýšiť atraktivitu spoluvlastníctva. Spoločnosť prostredníctvom prijatej právnej úpravy nemala za cieľ, aby oprávnení spoluvlastníci nemali možnosť vylúčiť vstup tretej osoby do spoluvlastníckeho vzťahu, resp. sa toho domôcť len prostredníctvom dovolania sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka a tým nútiť spoluvlastníka zotrvať v spoluvlastníctve proti jeho vôli, ktorú už prejavil. Ako uviedol Krajský súd v Banskej Bystrici v uznesení sp. zn. 16Co/29/2022 zo dňa 22.02.2023 pre pasívneho spoluvlastníka je nerozhodné, či podiel prirastie žalujúcemu spoluvlastníkovi, alebo tretej osobe. Vytváranie spoluvlastníckeho podielu, ktorý vznikol porušením predkupného práva je popretím autonómie spoluvlastníkov pri hospodárení so spoločnou vecou (pozri tiež body 24.1, 24.2, 25.2, 25.3, 30 daného rozhodnutia. Vo vzťahu k danej problematike sa súd tiež prikláňa k judikatúre Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 809/2015 zo dňa 08.09.2015 (v ktorej je citovaná aj ďalšia judikatúra k veci), podľa ktorej predkupné právo spoluvlastníkov, ktorí podiel nechcú vykúpiť, prirastie ostatnými spoluvlastníkom. To platí aj v prípade, keď predávajúci spoluvlastník poruší predkupné právo viacerých spoluvlastníkov a niektorí z nich dajú najavo, že nárok z porušenia predkupného práva si nechcú uplatniť. Dokonca podľa rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu ČR nie je ani potrebné, aby bola o neuplatnení uzatvorená dohoda; postačí, keď spoluvlastník dá zreteľne, hoci aj konkludentne, najavo, že predkupné právo uplatniť nechce.
Rasťo Trnka, 31. 01. 2024 v 16:34 - K pomernému uplatňovaniu nárokov z porušeného predkupného práva
V nadväznosti na vyššie uvedené chcem dodať, že nie je pasívny spoluvlastník ako pasívny spoluvlastník. Pri úvahách o správnosti toho-ktorého postupu je potrebné vziať do úvahy aj to, že spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, má zákonnú lehotu, v ktorej si vie svoje nároky uplatniť. Nie je vylúčené, že spor o nahradenie prejavu vôle previesť spoluvlastnícky podiel bude právoplatne skončený skôr, ako ďalšiemu dotknutému spoluvlastníkovi uplynie zákonná lehota na uplatnenie svojho nároku na „pomernú časť“ prevedeného podielu. Z ničoho nemožno vyvodiť, že by dotknutý spoluvlastník musel uplatniť svoj nárok čím skôr, resp. ako prvý, aby sa zdarne domohol celého prevedeného podielu, pričom ďalší dotknutý spoluvlastník sa ani nemusí dozvedieť, že nejaké súdne konanie prebieha, resp. sa tak dozvie až z výpisu z listu vlastníctva (nejde totiž o nútené procesné spoločenstvo všetkých spoluvlastníkov). Ak by sa prijal záver o tom, že sa tzv. pomernosť neuplatní, mohla by vzniknúť situácia, kedy už ďalší dotknutý spoluvlastník, hoci stále v zákonnej lehote, nemá aký nárok uplatniť, pretože celý prevedený spoluvlastnícky podiel je vo vlastníctve iného spoluvlastníka, ktorý tento podiel získal skôr. Nemyslím si, že takýto záver je správny. V tomto kontexte je preto záver KS BB o tom, že pasívnemu spoluvlastníkovi je jedno, či jeho podiel prirastie inému spoluvlastníkovi alebo tretej osobe, nie úplne presvedčivý a určite ho nie je možné vnímať absolútne. To, že mu je to jedno v jednom momente, mu nemusí byť jedno v inom momente, a to stále v rámci plynutia zákonnej lehoty na uplatnenie svojho nároku z porušeného predkupného práva. Tak isto absolútne neplatí ani to, že úmyslom dotknutých spoluvlastníkov je zachovanie okruhu pôvodných spoluvlastníkov.
Súhlasím s Dušanom, že je viac než žiadúce, aby judikatúra najvyšších súdnych autorít vyriešila túto problematiku komplexne, no zároveň si nemyslím, že závery rozhodnutia NS SR, sp. zn. 2 Cdo/91/2008 sú nesprávne. Pokiaľ spoluvlastník v konaní preukáže, že ostatní spoluvlastníci o prevedený podiel záujem nemajú, pokojne sa môže domáhať prevedeného podielu v celosti. Ak to však nepreukáže, ako správny sa mi javí princíp pomernosti, a to aj za cenu toho, že tretia osoba takýmto spôsobom vstúpi medzi ostatných spoluvlastníkov. Z istého uhla pohľadu takýmto spôsobom dochádza k ochrane práv ostatných spoluvlastníkov, ktorí sa stále môžu domáhať svojej (pomernej) časti na prevedenom spoluvlastníckom podiele.
Je však len dobre, že táto otázka je predmetom záujmu súdov (napr. KS PO, sp. zn. 23Co/106/2019 vs. KS BB 11Co/176/2019), pretože to zvyšuje šancu na to, že tieto názory budú zjednotené z Najvyšším súdom SR.
Ondrej Halama, 21. 06. 2024 v 10:44 - Zrušme predkupné právo spoluvlastníka ako v ČR + pár poznámok
Ja len stručne
- pokiaľ viem, nedá sa dohľadať dôvdová správa k účelu predkupného práva spoluvlastníkov (DS k zákonníku z 1950 je irelevantná, keďže ide o iný predpis),
- ak by účelom bolo zamedziť drobeniu, ako tvrdí autor príspevku, bolo by to dosť nešťastné, pretože paradoxne predkupné právo napomáha konzervovať rozdrobenosť a vykoupovanie pozemkov,
- tiež sa mi najprv nepozdával názor o čiastočnej neplatnosti, ale bohužiaľ je to jediný mne známy názor, ktorý vychádza z textu zákona a rieši aj situácie keď sa rozdielni spoluvlastníci rozhodnú uplatniť nároky z porušenia PP v rôznom čase,
- veľmi by pomohlo, tak sceľovaniu, ako aj hospodáreniu na pozemkoch, aby sme predkupné právo spoluvlastníkov zrušili, ako to urobili (takmer úplne) v Čechách.
Rasťo Trnka, 28. 06. 2024 v 10:37 - Rozsah zákonného predkupného práva
Najvyšší súd SR v rozsudku zo dňa 07.02.2024, sp. zn. 6Cdo/83/2021 (ZSP 24/2024) uviedol: "Ak sa podieloví spoluvlastníci, ktorých predkupné právo bolo porušené, chcú odchýliť od základného pravidla o pomernom uplatňovaní nárokov z predkupného práva, musia sa dohodnúť o výkone predkupného práva ( § 140 veta druhá Občianskeho zákonníka). Predpokladom úspešnosti žaloby, ktorou sa jeden z viacerých spoluvlastníkov, ktorých predkupné právo bolo porušené, domáha, aby bol rozsudkom súdu nahradený prejav vôle žalovaného ponúknuť mu v celosti na predaj ním nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ( § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka), je preto preukázanie existencie dohody všetkých oprávnených spoluvlastníkov, obsah ktorej zodpovedá požiadavke uplatnenej žalobou."
Najvyšší súd SR tak potvrdil svoje predošlé závery o tzv. pomernom uplatňovaní nárokov z porušeného predkupného práva.
Ondrej Halama, 03. 07. 2024 v 10:17 - oprava + judikát
Ešte oprava k môjmu predošlému komentáru, kde som dobre nerozlíšil medzi dvomi situáciami pri porušení predkupného práva:
1. domáhania sa relatívnej neplatnosti,
2. domáhania sa prevedeného podielu.
Najvyšší súd SR k nim pristupuje trochu odlišne a kým pri domáhaní sa podielu umožňuje domáhať sa len príslušnej časti podielu pripadajúcej na spoluvlastníka, pri domáhaní sa relatívnej neplatnosti umožňuje podľa nedávneho judikátu len neplatnosť celého právneho úkonu (t. j. nie iba jeho časti).
“Účel predkupného práva, predmetom ktorého je spoluvlastnícky podiel a spôsob jeho realizácie, vylučuje čiastočnú relatívnu neplatnosť právneho úkonu.”
(rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28. septembra 2021, sp. zn. 8 Cdo 208/2019).
Spoluvastník, ktorý nechce cudziu osobu v spoluvlastníctve má teda podľa tohto judikátu nástroj ako tomu zamedziť.
Milan Hlušák, 14. 11. 2024 v 10:19 - Trnavské debaty o predkupnom práve
Ahojte, predkupnému právu sa budú venovať najbližšie Trnavské právnické debaty, budúci piatok 22. 11. Ide o veľmi príjemné, skôr neformálne diskusné stretnutie. Ak máte záujem, môžete sa prihlásiť tu. Diskusia bude určite veľmi dobrá, aj vzhľadom na panelistov.
Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím