Autori:

Dostala sa mi do ruky zmluva o nájme nebytových priestorov, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania kancelárie. Zmluva, zdá sa, že platná, však obsahuje dva dôležité momenty. Prvým je skutočnosť, že zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú. Druhým, o to zaujímavejším momentom, je zakotvenie taxatívnych dôvodov, z ktorých sú nájomca aj prenajímateľ oprávnení zmluvu vypovedať. Vzhľadom k tomu, že zmluvné strany, z ktorých žiadna nedisponuje inými než základnými právnymi znalosťami, si zmluvu vykonštruovali sami, neprekvapí, že do textu ako taxatívne vymedzené dôvody výpovede korporovali doslova prepísané ustanovenie § 9 ods. 2 a ods. 3 z.č. 116/1990 Zb.

Ako to už v živote býva, prišlo k tomu, že cesty nájomcu a prenajímateľa sa mali rozísť. Nájomca, v rámci svojich právnych znalostí o možnosti ukončenia nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú, dal prenajímateľovi výpoveď (bez uvedenia dôvodu) a čakal na uplynutie svojej 3-mesačnej lehoty. Aké však bolo jeho prekvapenie, keď mu prenajímateľ obratom odpovedal, že výpoveď považuje za nulitnú.

Prenajímateľ vo svojej odpovedi dôvodil § 10 z.č. 116/1990 Zb.: "Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak."

Preto, podľa uzatvorenej zmluvy, túto môže nájomca písomne vypovedať ak:

a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;
c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1. (zákona č. 116/1990 Zb.)

A práve tu je pes zakopaný. Nájomca nemá záujem vzdať sa svojej podnikateľskej činnosti, prenajímateľ sa zas o prenajaté kancelárie riadne stará, svoje povinnosti si plní a nič nenasvedčuje tomu, že by sa to malo zmeniť, ani tomu, že by sa mal priestor v najbližších rokoch stať nespôsobilým na dohovorené užívanie. Lenže lepšia ponuka je lepšia ponuka a nájomca má svoju hlavu. A keby aj nie, možno platne uzatvoriť nájomnú zmluvu tak, že ju za bežných okolností nemožno nikdy vypovedať?

Zaoberajúc sa touto problematikou som sa stretol s názorom, že na danú situáciu by sa mohlo aplikovať ustanovenie § 677 OZ. Tento názor som však zavrhol. Podľa môjho názoru je vzťah zákonov 40/1964Zb. k 116/1990Zb. vo vzťahu všeobecného k špeciálnemu. Keďže však zákon 116/1990 Zb. ako zákon špeciálny ukončenie zmluvy výpoveďou rieši a to navyše rozširujúco, nemožno, podľa môjho názoru, všeobecnú, užšiu úpravu, použiť.

Na prvý pohľad v bezvýchodiskovej situácii som zahliadol iskierku nádeje jednak v ustanovení § 39 OZ. v spojitosti s §265 ObZ. a vychádzajúc zo zásad právneho štátu (čl.1 ods.1 ÚSR), no tiež v ustanovení §266 ObZ a to najmä v spojitosti s už spomínaným článkom I. ods. 1 ÚSR. Ani tu však nevidím jednoznačnú odpoveď na otázku, ako sa nájomca môže zbaviť svojho "jarma".

Myšlienka zaoberať sa výkladom skutočnej vôle nájomcu vyplynula z myšlienkového pochodu, že žiadny racionálne uvažujúci subjekt by nemohol mať záujem na pripútaní sa k nikdy nekončiacom záväzku, resp. na záväzku, ktorého koniec je podmienený výlučne porušením povinností prenajímateľa (je len pochopiteľné, že prenajímateľ s takto formulovanou pohľadávkou urobí všetko pre to, aby svoje povinnosti neporušil). Stratou spôsobilosti nájomcu prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal som sa vzhľadom na § 36 ods. 4 OZ. vôbec nezaoberal. Z toho dôvodu vôľa nájomcu, súc onakvejšie formulovaná v nájomnej zmluve, nemôže zahŕňať vôľu nikdy sa svojho záväzku nezbaviť (snáď iba v prípade konania osoby s duševnou poruchou; to však podľa § 38 OZ. robí taký úkon celkom neplatným :-) ).

Druhá myšlienka, týkajúca sa práve neplatnosti právneho úkonu, vyplýva z toho, že uzavretie "vazalskej" nájomnej zmluvy, ak na jej bezpodmienečnom a nekonečnom plynutí prenajímateľ trvá, znamená, že "vazalský" úmysel musel mať prenajímateľ už pri uzatváraní nájomnej zmluvy a to, podľa môjho názoru, nezodpovedá, ani náznakom, konaniu, ktoré je v súlade s dobrými mravmi. A ak sa prenajímateľ napriek všetkému, trvaniu nájomnej zmluvy domáha, takýto postup (výkon práva) prenajímateľa nepovažujem za konanie v súlade so zásadami poctivého obchodného styku. To celé, najmä skutočnosť, že táto nešťastná eventualita nie je platným právom nijako krytá, mi niekde v pozadí môjho podvedomia našepkáva, že takto sa nenapĺňa úmysel otcov ústavodarcov, zabezpečiť nám právny štát.

Bohužiaľ, na žiadne rozumnejšie zdôvodnenie ochrany nájomcu som neprišiel. Príspevok by som však uzavrel tým, že nevypovedateľné zmluvy, ktorá elegantne obchádza aj nové ustanovenie § 582a OZ existujú a sú medzi nami. Bude už len na aplikačnej praxi súdov, ako sa s týmito zmluvami vysporiadajú. Rovnaký hlas, aký mi napovedal v predchádzajúcom odseku mi napovedá aj teraz, že to nebude v duchu horeuvedeného.

Odstúpenie od zmluvy som na tomto mieste nerozoberal, pretože to bolo ponechané len na zákonné dôvody.

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím