Autori:

Čo sa mi na našom právnickom povolaní naozaj páči sú prípady, keď vás špecifický skutkový kontext privedie k tomu, že si kladiete otázky, nad ktorými ste sa ešte pred tým nikdy hlbšie nezamýšľali.

Presne do takejto situácie som sa nedávno dostal pri § 680 ods. 2 nášho Občianskeho zákonníka, podľa ktorého pri zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. Toto ustanovenie predstavuje legislatívne vyjadrenie relatívne mladého súkromnoprávneho princípu emptio non tollit locatum, inými slovami (aj keď nie celkom presne), že predaj prenajatej veci nespôsobuje zánik existujúceho nájomného vzťahu.

V rámci krátkeho historického exkurzu je možné spomenúť, že v rímskom práve platil presne opačný princíp, a ihneď po prevode vlastníctva k prenajatej veci mal nový vlastník právo požadovať pôvodného nájomcu o vypratanie nehnuteľnosti. Vo vzťahu k novému vlastníkovi veci tak nebol nájomca žiadnym spôsobom chránený. Takýto prístup k otázke prevodu vlastníctva prenajatej veci sa začal meniť až v 17., resp. 18. storočí pod vplyvom prirodzeno-právnych teórií. V prípade záujmu o hlbšie poznanie historického kontextu vývoja tohto princípu odporúčam „masterpiece“ Reinharda Zimmermanna - The Law of Obligations - Roman Foundation of the Civilian Tradition (s. 378 a nasl.).

Do akého konkrétneho právneho postavenia však nový vlastník naozaj vstupuje? Ide naozaj o nastúpenie do všetkých práv a povinností, ktoré vyplývali pre pôvodného vlastníka z nájomnej zmluvy uzatvorenej s nájomcom? Čo ak nájomná zmluva upravuje aj povinnosť splatiť kauciu? Čo ak dal pôvodný vlastník nájomcovi súhlas s podnájmom? Čo ak dokument, ktorý je pomenovaný ako nájomná zmluva je v skutočnosti zmiešaná zmluva?

Najvyšší súd SR tieto otázky v zásade nikdy podrobnejšie neriešil. V rozhodnutí spis zn. 5 Cdo 343/2009, napríklad, len konštatoval: „Citované ustanovenie [ § 680 ods. 2 OZ] upravuje zvláštny prípad právneho nástupníctva, s ktorým je spojený ten dôsledok, že na nadobúdateľ prechádzajú práva a povinnosti prenajímateľa z nájomného vzťahu priamo zo zákona (ex lege), ak nastane skutočnosť, s ktorou zákon uvedený dôsledok spája, t.j. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci. Zmyslom tohto ustanovenia je zaistiť kontinuitu nájomného vzťahu na strane prenajímateľa pre prípad, ak nastane právna skutočnosť – zmena vlastníctva k prenajatej veci. Nájomcovi sa týmto poskytuje právna ochrana v situáciách, ktoré nemohol ovplyvniť.“

Úplne iný obraz sa nám však naskytne, ak sa pozrieme k našim západným susedom, a to konkrétne na rozhodnutie spis. zn. 26 Cdo 866/2002 a rozhodnutie spis. zn. 26 Cdo 4873/2007, v ktorom Najvyšší súd ČR uviedol (pridávam zvýraznenia): „...právní nástupnictví [podle § 680 ods. 2 OZ] se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky (srov. § 663 OZ). Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje... Nejvyšší soud zdůraznil, že z právní úpravy nájemního vztahu ( § 667 a § 669 obč. zák.) vyplývá, že zásah do pronajaté věci (její změny, opravy) je podmíněn souhlasem pronajimatele – vlastníka. Okolnost, že právní předchůdce dal souhlas se změnou podstaty věci…, která je předmětem nájmu, nemůže jít vlastníkovi (nabyvateli) k tíži. Uvedené závěry jsou použitelné též ohledně souhlasu právního předchůdce s podnájmem bytu. Rovněž k podnájmu bytu nájemcem je třeba souhlasu pronajimatele, neboť § 719 odst. 1 obč. zák. stanoví, že pronajatý byt nebo jeho část lze přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez časového určení jen s písemným souhlasem pronajimatele. Závazek právního předchůdce strpět podnájem bytu nájemcem na pronajimatele ve smyslu § 680 odst. 1 obč. zák. nepřechází, neboť přesahuje rámec základních povinností pronajimatele, vyplývajících z § 685 obč. zák. Na tom nic nemění skutečnost, zda vznikl jednostranným prohlášením pronajimatele nebo dohodou uzavřenou mezi pronajimatelem a nájemcem.“

Najvyšší súd ČR tak vykladá ustanovenie § 680 ods. 2 OZ v podstate najužšie, ako sa toto ustanovenie vykladať dá, t.j. nový vlastník nehnuteľnosti vstupuje len do tých práv a povinností, ktoré napĺňajú základné pojmové znaky nájomnej zmluvy.

Pre úplnejší obraz dám do pozornosti ešte aj rozhodnutie spis. zn. 21 Cdo 4855/2007, kde sa Najvyšší súd ČR zaoberal právnou povahou kaucie, a kde príslušné zmluvné záväzky podriadil pod § 51 OZ, teda nepomenovanú zmluvu. Pozn. medzičasom však bol český OZ doplnený o ustanovenie § 686a, ktoré výslovne upravilo inštitút „kaucie“ (aj keď slovo „kauce“ by sme v tomto ustanovení hľadali márne).

A teraz si predstavme nájomné zmluvy na maloobchodné alebo kancelárske priestory spolu s právami a povinnosťami, ktoré tieto zmluvy obsahujú, a ktoré v súčasnosti idú ďaleko nad rámec základných pojmových znakov nájomnej zmluvy. Pri zmene vlastníctva prenajatých priestorov sa nájomca dostáva do veľmi nepríjemnej právnej situácie, keď v podstate ani nevie, do ktorých konkrétnych ustanovení nájomnej zmluvy nový vlastník reálne vstúpil. Ak dal prenajaté priestory alebo ich časť sú súhlasom pôvodného vlastníka do podnájmu, môže len pevne veriť, že mu aj nový vlastník dá súhlas s podnájmom a pod. A čo s kauciou zaplatenou pôvodnému vlastníkovi? Ak budeme chápať práva a povinnosti súvisiace so zaplatenou kauciou ako nepomenovanú zmluvu, resp. za ustanovenia, ktoré presahujú základné pojmové znaky nájomnej zmluvy, nový prenajímateľ do týchto práv a povinnosti nevstúpi. Ak nájomný vzťah s novým vlastníkom bude trvať zopár ďalších rokov, nájomca môže veľmi ľahko zažalovať o vydanie zloženej kaucie nesprávne pasívne vecne legitimovanú osobu a vystaviť sa tak nepríjemnému riziku premlčania svojho pôvodného nároku.

Z pohľadu nájomcov a skutočného dosiahnutia kontinuity ich nájomných vzťahov v prípade zmeny vlastníctva k predmetu prenájmu bude najbezpečnejšie, ak si tieto otázky a možné problémy, ktoré by mohli vzniknúť, čo najpresnejšie upravia pri podpise nájomnej zmluvy a minimalizujú tak prípadné riziká.

"I. Právne nástupníctvo podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa týka celého obsahu nájomného vzťahu, nevzťahuje sa len na podstatné zložky nájmu, ale aj na vedľajšie zložky, ktoré si zmluvné strany v zmluve osobitne pre svoj nájomný vzťah upravili, pričom tieto zložky obsahovo tvoria nájomný vzťah. Takou zložkou je aj vopred zaplatené a nespotrebované nájomné, ktoré tak spadá pod režim nájomnej zmluvy.

II. Výšku nespotrebovaného nájomného má pri zmene vlastníka nehnuteľnosti pôvodný vlastník (pôvodný prenajímateľ) vydať novému prenajímateľovi, resp. novému vlastníkovi nehnuteľnosti, pokiaľ mu tento záväzok nezanikol inak. "

ZSP 37/2022, NS SR, sp. zn. 4 Obdo/21/2021

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím