Autori:

Na žiadosť mnohých kolektívov i jednotlivcov... by som rád čitateľom tohto fóra sprístupnil jedno rozhodnutie nášho NS SR, sp. zn. 4 MCdo 23/2008, ktoré je podľa môjho názoru zaujímavé svojou progresívnosťou (na slovenské pomery) a naznačením určitých alternatív v inak zabehanom uvažovaní nad niektorými právnymi pojmami.

Ale po poriadku: Žalobca a žalovaný (Mesto Čadca) v decembri 2001 uzavreli nájomnú zmluvu, ktorou mesto prenechalo žalobcovi do užívania určitý pozemok do roku 2030. V časti tohto pozemku bol začiatok nájmu posunutý, pretože tam ešte existoval iný nájomca, ktorému ale mesto dalo následne v apríli 2002 výpoveď. Táto výpoveď bola neplatná, čo konštatovali aj súdy, takže nájom pôvodného nájomcu sa neskončil a nový sa (efektívne) nezačal. Žalobca však vec samozrejme nechcel nechať tak a prišiel s jedným zaujímavým biznis plánom a jedným ešte zaujímavejším právnym názorom. Spočítal si, že za celé obdobie plánovaného nájmu mohol podnájmom (resp. ďalším prenájmom) trhových stánkov, drobných stavieb a parkoviska docieliť zisk v sume 29.484.000,- býv. Sk (nech si prepočíta každý sám). A keďže o tieto peniaze nechcel prísť, zaumienil si, že ich od mesta aj dostane. A tak v roku 2004 Okresný súd Čadca určil, že nájomná zmluva z decembra 2001 je v dôsledku neplatnosti výpovede z apríla 2002 sama neplatná, keďže v čase uzatvárania nájmu mal prenajať sa majúci pozemok iného nájomcu. Následne sa náš žalobca domáhal náhrady škody vo vyššie uvedenej výške od mesta.

Obe súdne inštancie (ako hovorí nemenovaný sudca, čadčianska právna oblasť je veľmi silným partikulárnym právom) mu dali v zásade za pravdu vo všetkých argumentoch, zamietli žalobu len v nepatrnej časti.

Až na základe mimoriadneho dovolania sa vec dostala na Najvyšší súd, s čím nikto z účastníkov asi nerátal, a ten sa postavil – podľa mňa - na stranu práva a logiky.

Rozhodnutie Najvyššieho súdu v podstate vychádza z troch argumentov (budem ich prezentovať v mierne inom poradí ako sú v rozhodnutí.

1. I keď bol súd viazaný rozsudkom okresného súdu o neplatnosti nájomnej zmluvy, predsa len k tejto otázke povedal niečo podstatné. Jednak sa zastavil nad záverom, že neplatnosť nájomnej zmluvy z decembra 2001 sa vyvodzuje z faktu, že je neplatná výpoveď z apríla 2002. Medzi konaním žalovaného mesta (daní neplatnej výpovede doterajšiemu nájomcovi v apríli 2002) a neplatnosťou zmluvy z decembra 2001 neexistuje totiž kauzálny nexus, keďže „ako udalosť budúca nemohlo byť príčinou neplatnosti, t.j. vadnosti zmluvy už v čase minulom, t.j. v čase, keď malo dôjsť k jej uzavretiu“. Teoreticky by v takomto prípade bolo možné uvažovať nad dodatočnou nemožnosťou plnenia z neskoršie uzavretej nájomnej zmluvy, ale Najvyšší súd ale ide ďalej: „Ak podľa odvolacieho súdu zavinené protiprávne spôsobenie neplatnosti zmluvy žalovaným malo spočívať v tom, že žalobcovi prenajal pozemky, ktoré v čase uzavretia nájomnej zmluvy už boli v nájme iného subjektu, t.j. neboli právne voľné [...],nezakladá [...] podľa názoru dovolacieho súdu ani táto okolnosť bez ďalšieho neplatnosť zmluvy. Objektívne totiž možnosť plnenia v takomto prípade vylúčená nie je. [...] Nebolo preto možné vylúčiť, že žalovaný ako prenajímateľ k dohodnutému dňu vzniku nájmu zabezpečí právnu voľnosť predmetu nájmu, resp. jeho časti.“.

