Autori:

Myslel som, že keď na Jinom Práve hosťuje Jiný Jára, mohli by sme my dať príležitosť dvojici oveľa šikovnejších a vynaliezavejších konštruktérov, ale slovenský Najvyšší súd spolu s generálnym prokurátorom ma predbehli. Ako upozorňuje klasik ... “aj tak sme stále frajeri!”...

Zatiaľ čo v zemi českej od roku 2000 zúril ohľadom regulácie nájmov bytov boj medzi ústavným súdom a majiteľmi domov na jednej strane, a vládou, parlamentom a všeobecnými súdmi na druhej strane, na feldvidéku sa nejak ani jednej strane do boja nechcelo. Samozrejme, dôvodom je hlavne nižšia výbušnosť témy – oveľa menšia časť obyvateľstva býva v nájomných bytoch a tým pádom je aj menej regulovaných vlastníkov (a klobásizmus, samozrejme). Okrem toho, predchádzajúca pravicová vláda regulované nájomné celkom rozumne zdvihla, takže teraz dosahuje zhruba štvrtinu trhového. Sice stále protiústavné, ale už nie úplný výsmech.

Najnovší krok však urobil slovenský najvyšší súd na návrh generálneho prokurátora. V uznesení 3 M Cdo 6/2008 zo 4. februára 2009 rozhodol NS na podnet mimoriadneho dovolania GP, že prenajímateľ nemal právo zvýšiť nájomné v nadväznosti na zvýšenie maximálneho prípustného nájomného v regulačných vyhláškach. Myslím, že ÚS ČR niečo podobné poznamenal v jednom zo svojich prvých nálezov na túto tému. Je to celkom logické – zmluvu možno meniť len zákonom (na jeho základe) alebo dohodou ( § 493 obč. z.). Za prvé, § 696 obč. z. (a ani zákon o cenách) nezmocňuje vládu ani žiadne ministerstvo k vydaniu predpisu upravujúceho zvyšovanie nájomného (keby aj, muselo by to byť zmocnenie veľmi jasné, aby bolo v súlade s ústavou). Za druhé, predpisy o regulácii nájomného, aj keď postupne zvyšovali maximálne dovolené nájomné, neoprávňovali prenajímateľa nájomné jednostranne zvýšiť. Takže NS rezolútne rozhodol, že prenajímateľ nemal právo na nájomné zvýšené regulačnými opatreniami (tj. mal nárok len na nájomné vo výške z roku 1994) a nižšie súdy mali zamietnuť jeho žalobu. V tomto prípade uzavreli nájomca a prenajímateľ nájomnú zmluvu v roku 1994 a z rozsudku nie je jasné, od kedy medzi nimi prebiehal spor o možnosť zvýšiť nájomné.

Analýza by bola asi trochu odlišná vo väčšinových prípadoch, ktoré vyzerajú následujúco: Nájom bytu vznikol transformáciou práva osobného užívania k 1. 1. 1992. Nájomné bolo vtedy stanovené vyhláškou ako pevné. Niektorí prenajímatelia následne uzavreli nové nájomné zmluvy s nájomcami, tie však neupravovali zvyšovanie nájomného. Následne boli prijaté nové regulačné predpisy, ktoré už neupravovali nájomné ako pevné, ale len stanovovali maximálne prípustné nájomné a nevzťahovali sa na nové nájomné zmluvy (dohodou bolo teda možné reguláciu obísť). Médiá to propagovali ako zvyšovanie regulovaného nájomného, prenajímatelia nájomné zvýšili a nájomcovia, vymasírovaní médiami, nenamietali – ešte aby rozumeli tak komplikovanej záležitosti, ako, že zmluvu nie je možné meniť bez ich súhlasu.

Jediný ústavný útok proti regulácii nájomného prebehol v roku 2007, keď GP podal na Ústavný súd návrh na zrušenie regulačných predpisov (Pl. ÚS 128/07 (SR)) – aj keby bol úspešný, šlo by o podobne neúčinné víťazstvo, ako v ČR až do februára 2006 (Pl. ÚS 20/05 (ČR)). Na rozdiel od ČR však GP svoj návrh v decembri 2008 stiahol, keď vláda regulačné opatrenie vymenila. GP evidentne zmenil svoj pohľad na vec a následne podal zmienené mimoriadne dovolanie. Zaujímavé je, že uvedené podanie na ÚS sa nevyskytuje v zozname, ktorý má GP na svojej stránke.

NS v rozhodnutí, a ani GP vo svojom návrhu, sa vôbec nezaoberajú dopadom, ktorý by ich názor mohol mať na stovky a tisíce iných vzťahov, a pochopiteľne, ani ústavno-právnymi súvislosťami. Naprosto šialené, dokonalý príklad totálneho klobásizmu (alebo párkizmu?) spojeného s primitívnym, účelovým, formalizmom. Bohužiaľ, ani strany vo svojich vyjadreniach nie. Tisíce nájomcov a prenajímateľov sa teraz ocitajú v situácii, kde nie je jasné, či nájomné platené za posledných pár rokov nie je prakticky v plnej miere bezdôvodným obohatením prenajímateľa. Samozrejme, dalo by sa argumentovať tým, že ak nájomca dobrovoľne platil, vlastne s tým súhlasil – nájomca však má silný protiargument, že bol uvedený do omylu (prenajímateľ rovnako). Samozrejme, ústava by mala tento spor vychýliť na stranu prenajímateľa. Jemný ohľad na súvislosti, keď už sa GP rozhodol využiť svoju mimoriadnu (a v tomto prípade protiústavne využitú) právomoc, by nebol od veci.

Celá regulácia nájomného je evidentne protiústavná (a nebolo treba čakať na ESLP s famóznym rozhodnutím Hutten-Czapska). Ústavný súd má len jednu možnosť, ako s tým efektívne naložiť – zrušiť § § 710 a 711 občianskeho zákonníku, ktoré obmedzujú možnosť výpovede z nájmu bytu. To je pomerne drastické opatrenie, ale nič iné nepomôže – a ak chcú prenajímatelia skutočne s vecou pohnúť, jediné, čo im ostáva, je začať ústavnosť týchto dvoch ustanovení hromadne napádať. Existujú len dve cesty – skupina poslancov v abstraktnom preskume – neviem, či si opozícia chce pohnevať všetkých nájomcov – alebo podanie výpovede bez udania dôvodu a následný spor na základe žaloby nájomcu na neplatnosť výpovede alebo na základe žaloby prenajímateľa na vypratanie. V tomto spore žiadať o podanie návrhu na preskúmanie ústavnosti na ÚS, prípadne o neaplikáciu týchto paragrafov pre rozpor s medzinárodnou zmluvou – EDĽP.

O aktuálnom zmätku, ktorý vládne na Slovensku svedčí aj spôsob, akým sa Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja snaží zistiť počet bytov s regulovaným nájmom – žiada nájomníkov, aby sa prihlásili (tu).

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím