Autori:

Pri kúpe ideálneho spoluvlastníckeho podielu je tu vždy riziko, že sa spoluvlastníci rozkmotria. Taký nákup však môže mať legitímne pozadie, napríklad ak sa predpokladá rozdelenie bytového domu na jednotky. Najvyšší súd ČR však nedávno položil na cestu k spoluvlastníckemu podielu mínu – v rozsudku z 31.3.2010 sp. zn. 20 Cdo 4144/2007, keď konštatoval, že rozhodnutie o zrušení spoluvlastníctva a nariadení predaja spoločnej veci je možné vykonať proti osobe, ktorá spoluvlastnícky podiel kúpila od žalovaného. Tento záver je podľa mňa nebezpečný a vytvára zbytočnú potenciálnu právnu vadu, ktorú zvyšuje riziko realitných transakcií.

V súdenej veci bolo v roku 1996 vydané rozhodnutie o zrušení spoluvlastníctva a nariadení predaja spoločnej veci. K predaju však nedošlo a v roku 2006 (niekoľko mesiacov pred premlčaním práv z pôvodného rozsudku) podal pôvodný žalobca proti jeho súčasnému spoluvlastníkovi návrh na nariadenie výkonu rozhodnutia o predaji spoločnej veci. Vec sa dostala až k NS ČR, ktorý rozhodol, že:

"Starší judikatura ..., vycházející z názoru, že soud ruší spoluvlastnictví prodejem věci, dovodila, že dokud ve vykonávacím řízení nedojde k prodeji věci, zůstává nemovitost nadále ve spoluvlastnictví. Tento názor považuje současná literatura ... za správný jen zčásti, a to s odůvodněním, že prodej společné věci není formou samotného zrušení spoluvlastnictví, nýbrž jen jeho vypořádání, a že lze jen obtížně akceptovat, že by spoluvlastnictví bylo zrušeno prodejem věci. ... z hlediska faktického se nabízí řešení, podle něhož po zrušení spoluvlastnictví a nařízení prodeje společné věci se do uskutečněného prodeje na právní vztahy bývalých spoluvlastníků použijí přiměřeně ustanovení o podílovém spoluvlastnictví analogicky. Za těchto i jen částečně shodných závěrů teorie a soudní praxe je namístě dovodit, že převodem podílů některými ze spoluvlastníků se nabyvatel těchto podílů stává nositelem jejich práv a povinností, a to i ve vztahu k původnímu (zbylému) spoluvlastníkovi. Došlo-li k převodu podílů po vydání exekučního titulu, jímž bylo spoluvlastnictví podle § 142 odst. 1 občanského zákoníku zrušeno, vztahuje se vykonávaný rozsudek ... na nabyvatele převedených spoluvlastnických podílů. ... lze tento výkon nařídit a vést za podmínek předepsaných ustanovením § 256 o. s. ř. prodejem nemovitostí proti osobě ... na niž přešla povinnost singulární ... či universální sukcesí ..."

Tento názor vychádza podľa všetkého z gramatického výkladu textu zákona: ak zákon hovorí "zruší a vyporiada", tak zrušenie musí byť niečo iné ako vyporiadanie. Inú argumentáciu v rozsudku (ani v citovanom komentári) nevidím. Pritom riešenie, ktoré by zrušenie spoluvlastníctva odkladalo až k predaju mi príde podstatne logickejšie.

Avšak aj pri akceptovaní záveru NS ČR o samostatnosti zrušenia spoluvlastníctva podľa mňa chýba opora pre z toho vyvodený ďalší záver, že rozsudok je možné použiť proti nadobúdateľovi podielu. V danom prípade totiž podľa môjho názoru nejde (v prípade singulárnej sukcesie) o prechod povinnosti v zmysle § 256 o.s.p., pretože nadobúdateľ kúpou kvázi-spoluvlastníckeho podielu nepreberá (nemá záujem prebrať) povinnosti vyplývajúce z rozhodnutia o zrušení spoluvlastníctva, preberá len podiel. Záver, že táto povinnosť je nutnou súčasťou zmesi práv a povinností analogicky aplikovaných po zrušení spoluvlastníctva vyžaduje nejaký argumentačný základ (lebo zákon ho nestanoví). Ten mi chýba, pretože cost/benefit analýza hovorí proti.

Kupujúci spoluvlastníckeho podielu nemá možnosť sa proti rozsudku o zrušení brániť, pritom taký rozsudok mu nemusí byť známy (do katastru sa poznámka o rozhodnutí o zrušení spoluvlastníctva nezapisuje, v ČR vôbec – viz. § 9 z. 265/1995 Sb., v SR nie nutne – viz. § 39 z. 162/1995 Z.z.) a v prípadnom novom spore by mohol kupujúci žiadať iné vyporiadanie (najmä prikázanie do vlastníctva za náhradu). Na druhej strane, žalobca má možnosť predaj spoluvlastníckeho podielu napadnúť z dôvodu predkupného práva ( § 140 o.z.) a má tiež možnosť požiadať o výkon rozhodnutia o zrušení skôr, ako po deviatich rokoch. Ak by sa žalovaný snažil znemožniť vyporiadanie spoluvlastníctva predajom svojho podielu osobe blízkej pred tým, ako žalobca stihne podať návrh na nariadenie exekúcie, právo poskytuje iné možnosti obrany – najmä neplatnosť prevodu pre obchádzanie zákona, prípadne odporovateľnosť.

Výsledok je, v zmysle Coaseho, zvýšenie transakčných nákladov (takže pre spoločnosť strata). Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu bez dohody o úprave spoluvlastníckych vzťahov, ktorá bude obsahovať aj vyhlásenie/záväzok pamätajúci na toto riziko,sa stáva riskantnejšie. Právnici, ktorí radi také zmluvy píšu (a inkasujú za to odmenu) môžu byť spokojní.

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím