Autori:

Úvodom pozdravujem všetkých členov a najmä zakladateľov tohto fóra a ďakujem za vytvorenie a udržiavanie možnosti neformálneho brainstormingu. Toto je môj prvý (no dúfam, že nie posledný) príspevok a tak mi prosím prepáčte prípadné nedostatky v jeho formulácii (je to predsa len iné ako písať memo).

Konkrétne, zaujímal by ma Váš názor na možnosť uzatvoriť dohodu o výkone predkupného práva medzi podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosťami podľa § 140 OZ.

Základným obsahom takejto dohody by bol záväzok obidvoch zmluvných strán, že si nebudú uplatňovať svoje zákonné predkupné právo v prípade, že niektorá zmluvná strana bude zamýšľať prevod (predaj, darovanie alebo zámena na inú ako blízku osobu), na základe ktorého bude môcť

1. previesť spoluvlastnícky podiel na iného spoluvlastníka alebo akúkoľvek tretiu osobu; alebo

2. nadobudnúť spoluvlastnícky podiel od iného spoluvlastníka.

Dohoda by zároveň obsahovala klauzulu, že v prípade zamýšľaného prevodu nebude zmluvná strana, ani akýkoľvek iný spoluvlastník (iba v prípade, ak bude zamýšľať prevod na niektorú zo zmluvných strán), povinný predložiť druhej zmluvnej strane ponuku na uplatnenie predkupného práva a pre účely preukázania tejto skutočnosti takémuto inému spoluvlastníkovi (t.j., že nemusí ponukovú povinnosť splniť), je zmluvná strana oprávnená predložiť mu dohodu.

Podľa môjho názoru ide platné dojednanie. Nebudem tu vymýšľať vlastné „koleso“, keď to „koleso“ už vymyslel NS ČR, aj keď ako vysvetlím nižšie, uvedenú situáciu č. 2 priamo neriešil. Pre úplnosť radšej uvádzam možno aj viac, ako by bolo nutné, ale ide mi hlavne o to, aby som ušetril čitateľov od potreby hľadať tie rozhodnutia, ak by chceli vedieť všetko, čo súd viedlo k uvedeným záverom (pozn: underline som doplnil ja):

NS ČR, 22 Cdo 446/2002: „[u]stanovení § 140 ObčZ je ustanovením dispozitivním a spoluvlastníci se od něj po dohodě mohou odchýlit. To vyplývá zejména ze skutečnosti, že na porušení předkupního práva váže zákon jen relativní neplatnost, a také z toho, že § 140 ObčZ s dohodou spoluvlastníků o výkonu předkupního práva počítá. Dohodnou-li se podíloví spoluvlastníci, že každý z nich prodá svůj podíl třetí osobě, nemohou v případě realizace této dohody namítat relativní neplatnost pro porušení předkupního práva. Jinak řečeno, dohoda spoluvlastníků o tom, že každý z nich samostatně převede svůj spoluvlastnický podíl na třetí osobu, je též dohodou o tom, že předkupní právo nebude uplatněno. Předkupní právo zaniká i v případě, že spoluvlastník o zamýšleném prodeji druhým spoluvlastníkem třetí osobě ví, dá však nepochybně najevo, že o věc nemá zájem a že s prodejem souhlasí. [...] Pokud spoluvlastník výslovně projeví vůli věc nekoupit, bylo by nadbytečné mu ji ještě nabízet ke koupi.“

NS ČR, 22 Cdo 1599/2003 – najprv odcitoval vyššie uvedené a doplnil: „[t]yto závěry pak lze vztáhnout i na případy, kdy mezi spoluvlastníky dojde k dohodě, že jeden z nich prodá svůj spoluvlastnický podíl třetí osobě (osobám) a že zbývající spoluvlastníci (tím, že s tímto prodejem vysloví souhlas) nebudou uplatňovat své předkupní právo. V daném případě žalobkyně, E. P. a K. F. podepsaly dne 16. června 1997 prohlášení, že "potvrzují svými podpisy neuplatnění předkupního práva dle § 140 OZ a souhlasí s prodejem podílů pana L. V. … třetím osobám“. Z textu prohlášení, jakož i ze skutečnosti, že bylo podepsáno v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy téhož dne, je zřejmé, že L. V. a všechny tři kupující projevili shodnou vůli v tom smyslu, že i zbývající spoluvlastnické podíly budou prodány, ale nikoli tehdejším kupujícím, nýbrž třetím osobám. Dispozitivní charakter § 140 ObčZ takovéto dohodě nebrání, a tak názor soudů obou stupňů, že uvedené prohlášení je úkonem absolutně neplatným, ať už proto, že se jím kupující předem vzdaly svých práv, nebo pro údajný rozpor s dobrými mravy, nelze považovat za správné právní posouzení věci.“

NS ČR, 22 Cdo 419/2008 – najprv stručne odcitoval a odkázal na vyššie uvedené a doplnil: „[j]estliže tedy žalobkyně jako podílová spoluvlastnice byla prohlášením ze dne 6. 2. 2002, podepsaným oběma účastníky řízení, seznámena s úmyslem žalovaného koupit spoluvlastnický podíl od spoluvlastnice M. B. za kupní cenu 1.000.000,- Kč a tímto prohlásila, že souhlasí s prodejem uvedeného podílu žalovanému a že nebude ve vztahu k tomuto převodu uplatňovat předkupní právo, které jí náleží, pak po následném prodeji tohoto podílu v souladu se skutečnostmi uvedenými v prohlášení, nelze její uplatnění předkupního práva podle § 140 obč. zák. považovat za relevantní. Pro posouzení věci není významné, zda prodávající spoluvlastnice o prohlášení ze dne 6. 2. 2002 věděla. Nadto toto prohlášení se vztahuje ke zcela konkrétní koupi, takže nelze ani dobře uvažovat o tom, že se jím žalobkyně předem vzdávala svých práv. Naopak je v něm výslovně uvedeno, že do budoucna (na další převody "v rámci výše uvedené nemovitosti") se již její souhlas nevztahuje.“

Z uvedených judikatórnych záverov mi vyplýva, že moja situácia č. 1, t.j. dohoda, v zmysle ktorej ktorákoľvek zo zmluvných strán bude oprávnená previesť svoj podiel na tretiu osobu bez splnenia ponukovej povinnosti druhej zmluvnej strane, by mala byť v poriadku (judikát č. 2).

NS ČR však výslovne neriešil moju situáciu č. 2, t.j. ponukovú povinnosť nemusí splniť ani iný spoluvlastník v prípade, že chce priviesť svoj podiel na niektorú zo zmluvných strán. Ak si tak vyberiem niektoré vety z judikátu č. 1 a 3, tak by to aj mohlo ísť, pretože

(i) zmluvné strany „dali nepochybne najavo“, že o podiel nemajú záujem a „bolo by nadbytočné“ vykonať kvalifikovanú ponuku (judikát č. 1); a

(i) to by malo platiť aj v prípade, že podmienky nadobudnutia ohlásil oprávnenému spoluvlastníkovi potenciálny nadobúdateľ a povinný spoluvlastník by o takejto dohode ani nemusel vedieť (judikát č. 3).

Nechcem však zavádzať účelovou argumentáciou a preto musím spomenúť, že judikáty č. 1 a 3 sa týkajú situácie, keď boli špecifikované konkrétne podmienky prevodu na potenciálneho nadobúdateľa. V mojej dohode by však oprávnený spoluvlastník v čase uzavretia dohody ešte ani len netušil, či druhá zmluvná strana niečo nadobudne alebo nie, a to napr. aj darovaním podielu od iného spoluvlastníka (o otázke predkupného práva pre prípad darovania radšej pomlčím, nechcem byť totiž vulgárny).

Navyše si myslím, že medzi mojou situáciou č. 1 a 2 nie sú až také zásadné rozdiely, ktoré by mohli znamenať opačný právny záver, t.j. situácia č. 1 je platná a č. 2 je neplatná. Ocením akékoľvek príspevky, ktoré ma posunú aspoň trochu vpred...Ďakujem.

Za splnenie si povinnosti spoluvlastníka v zmysle § 140 OZ nie je možné považovať, ak dôjde k ponuke na kúpu v inej forme, ako to vyžaduje zákon, teda ak ide o nehnuteľnosť, obligatórne sa v zmysle § 605 OZ vyžaduje písomná forma. Je povinnosťou podielových spoluvlastníkov, ktorí chcú svoj spoluvlastnícky podiel previesť na inú osobu ako na ostatných spoluvlastníkov, najskôr ho ponúknuť na kúpu všetkým ostatným spoluvlastníkom, okrem prevodu blízkym osobám, pričom dôkazné bremeno v konaní, že túto ponuku urobili, v prípade nehnuteľností písomne, zaťažuje práve spoluvlastníkov, ktorí svoje podiely previedli na inú osobu. Nemožno dospieť záveru, že podielový spoluvlastník sa môže svojho predkupného práva vzdať konkludentne, keď zákon výslovne vyžaduje, aby mu bola daná ponuka na kúpu, a ak mu v prípade nehnuteľnosti márne uplynie lehota 2 mesiacov na kúpu tejto nehnuteľnosti v zmysle § 605 OZ, jeho predkupné právo zanikne.

NS SR sp. zn. 7 Cdo/46/2020 zo dňa 30. 6. 2023, bod 17.

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím