Rád by som predložil otázku, ktorú som už opakovane riešil pri vlastných nájomných zmluvách bytov. Otázka mi pripadá tak školácka a bežná, že sa až hanbím ju položiť. Ale napriek tomu som na ňu nenašiel jednozančnú odpoveď.

Ide o to, či je nájomca v prípade nájmu bytu na dobu určitú (pri absencii zmluvnej úpravy) oprávnený ukončiť nájom výpoveďou.

Táto situácia je tak bežná, že ju museli riešiť už tisíce ľudí. Komentárová literatúra sa však takmer výlučne venuje výpovedi prenajímateľa a túto otázku akosi obchádza.

V zásade v občianskom práve platí, že (pri absencii inej zmluvnej úpravy) výpoveď z akéhokoľvek dôvodu alebo aj bez udania dôvodu prichádza do úvahy len pri zmluvách na dobu neurčitú ( § 582 OZ, § 677 OZ, § 10 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov). Výpoveď zmluvy na dobu určitú je zväčša viazaná na konkrétne výpovedné dôvody (napr. § 680 ods. 3 OZ, § 9 ZNaPNP).

V prípade nájmu bytu nie je výpoveď nájomcu viazaná na žiadne dôvody. Zo zákona však podľa môjho názoru nie je celkom zrejmé, či sa právo nájomcu dať výpoveď týka len nájmov na dobu neurčitú alebo aj na dobu určitú. Podľa môjho názoru však existujú silné argumenty v prospech názoru, že nájomca môže aj nájom bytu na dobu určitú vypovedať kedykoľvek.

Podľa § 710 ods. 1 OZ "Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou." Podľa ods. 2 "Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času."

Z gramatického výkladu teda vyplýva, že spôsobom zániku nájmu bytu je vždy (i) dohoda a (ii) výpoveď a v prípade nájmu na dobu určitú tiež (iii) uplynutie doby.

Obdobný záver podľa môjho názoru vyplýva aj zo systematického výkladu ustanovení o skončení nájmu bytu. Výpovedné dôvody prenajímateľa ( § 711 OZ) sú zjavne formulované na nájom na dobu určitú ako aj na dobu neurčitú. Neplatenie nájomného, oprava domu alebo poškodzovanie bytu sú zjavne výpovedné dôvody, ktoré prenajímateľ musí mať k dispozícii aj v prípade nájmu na dobu určitú. Keďže výpoveď prenajímateľa aj nájomcu zákon upravuje v tom istom ustanovení ( § 710 ods. 1 OZ) a zámerom zákonodarcu bolo zjavne umožniť prenajímateľovi výpoveď aj pri nájme na dobu určitú (na základe vymedzených dôvodov), možno dovodiť, že tú istú možnosť má mať aj nájomca. S drobným rozdielom, že zákonodarca nevymedzuje výpovedné dôvody nájomcu a tým pádom môže ísť o výpoveď z akýchkoľvek dôvodov alebo aj bez dôvodu.

Čo si o tom myslíte?

zaujmem na účely diskusie opačný názor.

1) v §710 ods. 1, "písomnou výpoveďou" sa myslí výpověd PN podľa §711. Pozri aj §710 ods. 3 kde sa hovorí len o výpovedi nájomcovi.

2) ano ale PN je v inom postaveni ako N. len preto ze su dovody vypovede od PN pre zmluvy na dobu urcitu a zmluvy na dobu neurcitu spolu v jednom § nemozno hned vztahovat aj na vypoved danu najomcom.

zaver: nemozes dat vypoved.

PS: v principe by to malo byt mozne. najomne zmluvy na byty sa casto uzatvaraju na dobu urcitu len na to aby sa tym obisla ochrana najomcu. preto by mal N mat moznost vypovedat zmluvu. nemozno chranit nejaky letitimny zaujem PN na zotrvani vo vztahu kedze primarnym cielom zmluvy na dobu urcitu nebolo garantovat najomne PN-ovi po istu dobu ale obist zakonnu ochranu najomcu.

Já tuhle otázku řešil přesně před rokem s Adamem Zlámalem a odpověď zněla: " §710/3 OZ, skončí také uplynutím této doby. Slovo také odkazuje k předchozím odstavcům, kde je upravena výpověď. Odpověď tedy zní ano."

§710/3 jasne hovori o situacii kedy PN dava N vypoved.

§710/4 tiez, PN dava vypoved N z dovodu §711/1/d

z toho vyplyva ze ak sa hovori v §710 o vypovedi tak sa hovori o prave dat vypoved upravenom v inom ustanoveni, napr. §711

§710/1 hovori ze najom zanikne vypovedou, nevravi vsak ze N ma pravo dat PN vypoved, porovnaj znenie §711/1 ktore jasne dava pravo PN vypovedat najom.

Rozumiem tomu správne, že podľa Teba § 710 vôbec neupravuje výpoveď nájomcu? Ergo právo nájomcu dať výpoveď vôbec nevyplýva z ustanovení o nájme bytu, ale len § 582, resp. § 677 a tým pádom sa vzťahuje len na nájom na dobu neurčitú?

porovnaj hypoteticku situaciu: kupna zmluva ktora obsahuje "zmluvu mozno zrusit X, Y, Z alebo odstupenim od zmluvy". vyplyva z toho pravo predavajuceho kedykolvek odstupit od zmluvy bez udania dovodu?

Mne tiež z citovaných ustanovení OZ jednoznačne nevyplýva, že by nájomca mal právo vypovedať nájom na dobu určitú.
Aj keď de lege ferenda si jednoznačne myslím, že by to právo mal mať, snaď ho aj podľa judikatúry má. Nemáme rozsudok, ktorý by to riešil?

OT: Len tak pre zaujímavosť, nemám to kde inam napísať, pred cca pol rokom som si hľadal nájom bytu. Do rúk sa mi dostalo x zmlúv a návrhov zmlúv (pri ktorých sa často len prepisovali údaje o nájomcovi) a všetky upravovali výpovednú lehotu kratšiu ako 3 mesiace v prípade výpovede danej prenajímateľom. Čo je vzhľadom na (aspoň podľa mňa) jednoznačnú a kogentnú úpravu v § 710 ods. 3 OZ vcelku kuriózne...o to viac, že niektoré z tých zmlúv boli vypracované realiotkami v rámci "pr´vneho servisu" za odplatu :)

mas pravdu, uprava akejkolvek vypovednej lehoty je ciry nezmysel vzhladom na §711 ods .6 OZ.

vlastne uzatvarat najomnu zmluvu je ciry nezmysel pre prenajimatela. ako uz bolo na LF spominane, bezdovodne obohatenie je (R 2/78 "ekonomicky rovnocennou náhradou") rovnake ako trhove najomne.

vo vacsine pripadov lepsie pre prenajimatela len vyberat "bezdovodne obohatenie", bez najomnej zmluvy. potom odpadaju aj neprijemne povinnosti ako registracia na danovom urade alebo paragrafy o ochrane najomcu.

Asi si ma naozaj presvedčil. Od začiatku sa mi totiž zdalo, že z logiky veci by zmluva na dobu určitú nemala byť vypovateľná kedykoľvek bez dôvodu. Ale z textu zákona mi napriek tomu viac vyplývalo, že to v prípade nájmu bytu možné je.

Ale ak sa § 710 týka len výpovede prenajímateľa a výpoveď nájomcu sa teda spravuje § 677, pekne to do seba zapadá.

A ešte na okraj - som rád, že moja otázka nebola až taká stupídna, keď tu učení čitatelia prezentovali oba typy názorov.

Nerad bych, aby tato diskuze byla ukončena s otazníkem a nebo se závěrem, že nájemce nemůže vypovědět smlouvu na dobu určitou.

Může a to i bez uvedení důvodu.

1) gramatický výklad - je tam to slůvko "také"
2) účelový výklad - je to socialistický zákoník, který chrání nebohé obyvatelstvo před zlovůlí kapitalistických rentiérů. Představte si situaci, kdy nebohý občan ztratí práci a část své rodiny a má smlouvu na velký drahý byt na dobu deseti let. A za této situace by nemohl smluvní vztah ukončit.

1) ak myslis slovicko "tiez" v §710 ods. 2 slovenskeho OZ tak nerozumiem ako to slovicko dava pravo najomcovi dat vypoved.

2) michal by ti na to povedal "nepravny argument". ale budiz:

a) za vyse 20 rokov ani jedna vlada tento "socialisticky zakonnik" v tejto veci nezmenila, podobnu upravu maju aj ine zapadne krajiny

b) nebohe obyvatelstvo JE treba chranit pred "zlovuli" kapitalistickych rentierov. najom bytu nie je vylucne obchodny vztah a ma aj socialny rozmer - ludia tam maju obydlie, vychovavaju tam deti atd.

c) predstavit si viem aj opacnu situaciu, nebohy kapitalista prenajme byt na 10 rokov za fixny najom, po druhom roku masivne stupnu ceny najmu, za tejto situacie nemoze zmluvny vztah ukoncit a musi este 8 rokov znasat usly zisk.

Keďže som bol priamo spomenutý, tak napriek pôvodnému úmyslu zareagujem.

Neviem, čo si myslel pojmom neprávny argument, ale ak ho porovnávaš s argumentmi, "ako sa to v praxi robí", tak sa podľa mňa mýliš.

Milanov argument je práve naopak právny, pretože je v podstate teleologický. To je právny argument, aj keď neprávnymi (t.j. faktickými) okolnosťami.

Priznám sa, že Milanovej línii argumentácie v zásade rozumiem. Pripustiť totiž, že prenajímateľ má právo vypovedať chránený (!) nájom bytu, hoc aj uzatvorený na určitú dobu, vždy, ak sú tu výpovedné dôvody (pričom napr. § 711 ods. 1 písm. a/ predstavuje naozaj "vážny" výpovedný dôvod), tak je sociálne (=teleologicky) neprípustné, aby bol chránený (!) nájomca nútený zotrvať v nájomnom vzťahu vždy a za každých okolností po celý čas trvania nájmu.

Taktiež je otázka, aký význam má vlastne § 710 ods. 1, resp. čo vlastne chce povedať, keď to isté plynie z § 677 ods. 1, resp. § 582 ods. 1 Obč. zák. Taktiež textácia § 677 by aplikáciiou E.Z.iho argumentov viedla k nezmyslu, pretože tam sa tiež nepíše, kto je oprávnený výpoveď dať, čiže celé toto ustanovenie asi je zbytočné.

Osobne sa domnievam, že socialistický zákonodardca (resp. demokratický v roku 1990, ktorý to ale odpísal od socialistického) nemali vôbec v úmysle znemožniť nájomcovi vypovedať zmluvu na dobu určitú (tobôž, ak túto možnosť dali prenajímateľovi). Ale situácia, že by nájomca mal niekedy vypovedať takúto zmluvu, im prosto pripadala tak nepredstaviteľná (uvedomte si rok 1990 - bytov v osobnom vlastníctve bolo minimu, všetci bývali v nájomných, často celý život), že nepovažovali za potrebné ju vôbec v zákone zmieňovať.

Podľa mňa o tom svedčí aj táto pasáž z dôvodovku k návrhu zákona, kt. sa mení, dopĺňa a upravuje Obč. zák. (tlač 685, FZ VI. vol. obdobie): "Ochrana nájmu bytu, která je vlastní zákonodárství právních států, je založena na tom, že pokud nedojde k dohodě, pronajímatel nemůže nájem vypovědět bez uvedení důvodů, ale může pouze podat u soudu návrh na přivolení k výpovědi z nájmu bytu z důvodů taxativně uvedených v § 711. Tyto důvody novela rozšiřuje i respektuje přitom též potřeby pronajímatele. Oproti dosavadní úpravě dochází ke změně i v tom, že zrušit nájem již nemůže orgán státní správy.".

Ochrana "nebohého kapitalistu" nie je účelom občianskeho práva - prenajímatelia sú zriedkavo slabšou stranou, už len z hľadiska toho, že (napr. v SR) majú statok, pri ktorom je dopyt (myslím) ešte stále vyšší ako ponuka, takže môžu diktovať. Navyše, vlastníctvo a prenajímanie bytov akosti nikomu nespadlo do lona ("klína") samo od seba - každý sa k tomu musel rozhodnúť sám, takže si musí skalkulovať aj vlastné riziko. Naopak, potreba bývania je akosi dnes prirodzenou ľudskou potrebou (ťažko prežiť v jaskyni živiac sa lovom a zberom korienkov).

Takže tak.

Možno blbá poznámka, ale zhodneme sa všetci aspoň na tom, že nájomca môže vypovedať nájom na dobu určitú, ak si takúto možnosť dohodol s prenajímateľom?

Čo sa týka tých argumentov MK, tak s tým gramatickým výkladom mám problém aj ja (stále visí otáznik nad tým, či výpoveďou zmienenou v § 710 ods. 1 sa nemyslí len výpoveď prenajímateľa, keďže iná sa ďalej vôbec nespomína), s tým druhým, teleologickým, sa stotožňujem (o formuláciu nejde).

Čo sa týka gramatického výkladu, ako som písal vyššie, ma EZ asi presvedčil.

Ale teleologický argument opačným smerom je tiež presvedčivý. Ak sú ustanovenia o skončení nájmu bytu formulované ako ochrana nájomcu, je správne vykladať ich vo vzťahu k jeho právam reštriktívne?

Páči sa mi argument EZ z prvého príspevku, t.j. či všetky nájmy na dobu určitú nie sú len obchádzaním ochrany nájomcu. Ak sú, asi by sa tým nemali obmedzovať práva nájomcu. V Nemecku napríklad prísne obmedzujú situácie, kedy nájom bytu na dobu určitú vôbec prichádza do úvahy ( § 575 BGB). Ako to majú Rakúšania, Poliaci alebo Maďari?

po viacerych debatach na LF som pochopil ze argumentovat proti socialno-teleologickym argumentom nevedie nikam a preto napisem len par postrehov, ktore mozno posunu debatu dalej. fascinuje ma kolko advokatov s nadmerne vyvinutym socialnym citenim pracuje v medzinarodnych advokatskych kancelariach.

1) je to moj nazor ze nestabilitu prava na slovensku sposobuju najma socialne citiaci advokati a podobni vykladaci prava ktori aj napriek jasnemu zneniu zakona dokazu cez rozne pomocky ako napr. ucel zakona, umysel zakonodarcu, dobre mravy, poctivy obchodny styk, historicky, systematicky a teleologicky vyklad upliest z H bic.

v realnom svete to vedie k zbytocnym sudnym sporom trvajucim roky a desatrocia kde sa obe strany mozu vdaka spochybnovanemu vykladu trivialneho pravneho problemu stretavat na okresnom a krajskom sude donekonecna.

2) akceptujem ze zakon mozno vylozit aj pomocou teleologickeho vykladu ale az potom ked je v zakone nejednoznacnost. v tomto pripade ziadna nejednoznacnost nie je a argumenty uvedene vyssie su zalozene na tom, ze zakon je socialne nespravodlivy. podla mojho nazoru to nie je dovod opustit gramaticky vyklad. dura lex atd.

3) statok a dopyt - treba obcas vyjst mimo bratislavy. v niektorych castiach slovenska neexistuje trh s prenajmom bytov. tvrdit ze niekto kto zdedil(!) nehnutelnost na vychode alebo juhu slovenska ktoru prenajima za drobne je nejaky "kapitalista" je absurdne.

Ale práve že tu jasné znenie zákona nie je. To by bolo, ak by OZ napríklad explicitne ustanovoval, že nájomca nemá právo vypovedať nájom na dobu určitú.

Ešte raz zopakujem svoju otázku na všetkých, môže nájomca vypovedať nájom na dobu určitú, ak si takúto možnosť dohodol v nájomnej zmluve s prenajímateľom?

Vraciaš sa k niečomu o čom sme tu myslím už niekedy diskutovali. Po prvé pojmy ako dobré mravy alebo poctivý obchodný styk sú priamo v zákone takže aj ako rýdzy pozitivista sa s nimi musíš vysporiadať.

Po druhé teleologický výklad jednoducho je jeden z výkladov a ak hľadám riešenie, ktoré by obstálo pred súdom, musím sa venovať aj tomuto výkladu a to bez ohľadu na to, či s úmyslom zákonodarcu alebo účelom zákona právnepoliticky súhlasím alebo nie.

Ale hlavne sa všetky tieto úvahy jednoducho netýkajú tu diskutovanej témy, pretože § 710 (hoci Tvoj výklad mi pripadá presvedčivý), nie je naformulovaný jednoznačne. To, že § 710 ods. 3 sa týka len výpovede prenajímateľa nemusí nevyhnutne znamenať, že aj ods. 1 a ods. 2 sa týkajú len výpovede prenajímateľa. Takže preto si myslím, že práve toto je prípad, kde zákon nie je jednoznačný (keby bol, asi by sme tu nemali toľko rôznych názorov) a preto hľadáme iné výkladové metódy.

Písali sme asi naraz. Tiež si myslím, že zákon nie je jednoznačný.

Čo sa týka Tvojej otázky, som presvedčený, že ak nájomcovi právo na výpoveď pri nájme na dobu určitú priznáva zmluva, určite toto právo má. Nevidím dôvod, pre ktorý by toto ustanovenie malo byť neplatné.

Pripájam sa k súhlasu, podľa mňa zmluva môže založiť právo nájomcu vypovedať zmluvu. Nie je to s ničím v rozpore.

Otázka je, čo s výpovednou dobou/lehotou, lebo podľa § 710 ods. 3 druhej vety je trojmesačná lehota určená len pre prenajímateľa. Použiť § 677 ods. 2 a počítať je od okamihu doručenia?

Čo mňa ale minule uvrhlo do dúm, je na pohľad absurdná otázka, či podľa § 710 ods. 3 môže v takom prípade prenajímateľ určiť nájomcovi dlhšiu výpovednú lehotu. Pripadá mi to ale naozaj absurdné.

Pýtaš sa, či v prípade, že nájom na dobu určitú vypovedá nájomca (dajme tomu, že podľa nájomnej zmluvy by mala byť v.l. dvojmesačná), môže prenajímateľ určiť dlhšiu v.l?
Podľa mňa určite nie, šlo by o výklad ad absurdum, veď takto by možnosť výpovede stratila pre nájomcu zmysel, prenajímateľ by mu mohol v.l. predĺžiť trebárs aj do dňa, kedy by nájom bytu zanikol aj tak z dôvodu uplynutia času, na ktorý bol dojednaný. Otázny by bol aj účel takéhoto ustanovenia (práve tu nachádza teleologický výklad svoje uplatnenie). Nehovoriac o tom, že by šlo o kuriózny inštitút, ktorý by dovoľoval jednej zmluvnej strane jednostranne zmariť účel výpovede.

Účelom a zmyslom možnosti predĺženia v.l. prenajímateľom je IMHO to, aby prenajímateľ nemusel "vypočítavať" kedy doručiť nájomcovi výpoveď. Môže mu ju teda doručiť aj skôr, ako 3 mesiace pred termínom, kedy chce, aby nájom skončil, čo je výhodnejšie aj pre nájomcu, ktorý tak má viac času, aby si našiel iné bývanie atď.
Otázka znie, prečo zákon explicitne túto možnosť nepriznáva aj nájomcovi? Zmysel by to malo vtedy, ak by nájomca nemal nikdy možnosť vypovedať nájom, a to ani v prípade nájomnej zmluvy uzavretej na dobu neurčitú, s čím asi málokto z nás bude suhlasiť. Takže možno je v tomto prípade zákon "kostrbatý" (k čomu sa ja prikláňam). Alebo mi ten dôvod nejako uchádza...

Výpovednú dobu pre prenajímateľa upravuje § 710 ods. 3 a 4 O. z. a túto môže prenajímateľ predĺžiť.

Výpovedná doba pre nájomcu v osobitných ustanoveniach pre nájom bytov upravená nie je, preto je potrebné použiť dispozitívnu (arg. § 678 O. z.) úpravu ustanovenia § 677 ods. 2 O. z., ktoré navyše zdôrazňuje, že výpoveď je prípustná iba pri nájomnej zmluve na neurčitú dobu ( § 677 ods. 1 O. z.).

Je však určite možné, aby aj nájomca predĺžil výpovednú dobu, ak je výpoveď nájomcu prípustná. Neodporuje to inštitútu výpovede; naopak, poskytuje zvýšenú ochranu druhej zmluvnej strane pred urýchleným skončením zmluvy (ktoré sa deje bez jej súhlasu), pričom túto funkciu plní aj samotná výpovedná doba stanovená zákonom (prípadne dohodnutá). Vyložil by som to cez argumentum a minori a maius a tento účelový argument.

Naopak, nie je možné výpovednú dobu skrátiť. Dokonca chýbný údaj vo výpovedi má zrejme za následok neplatnosť výpovede ako takej (sic!). Cf. Rč 4/1997: Ak prenajímateľ neuvedie vo výpovedi nájmu lehotu, kedy má nájom skončiť, a to ani v návrhu na privolenie súdu k výpovedi, prípadne uvedie lehotu kratšiu, než ustanovuje § 710 ods. 3 O. z. (vo vete pred bodkočiarkou), ide o výpoveď neplatnú. Súd tu nemôže nahradzovať chýbajúci alebonepaltný úkon svojím rozhodnutím. (Cit. podľa Svoboda, J. a kol: Občiansky zákonník. Komentár a súvisiace predpisy, V. vydanie, EUROUNION, Bratislava 2004, s. 669.)

S týmto názorom sa veľmi nestotožňujem, nakoľko som presvedčený, že výpoveď je vo svojej podstate deliteľným úkonom (a takto to platí aj v súdnej praxi v pracovnom práve) a na stanovení výpovednej doby ten, kto dáva výpoveď, v zásade nič nemení, pretože to urobiť nemôže (ibaže by ju predlžoval). V každom prípade by som odporúčal sa nemýliť. Nikdy nevieme, aké súdne rozhodnutie by mohlo zo sústavy vypadnúť.

Dohodou určite je možné založiť možnosť vypovedať aj zmluvu uzatvorenú na dobu určitú. Nič tomu nebráni a myslím, že toto je v súčasnosti jediné bezpečné riešenie a zároveň odpoveď na otázku, či nájomca môže vypovedať zmluvu uzatvorenú na dobu určitú.

Dovolím si trochu propagace nové Salvie 0.8, která k ustanovení § 710 OZ nalezla tuhle diplomovou práci:

http://www.slv.cz/mdip76941/2007

"Skončení nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce ( § 710 odst. 1 a 2 OZ). Nájemce může vypovědět nájem bytu písemnou výpovědí, doručenou pronajímateli. Ve výpovědi nemusí nájemce, na rozdíl od pronajímatele, uvádět důvod, který ho k tomu vede. Výpovědí lze ukončit nájemní vztah sjednaný na dobu určitou i neurčitou. Ve výpovědi musí být jednoznačně vyjádřená vůle nájemce nájemní vztah ukončit a doba, kdy k zániku dojde. Dle ustanovení § 710 odst. 2 OZ výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci měsíce (srov. dohodu o skončení nájmu bytu). Tato výpovědní lhůta počne běžet první den v měsíci následujícím po měsíci, kdy byla výpověď pronajímateli doručena."

Zákon upravuje tri spôsoby zániku nájmu bytu:
(1) dohoda
(2) výpoveď
(3) v prípade nájmu na určitý čas aj uplynutím tohto času.

Z toho odseku 3 ( §710) mi jasne vyplýva (... Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.), že právo dať výpoveď má len prenajímateľ (keďže výpoveď sa duručuje len nájomcovi).

Alebo to znamená, že ak dá výpoveď nájomca tak výpovedná doba neplynie ?

aj z ust. § 711 vyplýva, že právo výpovede prináleží len prenajímateľovi. Samozrejme nič nebráni tomu, aby si zmluvné strany dohodli právo písomnej výpovede.

Ak by zákonodarca chcel umožniť dať výpoveď aj nájomcovi, mám za to, že by to buď v § 710 alebo 711 upravil.

1. Nie celkom je z Tvojho príspevku zrejmé (keď argumentuješ § 677 a v kontexte posledného odseku Tvojho príspevku), či považuješ za prípustnú výpoveď z nájmu na dobu určitú nájomcom prípustnú ex lege. V tomto smere by sa len žiadalo dodať, že § 677 ods. 1 nezdôrazňuje, že by výpoveď bola prípustná len pri nájomnej zmluve na dobu neurčitú, ale naopak, že pri dobe neurčitej je vždy a zásadne prípustná len výpoveď, ergo že nevypovedateľné zmluvy nemôžu existovať. Navyše, toto ustanovenie je negované hneď § 679, kde sa umožňuje odstúpenie od nájomnej zmluvy.

2. Predĺženie výpovednej doby nájomcom. Teleologické úvahy v Tvojom príspevku zdieľam, dokonca aj argument a maiori ad minus v tomto prípade sedí, ale ide tu o otázku dogmatickú - do akej miery je prípustná jednostranná zmena dohodnutého obsahu zmluvy? Je predĺženie vždy len na prospech druhej strany? Ak áno, prečo § 678 viaže výpovednú dobu výslovne na zákonnú alebo zmluvnú úpravu? Podľa mňa v tomto prípade má výpovedná doba za cieľ aj určité "čistenie" právnych vzťahov v tom zmysle, že po určitom úkone by mali v primeranom čase nasledovať jeho právne následky. "Primeraný čas" v tomto prípade predstavuje zákonná, resp. zmluvne dohodnutá dĺžka výpovednej doby.

I praktické ťažkosti, najmä v prípade väčších prenajímateľov, hovoria podľa mňa skôr za zdržanlivosť v tejto otázke. Stačí si uvedomiť, že ak niekto prenajíma čo len desať bytov, budú mu doručené výpovede, v ktorých mu každý nájomca predĺži výpovednú dobu ako len chce - a prenajímateľ bude musieť tieto doby sledovať u každého osobitne, čo môže byť spojené i s vyššími nákladmi.

De lege lata je tu navyše § 493, ktorý síce ani ja nerád nezmyselne vykladám, ale neviem, či ho možno len tak nonšalantne obísť.

Já myslím, že je třeba rozlišovat úpravu v českém OZ a slovenském. Dle českého OZ podle mě platí, že nájemce je oprávněn vypovědět i nájemní smlouvu na dobu určitou, viz § 710/2: "Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi." Český OZ v tomto ustanovení nespecifikuje, kdo komu dává výpověď, takže podle mě se úprava výpovědi nájmu obsažená v § 710/1 + 710/2 vztahuje na obě smluvní strany.

Naproti tomu ve slovenském OZ je § 710/3 (který je jakýmsi obrazem našeho 710/2, ale mírně odlišným) formulován tak, že hovoří pouze o výpovědi ze strany pronajímatele, takže skutečně asi lze pochybovat o tom, zda je i nájemce oprávněn k výpovědi z nájmu podle celého ustanovení § 710. Ale to je záležitost spíše pro znalce slovenského práva, aneb jak je vidět, tak od rozpadu ušly oba OZ kus cesty a dnes jsou v některých oblastech již někde jinde :-)

Právo nájomcu vypovedať nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobu určitú, ak nebolo výslovne zmluvne dohodnuté, je podľa mňa z predložených výkladov O. z. minimálne sporné, a teda nakoľko nájomca mal možnosť a povinnosť svoje postavenie si v zmluve ošetriť ( § 43 O. z.), ale tak neurobil, jeho indolenciu mu pripisujem na jeho ťarchu, čím vykladám uzatvorenú zmluvu tak, že mu toto právo nepatrí. Prípadnú jednoznačnú odpoveď by nám mali dať súdy a riešenie aj patrične publikovať a nie si ho nechávať pre seba zahmlené formulami, že "podľa ustálenej judikatúry" je to tak alebo onak.

Veľmi pekný poukaz na rozpor medzi § 677 a 679 O. z. demonštruje kvalitu O. z. ako takého (a pritom sa obávam akýchkoľvek kodifikačných snáh v našich podmienkach). Ale mohli by sme to vyložiť aj tak, že skrátka zmluvu na dobu neurčitú nemožno skončiť odstúpením od nej, pretože to § 677 ods. 1 O. z. taxatívnym výpočtom obmedzuje, a potom § 679 O. z. by bol aplikovateľný iba na zmluvy uzatvorené na dobu určitú (kde účastníci nemajú bez toho, aby sa na tom dohodli, možnosť zmluvu vypovedať; k tomu v ďalšom texte)... ;-)

Odkaz na § 677 ods. 2 O. z. bol urobený z dôvodu, aby sme vedeli stanoviť dĺžku výpovednej doby pre nájomcu, ak by zmluvu vypovedať mohol, nakoľko § 710 slovenského O. z. výpovednú dobu pre nájomcu neupravuje. Teda ak by toto právo vyplývalo zo zmluvy (prípadne zo zákona, čo však neviem jednoznačne uzavrieť), ale by nebola dohodnutá výpovedná doba, mali by sme uvedené naturalium vhodne doplnené zákonom.

A pokiaľ ide o výklad § 677 ods. 1 O. z. v smere, že tento nevylučuje výpoveď pri nájomnej zmluve na dobu určitú - je to síce pravda, pretože sa vyjadruje iba o zmluve na dobu neurčitú. Avšak s takým záverom nesúhlasím, a to za použitia argumenta a contrario (nevyhnutne) doplneného o poznatky vyplývajúce zo všeobecných ustanovení, podľa ktorých zmluvu na dobu určitú vypovedať nemožno ( § 582 O. z.) a skutočnosť, že O. z. neupravuje možnosť ukončenia všeobecnej nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu určitú výpoveďou (pokiaľ to nebolo v zmluve stranami dohodnuté).

Pokiaľ ide o dĺžku výpovednej doby, stále som presvedčený, že jednostranné predĺženie je v poriadku. Ak by druhá strana s tým mala problém, mohla by výpoveď partnera predstihnúť svojou vlastnou, aby sa zmluva skončila v lehotách pre ňu ľahšie sledovateľných (hoci je pravdou, že prenajímateľ musí preukazovať aj dôvod výpovede). Nemám s tým problém aj z toho hľadiska, že nájomca jednoducho môže dať výpoveď neskôr, lenže on to urobí skôr z rôznych dôvodov, napr. aby sa predišlo problémom s doručením, ktoré by mohlo posunúť účinky výpovede neželaným smerom, alebo preto, aby prenajímateľ mohol dlhšie zháňať nového nájomcu – a tu vidím obrovskú výhodu pre prenajímateľa.

Uznávám, že argument "slovenský zákon zní jinak" je dosti silný, ale přesto si dovolím vrátit se zpět ke slůvku "také":

http://www.slv.cz/mdip99699/2008

"Dle ustanovení § 710 odst. 3 OZ zaniká nájem bytu, byl-li sjednán na dobu určitou, také uplynutím této doby. Rozhodující význam má právě slovo 'také', když naznačuje, že smlouvy uzavřené na dobu určitou mohou vedle zániku uplynutím doby zaniknout rovněž dohodou či výpovědí. Z uvedeného lze tedy dovodit, že nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou může být před uplynutím doby jejího trvání vypovězena jak ze strany pronajimatele, tak ze strany nájemce."

----

Představte nájemní smlouvu na podnikový byt uzavřenou na dobu určitou "po dobu pracovního poměru zaměstnance u zaměstnavatele". Taková smlouva by byla ze strany nájemce nevypověditelná.

I. ÚS 53/2014 (resp. rozhodnutia všeobecných súdov tam citované)

"S ohledem na princip smluvní volnosti plynoucí z čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod nelze z § 686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 31. 3. 2006, dovodit, že by u nájemních smluv uzavřených před 31. 3. 2006 byla po tomto datu vyloučena možnost dohody pronajímatele a nájemce, podle níž může dojít k prodlužování (prolongaci) nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou. Jestliže obecné soudy posoudily ujednání o prolongační doložce obsažené v nájemní smlouvě jako neplatné a z toho dovodily závěr o skončení nájemního poměru, porušily čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod. Jelikož v důsledku toho soudy neposkytly stěžovateli ochranu jeho právům, porušily i právo stěžovatele na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod ve spojení s čl. 90 větou první Ústavy České republiky."

ÚS ČR, III.ÚS 1593/19