Autori:

Hneď na úvod sa musím ospravedlniť čitateľom, ktorí sem po prečítaní titulku klikli čakajúc škandalózne odhalenia komunálnej korupcie. Ak ste sa tešili na nezvratné dôkazy ako pán primátor ... [každý si môže doplniť meno podľa osobných (a)sympatií] zase raz za kufrík peňazí predal lukratívnu parcelu za stotinu trhovej ceny, musím vás sklamať. Tento blog (zatiaľ) nemá žiadne investigatívne ambície a aj tento post by mal byť hlavne o práve.

Napriek tomu verím, že ak vás téma rozkrádačky našich spoločných peňazí aspoň trochu zaujíma, nebudete sa pri tomto poste nudiť.

Rozkrádačka obecného majetku

Neviem ako sú na tom kolegovia v Českej republike, ale na Slovensku je korupcia na komunálnej úrovni do istej miery považovaná za folklór. Pravidelne sa medializujú kauzy o tom, ako je majetok slovenských miest a obcí pre niektoré osoby lukratívnym zdrojom príjmov. Nemám k dispozícii žiadne štatistiky ani sa v žiadnom prípade nechcem vyjadrovať ku konkrétnym kauzám. Rád by som však začal konštatovaním, že kontrola nakladania s obecným majetkom je aktuálna a veľmi relevantná téma.

Existuje viacero právnych spôsobov, ako proti tomuto neduhu postupovať. Platné právo pozná komunálne aj štátne kontrolné mechanizmy, trestnoprávne postihy, atď. Právne elegantným a pomerne novým prostriedkom je zapojenie Európskej komisie na základe ustanovení ZES o zákaze štátnej pomoci (čl. 87 - 89, viď. Oznámenie Komisie o prvkoch štátnej pomoci pri predaji pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi). O tomto mechanizme by som v budúcnosti rád niečo napísal, nie je to však témou tohto postu.

Nový právny prostriedok v rámci boja za lepšie nakladanie s obecným majetkom (a majetkom vyšších územných celkov) tento týždeň s podporou Veľvyslanectva USA v SR predstavila mimovládna organizácia Via Iuris. Ide o návrh novely zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí a novely zákona č. 446/2001 Z. z. o majetku vyšších územných celkov. A práve o týchto návrhoch by mal byť tento post (oba návrhy sú v zásade rovnaké, takže všetky nižšie uvedené názory sa týkajú oboch návrhov).

Legislatívny návrh

Oba návrhy Via Iuris obsahujú tieto základné body: (i) predaj verejného majetku (a prenechanie do užívania) bude, až na výnimky, možný len na základe verejnej obchodnej súťaže podľa Obchodného zákonníka, dražby podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách alebo znaleckého posudku, (ii) zmluvy uzatvorené v rozpore s touto úpravou budú absolútne neplatné, a (iii) ktorýkoľvek obyvateľ danej obce alebo podnikateľ so sídlom v Slovenskej republike sa môže na súde domáhať určenia neplatnosti takejto zmluvy. Ako Via Iuris uvádza v dôvodovej správe, tento návrh "bol vypracovaný s cieľom zaviesť pravidlá, ktoré zabezpečia transparentné a hospodárne nakladanie s verejným majetkom" a "má zabezpečiť prevody majetku za trhovú hodnotu."

Návrh mi je samozrejme sympatický. Po prvé si myslím, že riziko absolútnej neplatnosti a totálne verejná kontrola prostredníctvom aktívnej legitimácie takmer kohokoľvek je naozaj pôsobivou hrozbou pre skorumpovaných komunálnych úradníkov a ich korumpujúcich podnikateľských partnerov. A po druhé (aj keď tento argument nie je príliš právnický) považujem Zuzanu Čaputovú, spoluautorku tohto návrhu, za vynikajúcu a odvážnu právničku a mimoriadne múdru a zaujímavú osobu. Každý kto aspoň jeden z týchto dôvodov zdieľa môže kampaň za prijatie tejto novely podporiť tu.

Napriek obom vyššie uvedeným dôvodom by som sa však na tomto mieste rád podelil aj s dvomi pochybnosťami, ktoré vo mne tento návrh vzbudzuje.

Pochybnosť prvá - Neskorší nadobúdatelia

Nemám v zásade problém s tým, že podnikateľ, ktorý od obce kúpil pozemok pod cenu, o tento pozemok príde a to kľudne aj na základe žaloby iného podnikateľa sídliaceho na opačnom konci republiky. Korupciu mu možno nevieme dokázať a pre istotu mu ju nechcem ani podsúvať. Ale podnikateľ pohybujúci sa v realitnom biznise takmer určite vie, že pozemok je predávaný pod cenu. A či už si myslí, že vyjednať takúto dobrú cenu sa mu podarilo na základe modrých očí alebo na základe hnedého kufríka je sekundárne.

Absolútna neplatnosť však okrem toho znamená, že každý ďalší nadobúdateľ po dobu minimálne desiatich rokov (vydržanie) sa musí báť o svoj vlastnícky titul. A mám pochybnosti, či je takáto absolútna neplatnosť voči ďalším nadobúdateľom fér.

Predstavme si, že ďalší nadobúdateľ si pred transakciou bude robiť due diligence a zistí, že niekde v rade právnych predchodcov súčasného vlastníka je obec. Pri due diligence mu právnici možno budú vedieť potvrdiť, že obec nehnuteľnosť predávala prostredníctvom napr. dobrovoľnej dražby. S odstupom niekoľkých rokov však bude mimoriadne zložité (ak nie nemožné) potvrdiť, či pri tejto dražbe boli dodržané všetky náležitosti - či teda išlo o riadnu dražbu. Tak isto bude takmer nemožné overiť riadne zverejnenie dražby a splnenie iných podmienok. Široký okruh aktívne legitimovaných žalobcov zvyšuje riziko na takú mieru, že mám pochybnosti, či nejaká title insurance bude ochotná riziko vadného titulu poistiť. Výsledkom je vysoké riziko a vysoké transakčné náklady. A toto riziko a náklady budú v niektorých prípadoch znášať osoby, ktoré s pôvodným predajom nemajú nič spoločné.

Pochybnosť druhá - Šikanózne žaloby

Opäť opakujem, že vo vzťahu k prvotnému nadobúdateľovi, ktorý si vedel "vybaviť" 90% zľavu z našich spoločných peňazí nemám zbytočne veľa sympatií. Široké poňatie aktívnej legitimácie sa však týka určenia neplatnosti zmluvy, na základe ktorých sa prevod mal uskutočniť. To znamená, že odporcom bude pravdepodobne nielen prvotný nadobúdateľ od obce, ale aj každý ďalší nadobúdateľ v predpokladanej reťazi ťahajúcej sa aspoň desať rokov. A tu sa mi opäť zdá, že voči ďalším nadobúdateľom to nie je celkom fér.

Rád by som na tomto mieste pripomenul novú úpravu poznámok v katastri ( § § 44a a § 159a Občianskeho súdneho poriadku a § 34 ods. 2 katastrálneho zákona) a ich vplyve na záväznosť rozsudku voči všetkým ďalším nadobúdateľom predmetného pozemku (o tejto novele som písal tu). Predstavme si v praxi situáciu, že investor kúpi pozemok, ktorý kedysi vlastnila obec. Urobí tak napriek zvýšenému riziku vadného titulu, možno aj napriek odmietnutiu poistenia titulu zo strany title insurance a po zhodnotení má záujem pozemok predať. V tomto štádiu môže ktorýkoľvek obyvateľ obce alebo šuplíková spoločnosť z opačného konca republiky podať žalobu na určenie neplatnosti zmluvy o prevode medzi obcou a vtedajším kupujúcim. Žalobca dá do katastra zapísať poznámku a nehnuteľnosť bude podľa môjho názoru de facto nepredateľná alebo predateľná len za výrazne zníženú cenu.

Záver

To boli moje dve pochybnosti o absolútnej neplatnosti a širokej aktívnej legitimácii. Návrh sa mi inak páči. Na veľký neduh, ako je korupcia na komunálnej úrovni, treba asi veľkú palicu a táto palica je naozaj impresívna. Vždy je podľa mňa veľmi ťažké hľadať rovnováhu medzi legitímnou nápravou neduhu a ochranou tretích osôb. Som presvedčený, že navrhovatelia takúto rovnováhu hľadali a po dlhom zvažovaní ju vyhodnotili práve takto. Netrúfam si teraz tvrdiť, že ju umiestnili nesprávne. Len som sa chcel podeliť o svoje dve pochybnosti a spýtať sa na názor iných.

Všetci, ktorí chcú kampaň podporiť, to môžu urobiť tu. A všetci, ktorí majú chuť o návrhu ešte chvílu diskutovať, sú vítaní tu na tomto blogu. Budem veľmi vďačný za akékoľvek názory, postrehy a podnety a osobitne za akékoľvek postrehy českých čiateľov o českej právnej úprave a skúsenostiach.

Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím