Ustanovenie § 135c OZ je jednoznačné – na prvý pohľad. Čo sa však stane, ak vlastník pozemku požaduje po vlastníkovi stavby len „bezdôvodné obohatenie za užívanie pozemku“?

Hneď potom prichádzajú viaceré otázky:

1./ Je oprávnený požadovať len náhradu za užívanie veci bez ohľadu na usporiadanie vzťahov s vlastníkom stavby cez 135c OZ ?

2./ Ten majetkový prospech vlastníka stavby je jeho bezdôvodkom, alebo škodou vlastníka pozemku? Ako vôbec rozlíšiť škodu a bezdôvodko?

3./ Podlieha právo na vydanie tohto „majetkového prospechu“ premlčaniu ako celok, alebo nejako postupne

Po položení týchto otázok sa mi to javí nasledovne:

Ad 1./ Samostatná žaloba v tomto ohľade prípustná nie je.

Ad 2./ Právne sa jedná sa o škodu odvodenú od ušlého zisku.

Ad 3./ Toto právo sa premlčuje ako celok.

Nejprve bych chtěla pozdravit všechny diskutující :-). Příspěvky na Lexforu už nějakou dobu čtu a dnes jsem se rozhodla, že se zapojím, protože uvedená problematika se mi zdá zajímavá.
Přiznám se, že mé právní názory jsou jiné.

1. Myslím si, že vlastník pozemku se může domáhat "náhrady" za užívání věci, aniž by současně bylo zahájeno řízení podle § 135c o.z. Jedná se o zcela jiný právní nárok, který není § 135c o.z. vázán.

2. Pokud vím, tak v judikatuře českých soudů je tento nárok posuzován jako bezdůvodné obohacení vlastníka pozemku, které vzniká vlastníkovi stavby užíváním pozemku bez právního důvodu. Základní zásada odlišení bezdůvodného obohacení od jiných práv je taková, že bezdůvodné obohacení přichází v úvahu jen tam, kde mezi účastníky neexistuje jiný právní vztah a nejde ani o náhradu škody. Ale je zřejmé, že, je-li stavba neoprávněná, porušení povinnosti tady máme... Ale to bezdůvodné obohacení mi v tomto případě stjně přijde nějaké "přiléhavější".

3. Pokud budu vycházet z toho, že jde o bezdůvodné obohacení, pak nárok na jeho vydání vzniká každý den, takže i promlčení nastává postupně (tak by tomu, ale podle mě bylo i u náhrady škody, nebo´t i škody z titulu ušlého zisku by vznikala postupně).

Mně přijde navíc ještě poměrně zajímavá otázka, co se naopak stane, když soud rozhodne ve smyslu § 135 odst. 3 o.z. a zřídí ve prospěch vlastníka stavby/stavby věcné břemeno za náhradu (která, jak jsem se dívala bývá jednorázová a tedy poměrně nízká). Pak samozřejmě není užívání pozemku neoprávněné, neboť je tu právní důvod. Je pak otázka, zda pro vlastníka pozemku nebyla výhodnější situace, kdy vztahy nebyly upraveny vůbec a měl nárok na bezdůvodné obohacení kontinuálně. Pochopila bych spíš, kdyby se věcné břemeno zřizovalo za pravidelnou, třeba roční náhradu.
Co si o tom myslíte?

Odpovede na každú z nandesených otázok sú samozrejme dosť zložité. Skúsim podrobnejšie argumentovať
Ad 1./ Naša právna úprava sa odklonila od "superficies solo cedit". Zdanlivo sa to na prvé priblíženie nejaví ako problém, ale ono to problém je. Adopcia zássady superficies solo cedit kreuje už ex lege vecnoprávnu pozíciu pre oboch - stavebníka aj vlastníka pozemku. V tomto ohľade sa nekreuje ani samostatné vlastnícke právo k stavbe, akurát právo záväzkovej povahy, pričom riešenie je ideovo obdobné ako pri spracovaní veci.

Ak sa však adoptuje superficies solo non cedit, tak odrazu máme dve kolidujúce vlastnícke práva - k pozemku, ku stavbe. Obaja účastníci majú založenú vecnoprávnu pozíciu a "tromf" v ruke drží len vlastník pozemku, keďže iba ten má aktívnu vecnú legitimáciu na riešenie protiprávneho stavu, ktorý vznikol. Oproti obdobným situáciám v práve je tu trochu odlišnosť v tom, že ukončenie trvania protiprávneho stavu nie je možné cez faktické konanie zúčastnených, ale práve cez "ohnutie právnych pomerov" rozhodnutím súdu tak, aby sa z protiprávny stav stal stavom právnym. Je to dané tým, že sa jedná o nehnuteľnosti, čo je špecifické, keďže nemôže byť snáď sporu o to, že pri zradržiavaní hnuteľnej veci je to trochu iné.
To, že nie je aktívna vecná legitimácia vlastníka stavby na riešenie, sa mi javí ako problém a z tohto dôvodu sa môže dostať do stavu, že ho bude vlastník pozemku fakticky "vydierať" (mohol pritom stavať dobromyseľne). Bude sa udržiavať protiprávny stav a samozrejme aj nutene právny vzťah medzi osobami súkromného práva. Domnievam sa, že existujú situácie, že nie je možné spravodlivo požadovať po vlastníkovi stavby, aby ju z pozemku odstránil. Adekvátne riešenie, ku ktorému sa dá dospieť je to, že samostatná žaloba prípustná nie je (a k tomu prečo je to adekvátne, sa dá rozvinúť ešte podrobnejšia argumentácia).

Ad 2./Mne sa javí, že objektívne právo nemôže stáť na pocitoch, resp. na tom ako znie žaloba. Pravdupovediac bezdôvodko bolo vždy histotricky žalobou condictio indebiti... t.j. niekto plnil inému, čo nebolo dlhované. Ale rozlíšenie od škody sa mi javí také, že niet porušenia právnej povinnosti zo strany obohateného. Tento zaväzovací dôvod je teda povahou takým dôvodom doplnkovým a idea, čo za ním stojí, sú požiadavky vyrovnávajúcej spravodlivosti. Neviem to žiaľ ešte argumentovať presne, preto nad tým aj špekulujem.....

Ad 3./ Ja by som práve argumentoval v prospech premlčania odkedy vznikli skutočnosti zakladajúce existenciu ujmy vlastníka pozemku. Kvôli právnej istote. Reštitučný nárok vlastníka sa nepremlčí, ale odvodený záväzkovoprávny(volajme ho napr. reparačný) sa premlčuje naraz.

Ad posledná vec - to je práve riešenie, ktorému sa chcem vyhnúť ako neadekvátnemu. To riešenie súdnym rozhodnutím si myslím, že má byť "certae pecunie" a nie udržiavanie právneho vzťahu medzi osobami. Ako by sa tá náhrada valorizovala? Stačí podľa mňa ten problém s regulovaným nájomným.

Skôr si myslím, že riešenie je pri výške jednorázovej náhrady. Uvažoval by som napr. s pravidlom "in duplum" za pozemok, ak stavebník bol nedobromyseľný resp. polovicu ceny stavby v prípade iného riešenia.

intuitívne /pojmovo/ mi to nesedí na bezdôvodné obohatenie, lebo bezdôvodné obohatenie predpokladá plnenie zo (strany oprávneného na vydanie bezd.obohatenia), ktoré však v tomto prípade nie je dané... takže pri žalobe v súvislosti s bodom 1) mi napadlo, že "náhrada za užívanie" je nájmom, ale súd nemá v tomto prípade právo nahradiť (bez titulu - zmluva o budúcej zmluve) vôľu jednej zo strán, ale má možnosť postupovať podľa § 135c ods. 3... ;

sorry, tak to som sa dosť sekol

Zásadný problém v tom nevidím (teda žijem v tom presvedčení, že sa tieto veci bežne žalujú). Bezdôvodko nebolo len indebiti. Škoda, že u nás teória nerozlišuje medzi Leistungskondiktion a Eingriffskondiktion, tento prípad je vlastne usurpatio (a Eingriffskondiktion), ktoré sa pokiaľ viem považuje za bezdôvodko (príklad, že niekto použije fotku slávnej osoby vo vlastnej reklame je IMHO to isté).

Rýchly google: http://books.google.sk/books?id=_oASDc6xgOsC&pg=PA377&lpg=PA377&dq=usurpation+unjustified+enrichment&source=bl&ots=fHNB-aFmc7&sig=l3vA-T5uqvymo1GyQz1nB1MHtuE&hl=sk&ei=FB_xS-yLPMGZ_Qb5qfzzDg&sa=X&oi=book_result&ct=result&resnum=2&ved=0CBsQ6AEwAQ#v=onepage&q=usurpation&f=false (čl. 4:101, osobitne s. 377 )

To že rozdelenie vlastníctva je nevhodný stav je samozrejme iný problém. Ale sankcionovať vlastníka pozemku iba z toho dôvodu, že má na svojom pozemku cudziu stavbu sa mi nezdá celkom košér (ak s ňou nesúhlasil). Rovnako, negatórny nárok voči užívateľovi stavby a neoprávnenému užívateľovi jeho pozemku by podľa mňa mal. Nemyslím, že tým nútime strany ostať v právnom vzťahu, len riešime dôsledky výskytu ich práv v priestore a čase (ako susedské právo).

Som ale ochotný :) pripustiť analogické aplikovanie zásad o susedských vzťahoch (prístupové povinnosti), či debatovať o situáciách, kedy by mal byť výkon práva vlastníka pozemku neprípustný (dobré mravy, vydieranie).

Súhlasím s Martinou (a zároveň jej ďakujem, že sa zapojila:-).

Podľa môjho názoru nemôže ísť o škodu (ušlý zisk), pretože vlastník pozemku by musel dokazovať, že by tento zisk dosiahol, ak by na pozemku nestála neoprávnená stavba. Musel by teda dokazovať, že by pozemok prenajal alebo z neho dosiahol zisk iným spôsobom. Na druhej strane bezdôvodné obohatenie je v tomto prípade všeobecnejšie. Niet pochýb, že vlastník stavby sa na úkor vlastníka pozemku obohatil a to bez právneho dôvodu. Analogicky sa v prípade neplatnosti nájomnej zmluvy podľa mojich vedomostí tiež žaluje bezdôvodné obohatenie.

Pocitovo ma to láka tiež k bezdôvodku (tak ma to v škole učili) :-), ale dumka na druhej strane je to, že ako vlastne rozlíšim škodu a bezdôvodko? Mám tu protiprávne komisívne konanie... čo vlastne robí ten "rozdiel".... Pokosím susedovi záhradu - môžem žalovať bezdôvodko, alebo on žalovať škodu....

Já myslím, že Juraj uhodil hřebík na hlavičku.... Podstata je v tom, že je nastolen stav, kdy vlastníkovi pozemku je zcela znemožněno užívání jeho zastavěné části. Naopak je to vlastník stavby, kdo pozemek užívá - z právního hlediska se jedná o obohacení záležející ve výkonech podle § 458 odst. 1 o.z., za než se poskytuje peněžitá náhrada. Navíc, pokud bych uvažovala o tom, že jde o náhradu škody, dokážu si u vlastníka stavby skutkově představit situaci, kdy se třeba neprokáže porušení jeho povinnnosti ani dle § 415 o.z., nebo že se vlastník stavby odpovědnosti zprostí tím, že prokáže, že ji nezavinil. Ale pak jsme kde a co vlastník pozemku?
Nicméně vlastník stavby také není zcela bezbranný, podle judikatury může podat žalobu na zřízení věcného břemene ve smyslu § 135c odst. 3 o.z.
Jinak si taktéž myslím, že až na výjimečné situace je třeba chránit především vlastníka pozemku.

A pánové, proč tu diskutují jenom chlapi???? :-)))

No, podľa môjho názoru tu prichádzajú do úvahy dve situácie. Po prvé vlastník stavby bude dobromyseľný v tom, že stavba je na jeho pozemku resp. na pozemku, ku ktorému má nejaké to “právo“. V tomto prípade súhlasím s Martinou, že ochrana vlastníka pozemku cez náhradu škody by bola prakticky nemožná, nakoľko by bolo potrebné preukázať jednak protiprávnosť (čo síce môže byť naplnené už len samotnou nemožnosťou užívať pozemok, t.j. protiprávnym stavom), ale aj zavinenie (to sa síce prezumuje, ale v prípade dobromyseľného vlastníka stavby by nebol problém exkulpovať sa). V tomto prípade sa mi ako najlepšia alternatíva javí bezdôvodko.
Iná situácia by však bola, ak by vlastník stavby bol nedobromyseľný. Tu by bolo celkom zaujímavé operoveť s náhradou škody, ktorá by mohla byť čo do výšky zaujímavejšia ako vydanie bezdôvodného obohatenia. Vlastník pozemku by mohol požadovať jednak náhradu škody vzniknutej tým, že nemôže užívať pozemok a disponovať ním (kto okrem vlastníka stavby by kúpil zastavaný pozemok) ako aj ušlý zisk (napr. z nájmu).
Zaujímalo by ma, čo bude nasledovať po rozhodnutí súdu, v ktorom prizná vlastníkovi pozemku náhradu škody alebo bezdôvodko. Nebude už dochádzať ku škode resp. obohacovaniu? Narovná súdne rozhodnutie vzťahy medzi vlastníkom pozemku a stavebníkom aj pro futuro alebo môže vlastník pozemku podať po pár rokoch ďalšiu žalobu na vydanie bezdôvodného obohatenia? To je tak, keď sa opúšťajú osvedčené právne princípy bez zváženia možných konzekvencií.
Tak to je pár myšlienok na dobrú noc písaných v režime polospánku :-).

Pravidlá pre uplatňovanie práva sú jasné. To, čo vlastník pozemku má robiť, je samozrejme žaloba 135cOZ...Ak to neurobí (vlastník stavby nemá aktívnu vecnú), tak nedôjde k riešeniu stavu - protiprávneho. Vlastník pozemku a stvaby sa teda spravidla stretajú na súde každého pol roka do nekonečna a rieši sa "výska bezdôvodka".

Dušan ide uvažovaním celkom dobrým smerom. Domnievam sa, že je namieste úvaha, že vlastník stavby môže byť oprávneným držiteľom pozemku resp. bol v čase zhotovenia.

Pokud bude vlastník stavby oprávněným držitelem pozemku, pak nám asi ani tento problém nenastane, neboť oprávněný držitel věci má stejná práva jako vlastník ( § 130 odst. 2 o.z.) a asi tedy nepůjde ani o neoprávněnou stavbu.... :)

Oprávnená držba musí začať právnym dôvodom vstupu do oprávnenej držby - t. j. vlastník stavby musí byť v presvedčení, že pozemok je jeho.

Pokiaľ ide o otázku dobromyseľnosti vlastníka stavby, tak tá podľa môjho názoru nebude podstatná, pretože zodpovednosť za bezdôvodné obohatenie vzniká bez ohľadu na zavinenie (níe je podstatné, či vlastník pozemku vedel alebo nevedel že sa obohacuje, podstatné je že sa obohatil a obohatenie musí vydať tomu na úkor koho sa obohatil).

Podať žalobu podľa 135c OZ má iba vlastník pozemku, avšak je to iba jeho právo podať takú žalobu :) z čoho vyplýva, že si môže zvoliť "lepšiu" cestu a žalovať dookolo bezdôvodka

s ešte zaujímavejšími návrhmi riešení :-) Ja mám len zopár podnetov:

1. Nie je mi, Martin, jasné, prečo by vlastník stavby nemal legitimáciu na podanie žaloby podľa § 135c O.z. Zákon výslovne predpokladá žalobu vlastníka len pri odstránení, čo je logické, keďže vlastník stavby môže v rámci svojho iuris utendi stavbu zbúrať sám aj bez rozhodnutia. Ale nevidím žiadny dôvod, prečo by vlastník stavby nemohol podať návrh nielen podľa ods. 3 toho paragrafu, ale za určitých situácií aj podľa ods. 2. Vylúčenie vlastníka stavby z týchto žalôb by znamenalo jeho absolútne bezvýchodiskovú situáciu a nebolo by asi zlučiteľné ani s princípmi ochrany vlastníctva, pretože jedna strana (vlastník stavby) by bol čo do výkonu svojho vlastníckeho práva k stavbe vystavený na milosť a nemilosť vlastníka pozemku.

2. Či je užívanie cudzieho pozemku na účely stavby bezdôvodným obohatením alebo škodou: Osobne si myslím, že nie je to isté, keď použijem fotku známej osoby v reklame. V tomto prípade tej Eingriffskondiktion totiž nespôsobujem nikomu škodu a v tom je podľa mňa podstata toho rozlišovania. Taktiež to nie je to isté ako užívanie veci na základe neplatnej nájomnej zmluvy, pretože v tomto prípade ide zjavne o plnenie prenajímateľa (teda vedomé a vôľové "Vermoegensverschiebung", spočívajúce vo "výkonoch") z neplatného úkonu, teda bezdôvodko. V prípade neoprávnenej stavby ale vlastník pozemku nič neplní (ledaže ide napr. o zdanlivo oprávnenú stavbu na základe vecného bremena, ktoré je následne zistené ako neplatné). Zároveň je ale vlastníkovi pozemku predsa odňatá možnosť užívať ho - čo už (ako správne píše vyššie Dušan M.) samo osebe je skutočnou škodou, predsa nemusím dokazovať, že "či by som z pozemku niečo získal" - už samotný fakt, je sa nedá užívať, je podľa môjho skromného názoru majetkovou škodou a to (určiteľnou najskôr asi podľa § 136 Osp) vo výške bežnej "ceny" užívania, teda nájmu.

K námietkam zavinenia - neviem, či rozumiem správne tomuto pojmu, ale zavinenie predsa neznamená vedomosť o protiprávnosti, ale vedomosť o objektívnom výsledku konania. Inak povedané, ak hodím pohár červenej farby o múr Bratislavského hradu, viem, resp. musím vedieť, že ho poškodím - ale predsa nemusím vedieť, že ide o kultúrnu pamiatku a že teda budem trestaný za poškodzovanie kultúrnej pamiatky. Takisto pri náhrade škody predsa nie je podstatné, či viem, že svojou činnosťou niečo porušujem, ale či viem alebo musím vedieť, že z nej vznikne určitý následok (napr. majetkový úbytok inej osobe). Typicky - ak niekomu zjem desiatu, lebo si myslím, že je moja, ale nie je, tak zodpovedám za škodu. Ak by to bolo naopak, nebolo by potrebné napr. ustanovenie § 130 ods. 2 Oz., pretože oprávnený držiteľ by sa vždy exkulpoval z náhrady škody.

Ale neviem, možno mi niekto vysvetlí, že sa zasa mýlim...:-)

3. Oprávnený držiteľ pozemku nie je podľa mňa oprávnený zriadiť stavbu na ňom. Ust. § 135c je v tomto zmysle špeciálnym ustanovením k § 130 ods. 2 Oz, ale aj z iného dôvodu. Totiž, keby platila zásada superficies solo cedit, tak by postavenie stavby na pozemku znamenalo (zhruba povedané) jeho spracovanie, t.j. nakladanie s podstatou, t.j. bolo by súčasťou iuris utendi. Keďže však túto zásadu nemáme, potom zriadenie stavby na pozemku je založenie právneho vzťahu k pozemku, teda je súčasťou iuris disponendi. Ale (a myslím, že to už bolo aj ujudikované), oprávnenému držiteľovi nepatrí ius disponendi (právo scudziť vec), pretože platí zásada nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet. Takže aj pri oprávnenom držiteľovi ide o neoprávnenú stavbu, čo je o dôvod viac pripustiť aj argument pod bodom 1.

4. Náhrada škody z protiprávneho stavu sa - podľa mňa - musí premlčiavať plynule, teda za každý "okamih", a teda donekonečna (okrem situácií, kde z okolností plynie, že donekonečna sa nedá, ako napr. pri veci, ktorá sa skazí, spotrebuje a pod.). Ak predsa vlastníkovi bránim v prístupe na pozemok, tak nemôžem rozumne tvrdiť, že mu škoda vznikla len v momente, keď som tam postavil plot, ale tá škoda mu vzniká stále a trvá, pokiaľ mu tam nedovolím prístup. To nie je žiadne "udržiavanie vzťahu medzi osobami", to je prosto úloha práva vytvárať rozumné vzťahy medzi ľuďmi. Čo by bolo rozumné na tom, keby sa neoprávnený (a dokonca nedobromyseľný) staviteľ mohol spoliehať na to, že po dvoch/troch rokov od neho už (čo sa peňazí týka) nemôže nikto nič chcieť?

Takže moje myšlienky k tým Tvojím otázkam, Martin, sú, že

ad 1: Vlastník môže požadovať len "náhradu" za užívanie pozemku neoprávnenou stavbou;

ad 2: Táto náhrada je náhradou škody;

ad 3: Toto právo podlieha premlčaniu postupne, teda nie naraz.

Michal, ja ti neviem. Ad 1) a 3) súhlas, ale 2...

Čo ak použitie fotky známeho tvrďasa v hračkárskom obchode mu prinesie škodu v zmenšení fanklubu? :) Naviac Ti trochu nerozumiem, ak hovoríš že užívanie jedného absolútneho práva je akosi per se škodou, druhého nie. Nemyslím si, že by prípadný nárok na náhradu škody konzumoval bezdôvodné obohatenie. Iné predpoklady právnej normy a iné následky (samozrejme sa ovplyvňujú čo do výšky). Bezdôvodné obohatenie je akýmsi všemocným záchranným režimom v tých situáciách, kedy iné (právne, alebo aj politicky) zlyhajú.

Ale k veci. Predstav si, že máš pred domom vyasfaltovaný pozemok pri ceste, nemáš auto. Niekto Ti naň odstaví počas dňa auto, nič nepoškodi, odíde pred tým, ako by si ho vôbec mohol užívať. Ja sa priznám, že takéto situácie považujem za riešiteľné iba cez bezdôvodné obohatenie s tým (rozdielom proti panujúcemu názoru), že nie som naklonený súhlasiť s výškou bezdôvodného obohatenia vo výške inak bežného nájomného podľa uzatvorenej zmluvy. Zmluvná strana tu zmluvu za takých podmienok uzatvoriť nechcela, "prenajímateľ" ani neurobil nič, čím by na svoje podmienky upozornil, a prečo teda zmluvné strany do takéhoto dojednania, ktoré nikdy nemalo vzniknpť tlačiť. Myslím, že toto je problém, ktorý sa Martinovi nepáči. Pri nehnuteľnostiach je ale akcent trochu posunutý z dôvodu fyzickej neriešiteľnosti stavu (auto presunieš, plot natiahneš, zákazovú značku vybavíš, ale ak máš na svojom pozemku stavbu, tak sa musíš súdiť).

Koncept škody by som neúmerne nenaťahoval, predsa u nás panuje dosť silne zakorenená priam materialistická predstava o škode. Neoprávnený zásah sa proste nerovná škode (koncept čistej ekonomickej škody je ale asi najzložitejší problém deliktného práva), a tá sa nerovná bezdôvodnému obohateniu. Inak by predsa o.i. stratila zmysel negatórna ochrana.

Ale samozrejme, odňatie možnosti užívania je skutočnou škodou. Problém je v jej vyčíslení (a iba v tom a v zavinení je problém), a tu musí pristúpiť aj posudzovanie možnosti/schopnosti poškodeného vec hospodárne užívať - to jest ušlý zisk. V prípade bezdôvodného obohatenia sa k tomu (z dôvodu inej právnopolitickej logiky) pridá ešte aj posúdenie prospechu, ktorý z toho mal uzurpátor (v prípadoch, ak by z toho mal napríklad väčší prospech).

Zaujímavo sa to rozvíja.Ale ešte takto

Niekto mi nabúra auto. Ja si prenajmem iné auto a budem chcieť od škodcu, aby mi vždy hradil len operatívny leasing za toto iné auto. Škodca samozrejme môže urobiť to, že povinnosti na plnenie takejto následnej škody sa zbaví tým, že mi peňažne nahradí škodu resp. uvedie auto do pôvodného stavu.

Niekto mi ukradne auto a ja sa budem domáhať len toho, aby mi zaplatil bezdôvodné obohatenie v cene obvyklého nájomného za užívanie auta. Škodca samozrejme môže vždy svoju vecnoprávnu pozíciu vôľovo opustiť

Pri stavbe na cudzom pozemku nie je bežná analógia s týmito prípadmi použiteľná. Ani jedna zo strán nemôže svoju vecnoprávnu pozíciu faktickým konaním opustiť ako je tomu v iných prípadoch (od vlastníka stavby nemožno vždy spravodlivo požadovať, aby stavbu zbúral).
Ak niekto zastaví pred domom auto a ja ho tam nechám, tak je to obdoba precaria.

Ak to ešte posuniem....
Čo napr. môže založiť oprávnenie na zhotovenie staby na cudzom pozemku? Ja sa domnievam, že napr. nájomná zmluva(hoc dlhodobá) takýmto titulom nie je. Vlastník stavby potrebuje mať založenú vecnoprávnu pozíciu, nielen záväzkovoprávnu. Nájomná zmluva ako podstatnú zložku obsahuje dohodu strán na dočasnosti. Ak nezdiaďuje niekto dočasnú stavbu, tak jeho titul je problematický.

ad Kristian: Asi máš pravdu (resp. neviem ti rozumne oponovať alebo na to nemám silu :-), uznávam, že som tak nejako rýchlo a rezolútne napísal. Ale v závere hovoríš v podstate ty, čo som nejako chcel povedať aj ja - že zásah do vlastníckeho práva spočívajúci v obmedzení užívania je škodou a bezdôvodným obohatením je to, čo škodu presahuje. Že by sa škoda bezvýhradne rovnala bezdôvodnému obohateniu, to som tak ani nemyslel (ak vozičkár ukradne vozík nevozičkárovi, tak škoda u nevozičkára je neúmerne menšia oproti prospechu vozičkára).

Nie celkom som porozumel tomu s tým nájomným - prečo by nájomca takú zmluvu neuzavrel a prenajímateľ nič neurobil? Neviem, je to niečo na spôsob "protestatio contra facto contraria valet", resp. nejaké diskusie ohľadom právneho významu faktického správania? Tak v tom som mimo.

ad Martin: Tak neviem, ale podľa mňa na tom nie je nič zvláštne požadovať od stavbníka, aby zbúral neoprávnenú stavbu, aj keď je dobromyseľný. To je podobné, ako keby si povedal, že keď niekto dobromyseľne získa tvoje auto (ale nestane sa vlastníkom), nie je spravodlivé od neho požadovať vydanie auta, ak už napr. medzičasom postavil drahú garáž. Prosto, ako sme tu už hovorili ikskrát, dobromyseľnosť, že mám nejaké právo nemôže toto právo zakladať, a je veľmi otázne, do akej miery je zohľadniteľná pri zriaďovaní iných vecných práv.

S posledným odsekom by som aj súhlasil - nájomná zmluva asi nemôže založiť oprávnenie na postavenie stavby, lebo v sebe nemá ten vecnoprávny aspekt, ktorý je v prípade stavby neodmysliteľný. Ale asi by to chcelo omnoho hlbšie skúmanie... :-)

Neviem, aké námietky máš proti dobromyseľnosti, ale ja mám za to, že ona ako "leitmotív" súkromnoprávnej úpravy zjemňuje inak formálny náhľad na tieto normy jednoduchého práva. Je to podklad mnohých konštrukcií - 446 OBZ, 130 ods. 2 OZ, 458 ods. 2 OZ. Dobromyseľná osoba sa dosť často dokonca obráni voči vindikačným žalobám vlastníka.

nejak sa mi nedarí vyporiadať sa s termínom "plnenie" pri bezdôvodnom obohatení a škode, tak by možno pomohlo nasledovné ... ak má dôjsť k bezdovodnému obohateniu plní osoba, ktorá si následne nárokuje vydanie bezdôvodného obohatenia .. plní ako dlžník, ale namiesto veriteľovi omylom tretej osobe /bez právneho dôvodu/; 2. pri škode koná protiprávne osoba, ktorá je zodpovedná za škodu a z titulu náhrady škody si uplatňuje túto poškodený a nad rámec skutočnej škody si uplatňue aj ušlý zisk... ; ?

Ako som nad tým uvažoval, tak "plnenie" mi pôvodne vychádzalo aj ako niečo, čo sa musí zaviazaný uskutočniť komisívne. Táto úvaha je však slepá ulička, lebo množstvo povinnosti sa plní aj omisívne.

V našom probléme...Pri dobromyseľnom stavebníkovi, ak by sme pripúšťali úvhau o bezdôvodku, tak by mal mať možnosť ubrániť sa proti žalobe na plnenie práve cez 458 ods. 2 OZ.

Rád by som zareagoval len na jeden aspekt debaty - o tom, či nájomná zmluva dáva právo postaviť stavbu. Osobne v tom nevidím problém. Stavebné právo to výslovne pripúšťa (aj keď to je len na okraj - viem, že stavebnoprávne a civilnoprávne pojmy spolu priamo nesúvisia). A civilnoprávne to podľa mňa žiadna norma nezakazuje. Ak sa nemýlim, česká judikatúra dospela k tomu, že po skončení nájmu sa môže vlastník pozemku domáhať vlastníckou žalobou podľa § 126 odstránenia stavby. Vlastník stavby teda nemá "privilegované" postavenie vlastníka stavby podľa § 135c, pretože mal rátať s tým, že nájom sa jedného dňa skončí. Potom musí stavbu odstrániť. Ale kým nájom trvá, nenapadá mi žiadna norma zakazujúca nájomcovi postaviť na prenajatom pozemku stavbu.

A ešte som chcel reagovať na Martininu otázku, prečo tu diskutujú len muži. Neviem a sám som z toho mierne prekvapený a značne sklamaný. Ale to je asi skôr otázka na ženy ... :-)

Podľa môjho názoru dočasnosť nájomného vzťahu vylučuje, aby mohol nájomca na pozemku postaviť oprávnenú stavbu. Odstraňovanie stavieb patrí k výnimkam, ktoré by nemali byť pravidelné uplatňované pri skončení nájomného vzťahu k pozemku.

Čo v prípade, ak bola stavba postavená na pozemku už pred desaťročiami a omnoho neskôr je vzťah medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku upravený nájomnou zmluvu, čo nastane po jej skončení...

Toto je už varenie z vody. Aká je trvácnosť stavby? Prečo by nemohla najomná zmluva trvať 300 rokov?

Ad KC: Ak osoba A zaparkuje auto ktore patri osobe B (so suhlasom ale bez jej vedomia k vysledku) na vyasfaltovanom pozemku ktory patri C, kto ma komu vratit bezdovodne obohatenie?

Ad ostatni: myslite si, ze v slovenskom prave existuje (resp. moze existovat) situacia pri ktorej dojde k presunu nejakeho uzitku (majetku, veci, sluzby, "uzivania") z osoby X na osobu Y mimo zmluvy a mimo nahrady skody tak aby osoba Y nebola povinna k vrateniu "plnenia" ?

Stále si myslím, že v súkromnom práve neexistuje norma, ktorá by "vylučovala, aby mohol nájomca na pozemku postaviť oprávnenú stavbu". Nevidím dôvod, prečo by sa dve súkromné osoby nemohli v rámci svojej zmluvnej autonómie dohodnúť na nájomnej zmluve na povedzme 30 rokov, v rámci ktorej bude mať nájomca právo postaviť na pozemku stavbu (stavebnému úradu to bude stačiť). Stavba povedzme z technického hľadiska môže byť trvalá, ale v zmluve sa dohodnú, že po skončení nájmu nájomca stavbu odstráni alebo povedzme predá vlastníkovi pozemku. Alebo koniec koncov sa nemusia dohodnúť na ničom (dohodnú sa, že po skončení nájmu sa dohodnú) a nájomca (vlastník stavby) na seba berie riziko, že po skončení nájmu bude čeliť žalobe na vypratanie. Podľa mňa toto nie je zakázané.

A okrem toho, aj keby takáto norma existovala (ak teda máš pocit, že sa dá odvodiť z dočasnosti ako pojmového znaku nájomnej zmluvy), aké by boli právne následky. Bola by takáto nájomná zmluva neplatná? Alebo by sa takáto stavba subsumovala pod § 135c? A kedy by sa "aktivizoval" § 135c - hneď po postavení alebo až po skončení nájmu? Žiadne z týchto riešení mi nepripadá presvedčivé.

Čo sa týka nájmu na 300 rokov, to podľa môjho názoru nie je možné. O dôvodoch som písal so Zuzkou Kolenovou v JR 3/2009. Ale to je asi téma, ktorá by túto diskusiu odviedla niekam úplne inam.

určite súhlasím, že za konanie sa považuje aj omisívny spôsob; a zrejme aj v tomto prípade sa to tak posúdi, ale to čo mi "nesedí" je skutočnosť, že úplne chýba vôľa vlastníka pozemku strpieť konanie stavebníka... preto sa mi javilo, že nejde o konanie, ani omisívne...

bezdôvodko vydáva osoba B osobe C a voči osobe A si B nárokuje náhradu škody... ?

Niekto ma tu chce nachytať, ale ja sa nedám. :) Ako kedy, kľudne to môže byť aj osoba D, závisí na tom, kto sa tým reálne obohatil (ak mám služobného šoféra, tak to asi nebude on). ALE, tu neplatia žiadne rozumné poučky a je to téma na samostatný post (nechceš napísať?). Myslím, že som tu už raz písal tie krásne úvodné vety prof. Lorenza: "Bereicherungsrechtliche Mehrpersonenverhältnisse gelten als schwierig und dem Studenten kaum vermittelbar." (JuS, 2003, 839 - 845). Dobrý je aj článok Flumeho, Der Bereicherungsausgleich in Mehrpersonenverhältnissen, AcP 1999, s. 1 - 37. Ak by to niekto chcel napísať do samostatného postu, nech mi napíše, pošlem literatúru, ktorú mám a budem držať palce.

NS SR 3 Cdo 52/2005
NS v odôvodnení uvádza " Prijímateľom plnenia, ktoré v danej veci bez právneho dôvodu poskytoval žalobca, nebola Z. V., hoci je vlastníčkou uskladnených vecí. Zo spisu vyplýva, že k vysťahovaniu jej bytového zariadenia zo zexekvovaného bytu došlo proti jej vôli, v ňou neurčenom čase, ňou neurčeným spôsobom a na ňou neurčené miesto. Odvoz zorganizoval a riadil žalovaný, sám sa informoval o možnostiach uskladnenia nábytku, snažil sa získať súhlas žalobcu (uzavrieť s ním zodpovedajúcu dohodu) a keď jeho pokusy neboli úspešné, svojvoľne dosiahol uskladnenie nábytku v priestoroch žalobcu aj proti jeho vôli."

Je pravdou, že sa ťažko oprieť o niektoré zákonné ustanovenie, prečo by nemala byť prípustná stavba nájomcom na najatom pozemku. Ale napriek tomu si myslím, že to nejde.

Podľa mňa je potrebné vychádzať z povahy stavby i pozemku ako nehnuteľností. To znamená, že dve veci rovnakej (resp. totožnej) právnej kvality (nehnuteľnosti) sa stretnú v tom istom čase na tom istom priestore tak, že sa navzájom obmedzujú (poťažne skôr stavba obmedzuje pozemok). V porovnaní s hnuteľnosťami je jednak interakcia stavby a pozemku nevyhnutná (stavba vždy musí stáť na pozemku), jednak je (čisto z pohľadu vlastníckoprávnych vzťahov)zničujúca vždy pre tú stavbu, pretože stavbu (99,9% prípadov) nemožno odstrániť z pozemku bez toho, že by došlo k jej zničeniu ako veci.

Vytvorenie stavby na cudzom pozemku preto v sebe nesie vždy prvok zmeny vecnoprávnych pomerov (trvalý zásah do vlastníckeho práva vlastníka pozemku, v podstate jeho obmedzenie) tak stavby, ako aj pozemku. Ako som písal vyššie, umiestnenie stavby na pozemok nie je preto len výrazom iuris utendi (čo by bolo, keby platilo superficies solo cedit), ale prejavom iuris disponendi, preto umožniť zriadenie stavby k pozemku možno len úkonom, ktorý je svojou povahou dispozičným úkonom (teda ktorý vyjadrí, že sa zriadením stavby obmedzí vlastnícke právo k pozemku - typicky napr. vecné bremeno), nie úkonom, ktorý je svojou povahou len úkonom smerujúcim k užívaniu (nájomná zmluva).

Na druhej strane, dá sa uvažovať, čo vyjadruje zákonodarca tým, že len k nehnuteľnostiam sa dá zriadiť vecné bremeno ako vecné právo v prospech každého vlastníka panujúceho pozemku a prečo sa to všetko nerieši obligačnoprávne. Podľa mňa sa tým vyjadruje práve záujem na rozumnom usporiadaní právnych vzťahov vlastníkov nehnuteľností, kde práve pre tú technickú neriešiteľnosť je nevyhnutné zabezpečiť aj právne nástroje na vyrovnanie záujmov jednotlivých vlastníkov nehnuteľností. Detto možno uvažovať aj pri úprave susedských vzťahov. Explikáciou hodnotových stanovísk vyjadrených zákonodarcom v týchto ustanoveniach sa dá podľa mňa dospieť k záveru o opaku, že nie je v záujme rozumného usporiadania vzťahov (umožniť) vytvárať vecnoprávne nevyriešené vzťahy medzi nehnuteľnosťami. A nájomná zmluva k tomu smeruje.

Toto je samozrejm veľmi hrubý náčrt môjho postoja, ktorý som v podstate teraz vymyslel (primárne som proti tomu skôr pocitovo), takže na ňom spoludiskutujúci určite nájdu mnoho slabín :-)

ad JG: nemam prave po ruke JR ale predpokladam ze argumenty budu podobne tymto: http://hnonline.sk/nazory/c1-37884360-ked-zmluvy-preziju-aj-svojich-tvorcov

na to musim pouzit rovnaky argument ake uvadzas ty pre stavbu na prenajatom pozemku: ktora norma to zakazuje? preco by nemohla obec(stat) prenajat pozemok cirkvi na 300 rokov? stat bude existovat o 300 rokov, cirkev tiez, pozemok tak isto. co brani platnosti takejto zmluvy, okrem argumentov zalozenych na presvedceni ze "takto by to nemalo byt"?

argumenty z clanku v HN by sa dali zhrnut takto:
1. dlhy prenajomo obmedzuje prenajimatela (ano a tak to ma byt, kazda zmluva obmedzuje aspon jednu zo stran v niecom, preto sa zmluvy uzatvaraju)
2. udajne ma ist o obchadzanie zakona alebo o zastrety pravny ukon
3. zmluva na 99 rokov by prezila zmeny rezimov a svojich tvorcov - irelevantne, na to mame institut dedenia a pravnicke osoby.

ad PK: osoba B ma nahradit nieco osobe C napriek tomu ze neporusila ziadnu povinnost, neuzatvorila ziadnu zmluvu a osoba C neutrpela ziadnu ujmu?

Podla mojho nazoru nema C narok na nic iba na nominalnu nahradu skody od B. Ziadne bezdovodne obohatenie. Tak isto ani vlastnik pozemku ktory na nom najde stavbu nema narok na nic okrem tej nominalnej skody a negatornej zaloby.

ad KC: nemecka doktrina je bezpochyby zaujimava ale povedal by som ze pre slovensky pravny poriadok irelevantna. Jeden z tych clankov sa explicitne odvolava na BGB a BO je v kazdej europskej krajine upravne odlisne, preto si nemyslim ze nam nemecka doktrina moze pomoct pochopit slovensku upravu.

ad MN: myslel som ze podstata pozemku je v tom ze ho nemozno znicit. tvoj vyklad vlastne smeruje k tomu ze postavenim stavby dojde k ciastocnemu "zniceniu" pozemku a to uz presahuje ius utendi.

Reagujem tiež len čiastočne :-) ... môj názor na prípustnosť stavby nájomcu na prenajatom pozemku je iný a myslím,že je možné zriadiť stavbu na prenajatom pozemku:-) Domnievam sa, že prenechanie pozemku za účelom výstavby stavby (ktorá je v tomto prípade a priori dočasná) je stále vyjadrením práva ius utendi. Prenajímateľ nájomnou zmluvou prenecháva vec na užívanie, čím automaticky obmedzuje svoje vlastnícke právo, pričom jeho práva ius disponedi naďalej ostávajú zachované (pozemok môže naďalej scudziť, spísať o nej závet). Nemôže však už na tento pozemok zriadiť vecné bremeno, pretože jeho právo prenechať vec na užívanie inému už bolo skonzumované a teda jeho vlastnícke právo obmedzené(myslím že toto bolo judikatované v ČR).

Podľa môjho názoru, aj zriadenie vecného bremena je využitím práva ius utendi. V prípade nájmu aj vecného bremena sú dôsledky obmedzenia vlastníckeho práva na strane prenajímateľa rovnaké (prenechanie užívacieho práva inému), rozdiel je v právnych dôsledkoch na druhej strane právneho vzťahu (či právo užívať vec patrí osobe ako zmluvnej strane alebo osobe ako vlastníkovi nehnuteľnosti – stavby). Zatiaľ sa mi nepodarilo porozumieť, prečo by mali byť rozdiely v “kvalite“ zmluvného vzťahu na základe toho, či sa prenajatá vec bude užívať na pestovanie špargle alebo na umiestnenie stavby (umiestnenie stavby je tiež formou využitia pozemku).

Okrem toho, vyjadrením § 135c OZ „ak niekto (osoba) zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo ....“ rozumiem, že sa jedná o právo osoby (nie je právo v prospech veci). Mohla by prichádzať do úvahy polemika, či právo môže byť obligačné alebo musí byť vecnoprávne. Zriadiť vecnoprávne právo k pozemku v prípade, ak stavba (resp. rozostavaná stavba) neexistuje, je nemožné :-) Takže minimálne vždy do času vzniku stavby (ako predmetu občianskoprávnych sporov) sa bude jednať o obligačné právo zriadiť stavbu na cudzom pozemku.

Zdravím všetkých diskutujúci :-)

"Zároveň je ale vlastníkovi pozemku predsa odňatá možnosť užívať ho - čo už samo osebe je skutočnou škodou, predsa nemusím dokazovať, že "či by som z pozemku niečo získal" - už samotný fakt, je sa nedá užívať, je podľa môjho skromného názoru majetkovou škodou a to (určiteľnou najskôr asi podľa § 136 Osp) vo výške bežnej "ceny" užívania, teda nájmu."


Michal, prave si do slovenskeho pravneho poriadku zaviedol kvazi-kontraktacnu povinnost :) Nechces mi prenajat pozemok? Tak ja si ho "obsadim" a ty dostanes trhove najomne.

Ak vlastnis pozemok 3x3m vo vychyrenej oblasti, ktory ale kvoli jeho rozmerom nemas nadej prenajat/predat a ja si na nom odstavim auto na cely rok, mam ti platit prehnane trhove najomne napriek tomu ze by si nikdy nevedel inym sposobom vytazit z pozemku ani len cent a ziadna skoda ti vlastne nevznikla?

Iny priklad: ak mas na pozemku ropu, ktoru nevies vyuzit a ja ju protipravne vytazim a spracujem, na co ma podla teba vlastnik pozemku narok? Na trhove najomne pozemku (za ten cas za ktory nemohol uzivat pozemok) alebo aj na vydanie zisku ktory som nadobudol? (Podla mna by nemal dostat takmer nic - nominalnu nahradu skody).

Čo sa týka 100-ročného nájmu, áno súhlasím, že argumenty, ktoré som použil v tejto diskusii o stavbe na prenajatom pozemku by sa dali aplikovať proti môjmu názoru o 100-ročných nájmoch. Napriek tomu si myslím, že 100 ročné nájmy by mali byť vylúčené, pretože (i) obchádzajú dočasnosť ako pojmový znak nájomného vzťahu (čo nemusí byť prípad stavby na prenajatom pozemku, ktorú je možné odstrániť - investícia do obchodného centra sa môže vrátiť povedzme o 15 rokov), a (ii) v spojení s § 680 ods. 3 vytvárajú kvázi vecné právo a tým obchádzajú numerus clausus vecných práv. Ale čo sa tohto týka, navrhujem na tomto mieste prerušiť diskusiu. Uvidím, či by sa sem dal ako samostatný post zavesiť článok, ktorý vyšiel v JR a navrhujem diskusiu pokračovať tam.

Čo sa týka nájomnej zmluvy a stavby, Michal ma nepresvedčil. Po prvé si myslím, že je to stále len pocitové. Po druhé súhlasím so Zuzkou, že v zásade nie je až taký rozdiel medzi prenajatím pozemku na pestovanie špargle a na postavenie stavby (dočasnej - nie v technickom význame, ale vo význame vôle vlastníka stavby a pozekmu).

A po tretie, aj keby som súhlasil, že to nie je možné, neviem aké riešenie ponúkaš. Predstavme si, že takú zmluvu (na 30 rokov s výslovnou úpravou práva nájomcu zriadiť stavbu a výslovnou úpravou jeho práv a povinností po ukončení nájmu) máme pred sebou. Mohli by sme tvrdiť, že zmluva je neplatná (lebo obchádza pojmový znak dočasnosti, aj keď si nemyslím, že to je pravda). Alebo by sme ju mohli disimulovať na zmluvu o zriadení vecného bremena. V takom prípade by však bola buď neplatná (pre nedostatok formy) alebo nespôsobilá na vklad do KN alebo povedzme aj spôsobilá, ale strany by sa asi neunúvali žiadať o vklad. Vo všetkých prípadoch teda vecné právo nevzniklo. Čo potom? Asi by bolo možné postupovať jedine podľa § 135c. A to podľa mňa nie je správne. Po prvé nie je pravda, že vlastník stavby "nemal právo zriadiť stavbu". Ustanovenie § 135c nehovorí, že musí ísť o vecné právo. Po druhé tým pádom staviaš vlastníka stavby do výhodnejšieho postavenia (a vlastníka pozemku do nevýhodnejšieho) ako obe strany pri uzatváraní zmluvy zamýšľali. Podľa mňa na takýto zásah do dobrovoľne vytvorených práv a povinností nie je dôvod.

je vobec potrebna najomna zmluva? co ak bude v listine len uvedene ze jedna strana "dava suhlas" na zriadenie stavby na svojom pozemku?

Podľa môjho názoru z civilného hľadiska vlastník pozemku nemôže "nanútiť" užívacie právo vlastníkovi stavby. Takže tam bude musieť byť nejaký (aspoň kunkludentný) súhlas vlastníka stavby. A keďže nájomná zmluva (ako aj zmluva o výpožičke) nemusia mať písomnú formu, nebude podľa môjho názoru veľký rozdiel medzi takouto "listinou" a nájomnou zmluvou alebo zmluvou o výpožičke.

Ale z praktického hľadiska asi budú potrebovať písomnú nájomnú zmluvu z dôvodu § 58 ods. 2 stavebného zákona v spojení s § 139 ods. 1.

Ad Zuzana: Podľa môjho skromného názoru je zriadenie akéhokoľvek vecného práva k veci súčasťou iuris disponendi, nie utendi. Ak by tomu bolo, ako tvrdíš Ty, potom by oprávnený držiteľ ( § 130 ods. 2 Oz) mohol vecné bremeno zriadiť s účinkami aj pre vlastníka, čo zjavne nemôže fungovať. Jednoducho, každá vecnoprávny (opakujem: vecnoprávny) úkon s vecou, teda nielen scudzenie je súčasťou iuris disponendi (preto sa to aj volá "disponendi" a nie napríklad "transferendi"). Nájomná zmluva nie je vecnoprávna dispozícia s vecou, ale obligačná zmluva, ktorá zakladá povinnosť prenechať užívanie - ale zakladá ju len osobe vystupujúcej ako prenajímateľ, ktorý má záväzok (obligáciu), ale nenakladá sa ňou s vecným právom (pekne to možno ilustrovať na príklade: oprávnený držiteľ môže uzavrieť nájomnú zmluvu a môže ju dokonca aj bez problémov splniť, pretože podľa § 130 ods. 2 má právo užívať vec sám, ergo a minori aj umožniť jej užívanie niekomu inému. Ak ale príde vlastník a vyhodí oprávneného držiteľa, nájomcovi zostáva nárok voči držiteľovi na riadne užívanie veci, tento je ale v omeškaní. Ak by však oprávnený držiteľ zriadil vecné bremeno užívania, ktoré by malo zaťažovať vlastníka ( § 151n Oz.), potom by jeho vecnoprávny úkon bol neplatný pre absolútnu nemožnosť plnenia, takáto zmluva by mohla obstáť nanajvýš tiež len ako záväzok zriadiť vecné bremeno - viď náš článok s Jurajom Gy. v JR 3/10).

A už vonkoncom táto situácia nie je porovnateľná so situáciou s pestovaním špargle, pretože nasadenie špargle nie je žiadnou vecnoprávnou dispozíciou - špargľa totiž nevytvára vecnoprávne vzťahy medzi sebou a pozemkom (poťažne medzi svojím vlastníkom a vlastníkom pozemku), pretože sa stáva súčasťou pozemku ( § 120 ods. 1 Oz).

Ad EaZy: Čiže, keď máš auto a máš nohu v sadre, môžem si vziať tvoje kľúče a voziť sa na ňom (a tým šetriť svoje)? OK, prosím, pošli mi adresu alebo tel. č., rád využijem túto možnosť :-)

Súhlasím, zriadenie vecného bremena je aj súčasťou ius dispodendi. V danom prípade, je však aj súčasťou práva ius utendi, pretože vlastník pozemku obmedzuje svoje vlastnícke právo tým, že sa vzdáva svojho práva užívať pozemok a prenecháva ho pre umiestnenie stavby. Naďalej si myslím, že prenechať pozemok na takéto užívanie možno aj na základe nájomnej zmluvy.
Z pohľadu využitia pozemku prenajímateľom, špargľa a stavba nie sú až také rozdielne (prenajímateľ pozemok nebude užívať ani v jednom prípade). Z pohľadu vzťahu vec-vec tam samozrejme rozdiel je, špargľa (plod) zakladá vecné právo (u tej istej osoby) až momentom oddelenia od pozemku ( § 135a OZ). Pri stavbe, je obsah vzťahu vec-vec naplnený, iba ak je stavba so zemou pevne spojená ... a preto začínam viac premýšľať nad tvojím prístupom, že postaviť stavbu možno iba na základe vecného práva...

z absolútneho zúfalstva hľadám už čokoľvek,čo sa písalo, píše o stavbe na cudzom pozemku.K povolenej stavbe sme postavili povolené inžinierske siete v cestnom telese ( v cestnej priekope ).Pri kolaudácii stavby vyšlo najavo,že cesta nie je vysporiadaná medzi štátom a fyzickými osobami - vlastníkmi ornej pôdy ( hranice ich pozemku siahajú až pod asfaltovú časť cesty). Na cestu nejestvuje ani LV.Vlastníci pozemku nesúhlasili so skolaudovaním.Kolaudačné konanie bolo prerušené,kým nepreukážem právny vzťah k pozemku, na ktorom sú inžinierske siete.Vlastníkom pozemku som zaslala návrh zmluvy na zriadenie vecného bremena. Bol odmietnutý. Žalobu na povinnosť zriadiť vecného bremeno som musela pred pojednávaním stiahnuť, v zmysle judikátu 50/1985, keďže som "len" vlastníkom, ( aj keď povolenej stavby).Vlastníci pozemku ma vydierajú už 3/4 roka.Žiadali stavbu odstrániť, teraz požiadali o obnovu územného a stavebného konania ako osoby opomenuté v konaniach a požiadali o štátny stavebný dohľad-aby preskúmal,či náhodou stavbu neužívam. Kvôli inžinierskym sietiam neviem skolaudovať a riadne užívať výrobné priestory na vlastnom pozemku. Som vydaná na milosť a nemilosť vlastníkov pozemku ?

z clanku M.M.:

"Na druhej strane, ak nebol vlastník stavby dobromyseľný, primárne je potrebné prikázať stavbu do vlastníctva vlastníkovi pozemku. Ako druhé je potrebné aplikovať pravidlo tretie. Pravidlo o odstránení stavby[35][35] je potrebné považovať len za absolútne výnimočné pravidlo."

vasa stavba by teda mala byt prikazana do vlastnictva majitelov pozemkov za nahradu urcenu znalcom.

jemne cynicky povedane, vasa stavba, namaha a energia ktoru ste investovali je pravne irelevantna voci vlastnickemu pravu majitela pozemku.

Ja som v článku postavil nejakú úvahu ako sa spravidla na to pozerať. Neosobujem si povedať, že riešenie, ktoré mne vychádza je riešením univerzálnym. Život, stavby a životné situácie sú rôznorodejšie ako jednoduché vtesnanie do pár pravidiel. Okrem toho sú právne pravidlá v tomto ohľade sú postavené na neurčitej hypotéze právnej normy.Príspevok som okrem toho smeroval k stavbám spojených so zemou pevným základom. Samozrejme nemal som namysli pravidlo, že by sa stavba prikazovala do vlastníctva vlastníka pozemku, ak o ňu nemá záujem, ale keď má záujem! Však by to bolo choré, či nie? Pri nedobromyseľnom stavebníkovi má vlastník pozemku "rozdávať karty".

Bol by som ale celkom rád, ak sa má viesť nejaká seriózna diskusia, aby ľudia vystupovali pod svojím menom. Viem, nie je to vždy ľahké, lebo človek musí rátať aj s tým, že sa "sekne" v niečom a ostatní ho tu "vyťahajú za ušká".

Ja riešenie vidím len v odkúpení aspoň nejakého podielu v cudzom pozemku, či ani s jedným sa nedá komunikovať?
Nič iné ma pravdupovediac nenapadá

Myslim si ze som velmi nevytrhaval z kontextu. Nemozes tvrdit X a nasledne na to tvrdit ze to nie je riesenie univerzalne ak sa najde situacia v ktorej tvoje tvrdenie produkuje nespravodlive usporiadanie vztahov.

Tvoj navrh aby vlastnik pozemku rozdaval karty nedobromyselnemu stavebnikovi ma tieto vady:
1) dokazne bremeno ze bol stavebnik dobromyselny
2) nepomer medzi cenou pozemku a cenou stavby. ako extremny priklad mozem uviest pripad ak postavim mrakodrap s 3000 bytmi na malom pozemku. nezda sa mi fer predstava ze by vlastnik pozemku mal rozdavat karty 3000 vlastnikom bytov
3) rozny vlastnik stavby a pozemku nemusi nutne znamenat ze ide o protipravne konanie stavebnika a ciernu stavbu

PS: Nemam zaujem mat komentare na lexfore spojene v mojim menom na vecnost v internetovych vyhladavacoch, nejde o vytahovanie za uska.

Ak máte súhlasné vyjadrenie so stavbou od samosprávneho kraja, ktorý je vlastníkom stavby, kto by predpokladal, že ho treba kontrolovať, či je aj vlastníkom pozemku ! Ani stavebný úrad v tom čase nepochyboval ! Stavba bola postavená na základe právoplatného stavebného povolenia. Nie je to dostačujúci argument na to,že sme boli dobromyseľní.
Nedá sa dohodnúť ani s jedným spoluvlastníkom. Hádajú sa medzi sebou a sami nevedia,čo by radi.
Našla som ešte odkaz na usmernenie MV RR SR 2005-6852/27643-2:532/Hia, ktoré pripúšťa, že pokiaľ sa jedná o umiestnenie stavby do jestvujúcej stavby cestného telesa v extraviláne obce je možné aplikovať § 58 ods. 4 Stavebného zákona aj v prípade, že pozemok je nevysporiadaný.
Neviem sa k jeho plnému zneniu dopracovať, ale predpokladám, že je to naviazané na § 108 stavebného zákona a násl.ust. a zákon 66/2009.
Ešte jedna poznámka - stavba bola realizovaná ako verejné rozšírenie vodovodu, plynovodu.( sú záujemcovia o pripojenie )Ale konania o povolení neboli verejnou vyhláškou. čo musí stavba spĺňať, aby dostala status verejnoprospešnej ?

Ďakujeme za reakciu. Nakoľko nemala samostatný názov a priamo nadväzovala na tému diskutovanú v súvislosti s týmto článkom, presunuli sme ju aj so začínajúcou diskusiou sem. Dúfame, že to nebude na úkor ďalšej diskusie.

Čo konkrétne z judikátu 50/1985 sa toho týka?

Čo tak pohroziť vlastníkom vyvlastnením na základe § 108 ods. 2 písm. d) StavZ (verejný záujem v podobe prístupu k stavbe)? Hovorí sa tu len o prístupe, nie o inžinierksych sietiach. Ale na druhej strane by išlo len o veľmi mierne obmedzenie vlastníckeho práva. Nemá s tým niekto praktické skúsenosti?

Aj tak je zaujímavé, že stavebné úrady v kolaudačnom konaní opäť riešia otázku vlastníctva. Chápem, že v praxi sa to tak robí, ale neviem, ktoré zákonné ustanovenie im to ukladá (povoľuje). Výpočet dôvodov na nevydanie kolaudačného rozhodnutia v § 81b StavZ je síce demonštratívny, ale celkovo to vytvára dojem, že v kolaudačnom konaní by sa malo riešiť len dodržanie stavebka a podobné technické otázky. Logicky to podľa mňa vyplýva aj z toho, že ustanovenia o kolaudačnom konaní nemajú obdobu § 58 ods. 4 (alebo § 38). Bolo by pomerne nezmyselné, keby stavebník na základe § 58 ods. 4 dostal stavebko a potom by mu nedali kolaudačko. Aj z toho podľa mňa vyplýva, že pri kolaudácii by sa otázka vlastníctva už nemusela riešiť. Nedal by sa príslušný stavebný úrad takto presvedčiť?

A na záver - neviete niekto niečo o judikatúre k novému ustanoveniu § 151o ods. 3 OZ (právo cesty)? Chápem, že toto ustanovenie pomerne jasne hovorí o práve cesty a asi sa nedá použiť na inžinierske siete. Nenašiel som ani žiadny český judikát (v ČR majú identické ustanovenie dlhšie), ktorý by sa týkal inžinierskych sietí. Ale možno by sa na to v takomto prípade nejaký súd dal presvedčiť (aj keď správne konanie je asi rýchlejšie ako ísť s tým na súd).

najjednoduchsie ale nepravne riesenie je dat najmensiemu podielovemu spoluvlastnikovi ponuku ktoru nebude moct odmietnut, zaroven si dat pozor na predkupne pravo. potom je uz z polovice vyhrane.

Vidím, že I.N. sa už neohlásila, tak neviem, či náš brainstorming bol nápomocný alebo naopak úplne mimo. Každopádne by som v tomto kontexte rád upozornil na rozhodnutie NS ČR, ktoré sa tejto otázky síce netýka priamo, ale možno môže byť užitočné. (NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 692/2010, 20. 4. 2010, citované podľa profiprávo.cz).

"I. Podle ustanovení § 135c obč. zák. lze vypořádat i neoprávněnou stavbu zřízenou v souvislosti s výkonem oprávnění vyplývajících z veřejného práva (tedy pokud stavebník neměl podle právních předpisů oprávnění stavbu na cizím pozemku zřídit), nestanoví-li zvláštní zákon jinak.

II. Podle § 135c odst. 3 obč. zák. lze jen zřídit věcné břemeno, jehož obsahem jsou oprávnění nezbytná k výkonu vlastnického práva ke stavbě, nikoliv břemeno „zřizování podzemního vedení veřejné telekomunikační sítě“. Věcné břemeno podle tohoto ustanovení lze zřídit jen ve prospěch vlastníka stavby, nikoli ve prospěch držitele telekomunikační licence.

Nicméně protože z § 135c obč. zák. vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky, soud může překročit jejich návrhy a přisoudit něco jiného nebo více, než čeho se domáhají ( § 153 odst. 2 o. s. ř.), a žalobním návrhem tak není vázán. Jestliže tedy stavebník zřídí stavbu podzemního vedení veřejné telekomunikační sítě na cizím pozemku, ač na to nemá právo, je vypořádání právního vztahu vzniklého v důsledku této neoprávněné stavby podle § 135c obč. zák. v pravomoci soudu.

III. Nelze též přehlédnout, že podle § 147 odst. 2 zákona č. 127/2005 Sb. v platném znění lze zřídit věcné břemeno „pokud s výkonem oprávnění nebylo započato“ (zákon má zřejmě „výkonem oprávnění“ na mysli jednání, které by tvořilo obsah oprávnění, kdyby podle práva existovalo), tedy nikoliv až poté, co je vedení bez občanskoprávního titulu k takovému jednání položeno. To má význam i z hlediska stanovení výše náhrady za případné zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni (viz též odůvodnění R 42/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek)."