2. Najvyšší súd sa ďalej pristavuje pri aplikácii § 42 Obč. zák. a vedomosti zmluvných strán o dôvode neplatnosti, keďže žalobca zdá sa vedel, že predmet jeho nájmu je v čase uzatvárania zmluvy v nájme inej osoby. „V prípade zmluvy ako dvojstranného právneho úkonu, ktorý je výsledkom slobodnej vôle zmluvných strán, vedomosť jednej zmluvnej strany o neplatnosti zmluvy (resp. o dôvode neplatnosti) vylučuje zodpovednosť druhej zmluvnej strany za škodu spôsobenú neplatnosťou tohto právneho úkonu. Takýto záver možno vyvodiť z analogického použitia ustanovenia § 268 veta prvá Obch. zákonníka, podľa ktorého kto spôsobil neplatnosť právneho úkonu, je povinný nahradiť škodu osobe, ktorej bol právny úkon určený, ibaže táto osoba o neplatnosti právneho úkonu vedela. I keď zodpovednosť za škodu spôsobenú neplatnosťou právneho úkonu v obchodnoprávnych vzťahoch je postavená na objektívnom princípe (bez ohľadu na zavinenie), niet rozumného dôvodu, pre ktorý by v oblasti jedného odvetvia súkromného práva, akým je obchodné právo, mala byť vedomosť o neplatnosti právneho úkonu spájaná s vylúčením zodpovednosti za škodu spôsobenej touto neplatnosťou, zatiaľ čo v inom odvetví súkromného práva, akým je občianske právo, by takýto následok nemala mať.“.

3. Konečne Najvyšší súd polemizuje so závermi nižších súdov o tom, že ušlý príjem z podnájmu (resp. prenájmu) u žalobcu možno považovať za ušlý zisk v zmysle § 442 Obč. zák. Svoje závery pritom stavia na úvahe, že ušlý zisk nemožno priznať do budúcnosti ako ujmu, ktorá ešte len nastane, pretože ten tu musí byť už v čase rozhodovania súdu. Navyše, podľa Najvyššieho súdu, musí byť „naisto postavené, že pri pravidelnom behu vecí (nebyť protiprávneho konania škodcu alebo škodnej udalosti) mohol poškodený dôvodne očakávať zväčšenie svojho majetku“.

Nebudem skrývať, že tento rozsudok vo mne vzbudzuje dobré pocity a hodnotím ho veľmi vysoko. Robím tak napriek určitej opatrnosti, ktorú z neho cítiť (akoby sa Najvyšší súd bál niektoré veci povedať – takpovediac – „na plné ústa“). Veľmi pozitívne hodnotím argumenty pod bodom 1. vyššie, pretože ich považujem za (dúfam, že nie ojedinelý) odklon od dogmatickej doktríny neplatnosti všetkého živého, čo sa v právnom svete hýbe, na ktorú trpí naše právne prostredie. Za osobitne dôležitý považujem fakt, že Najvyšší súd naznačuje argumenty pre odklon od tejto doktríny v prípade nehnuteľností. Samozrejme, že bol viazaný predmetom konania a cítiť z neho opatrnosť, ale myslím, že Najvyšší súd mohol byť pokojne i otvorenejší: nielen chýbajúca právna voľnosť, ale chýbajúce dispozičné oprávnenie samotné zmluvnej strany (pokiaľ mu absolútne nebráni objektívne právo) nemôže byť dôvodom neplatnosti zmluvy, a to ani podľa § 39, ani podľa § 37 ods. 2 Obč. zák., pretože nejde o prípady objektívnej absolútnej nemožnosti plnenia, ale len o prípady subjektívnej a relatívnej nemožnosti. Preto ak sa účastník zaviaže na záväzok, ktorý nie je schopný splniť, nie je to dôvodom neplatnosti zmluvy, ale naopak, dôvodom na uplatnenie zodpovednosti za neplnenie zmluvy.

Mám dojem, že o tomto probléme sme už na tomto fóre diskutovali v súvislosti so zmluvami o prevodoch nehnuteľností, kde prevodca nie je vlastníkom veci (a ak nie, nevadí). Závery Najvyššieho súdu sa podľa mňa môžu presadiť aj v tejto oblasti. Takéto riešenie je totiž nielen právne správnejšie, ale v konečnom dôsledku i spravodlivejšie: stačí si uvedomiť, že rôzne zmluvné sankcie (zmluvná pokuta, odstúpenie, úroky z omeškania, náhradné plnenia apod.) majú spoločný základný predpoklad – a to existenciu platnej zmluvy. Pokiaľ by súdna prax dogmaticky zotrvávala na stanovisku, že zmluva o prevode nehnuteľnosti uzavretá nevlastníkom je neplatná, potom oberá nadobúdateľa o celý rad týchto zmluvných sankcií a ponecháva mu v podstate len zákonnú úpravu náhrady škody ( § 42 a 420 a nasl. Obč. zák., resp. § 373 Obch. zák.) v tom lepšom prípade, v horšom len úpravu bezdôvodného obohatenia.

(Samozrejme, otázka, či na základe takejto zmluvy niekto nadobudol vlastnícke právo alebo nie, je otázkou úplne inou a oddelenou, ktorú v tejto súvislosti nechcem riešiť.)

Za rovnako významný a vítaný považujem postup Najvyššieho súdu pod bodom 2. Totiž, v praxi je aplikácia Obchodného zákonníka v občianskoprávnych vzťahoch skôr raritou, hoci paradoxne Obchodný zákonník je v niektorých úpravách vyváženejší a „spravodlivejší“ než zákonník občiansky. Ako pars pro toto stačí spomenúť § 266 ods. 4 Obch. zák. s jeho pravidlom contra proferentem, o ktorom tu oňahdy písal Kristián a ktoré by ako jedno z centrálnych pravidiel výkladu súkromnoprávnych úkonov patrilo skôr do občana. Ale to isté platí aj o niektorých úpravách náhrady škody, zodpovednosti a pod. Týmto rozhodnutím a uznaním, že takáto analogická aplikácia je možná, zakladá Najvyšší súd pozitívny precedens a snáď otvorí dvere jej postupnému rozšírenie aj na iné otázky, kde je to potrebné.

Snáď najchladnejší je môj postoj k argumentom pod bodom 3. Avšak, tu treba povedať, že Najvyšší súd len zotrváva na stálej dogme nášho súkromného práva o vzniku škody. Poľahčujúcou okolnosťou Najvyššiemu súdu nech je fakt, že jeho názor nemá fatálne negatívny vplyv na právne vzťahy, znamená len pre poškodeného zbytočné opakovanie súdnych konaní v pravidelných dvojročných odstupoch, aby splnil požiadavku už vzniknutej škody. To má za následok jednak zvýšené výdavky na vymáhanie nárokov, ale môže mať (v najhoršom prípade) horšie následky v prípade neskoršej platobnej neschopnosti, resp. nesolventnosti škodcu.

Záverom verím, že toto rozhodnutie nezostane to povestnou prvou lastovičkou, ktorá nerobí jar, ale že k nemu postupne pribudnú ďalšie. Aby sme náš Najvyšší súd na tomto mieste chválili častejšie...

"11. V poměrech právní úpravy obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013, byla soudní praxe (srov. již zmíněné rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 3 Cdon 120/96, sp. zn. 26 Cdo 1767/2009 a sp. zn. 26 Cdo 1460/2013, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu z 30. 6. 2003, sp. zn. 26 Cdo 916/2001) dlouhodobě ustálena v názoru, že předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně volný, tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě; smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná. Svědčí-li určité osobě nájemní právo k určitému bytu, nemůže (znovu) platně uzavřít smlouvu o nájmu téhož bytu ani tato osoba (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 16. 11. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2033/2004, a z 8. 3. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4217/2010). Takto uzavřená nájemní smlouva by byla absolutně neplatná pro počáteční nemožnost plnění podle § 37 odst. 2 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4772/2010).

12. V nálezu sp. zn. II. ÚS 4235/18, však Ústavní soud dovodil, že dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění. K odůvodnění uvedeného právního názoru mimo jiné uvedl, že sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník uzavřel další nájemní smlouvu k věci, kterou již pronajímá. Nebude-li kvůli prvnímu nájmu schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby první nájem buď řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy. Nelze přitom vyloučit situace, v nichž bude možné současné řádné plnění v rámci obou nájemních vztahů. V každém případě však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů, než je závěr o absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy, přičemž tyto mírnější prostředky nezbavují smlouvy právních účinků a více tak respektují to, k čemu se jednotlivci svobodně rozhodli zavázat. Poukázal rovněž na kritické názory vyjádřené k dosavadní judikatuře v komentářové literatuře, jakož i na odlišný judikatorní přístup Nejvyššího soudu Československé republiky. Konečně zdůraznil, že právní názor Nejvyššího soudu, podle něhož nelze platně pronajmout věc již jednou pronajatou, nebyl přejat ani do nové občanskoprávní úpravy účinné od 1. 1. 2014, která se proti němu naopak vymezuje – v tomto směru odkázal na ustanovení § 1760 a 1763 o. z.

13. Se zřetelem k řečenému velký senát Nejvyššího soudu – respektuje ústavněprávní výklady Ústavního soudu (srov. např. nález Ústavního soudu z 13. 11. 2007, sp. zn. IV. ÚS 301/05) – dospěl k závěru, že nájemní smlouva není neplatná (pro počáteční právní nemožnost plnění ve smyslu § 37 odst. 2 obč. zák.) jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (příp. i stejné) osobě."

Rozsudok NS ČR sp. zn. 31 Cdo 3679/2020 zo 14. 4. 2021

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím