rss
A teraz trochu správka: K prevodu stavebného povolenia
Juraj Gyarfas, 28. 11. 2008 v 22:20
V tomto texte by som rád napísal niekoľko poznámok k prevodu (postúpeniu) práv vyplývajúcich zo stavebného povolenia (a analogicky územného rozhodnutia). Ide o pomerne frekventovaný úkon, ktorým stavebník prevádza svoje právo uskutočniť stavbu vyplývajúce zo stavebného povolenia na inú osobu. Hneď na úvod upozorňujem, že nemám na mysli zmenu vlastníka pozemku, na ktorom sa má stavať (resp. vlastníka rozostavanej stavby). V prípade zmeny vlastníctva dochádza k prechodu stavebného povolenia ex lege podľa § 70 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), v platnom a účinnom znení (k prechodu podľa § 70 stavebného zákona viď napr. rozhodnutie Krajského súdu v Ústí nad Labem 15 Ca 150/2002-39). Tento text má byť o prípadoch, kedy si stavebník želá previesť právo stavať na inú osobu súkromnoprávnym úkonom bez prevodu pozemku.
Takýto súkromnoprávny úkon nazývaný napríklad zmluva o prevode práv a povinností stavebníka alebo zmluva o postúpení práv zo stavebného povolenia, je v praxi pomerne bežný. Argumentum googlensis (za zavedenie argumentov z čeľade googlovitých do česko-slovenského právneho diskurzu týmto ďakujem Jinému právu) dokazuje, že takéto zmluvy sú relatívne bežnou agendou českých aj slovenských obecných zastupiteľstiev.
Motívy pre takéto konanie môžu byť rôznorodé, pričom vo všeobecnosti môže ísť o úplne legitímne dôvody. Záujem o prevod práv zo stavebného povolenia môže byť napríklad medzi spriaznenými osobami v rámci koncernov (z daňových alebo iných dôvodov ako je manažment rizika, oddelenie vlastníctva pozemku od vlastníctva projektu, záruky zo zmlúv o dielo, atď). Rovnako môže ísť o legitímne dôvody medzi fyzickými osobami, aj keď žiadny konkrétny príklad mi nenapadá.
K prevodu práv za stavebného povolenia však môže dochádzať aj z menej legitímnych motívov. Niektoré známe medializované prípady vzbudzujú v tomto smere isté pochybnosti. V poslednej dobe bola medializovaná napríklad kauza žilinského Auparku (viď napr. Pravda: Žilina opäť zastavila výstavbu Auparku). Mesto Žilina po zmene primátora v snahe zastaviť výstavbu nákupného centra Aupark žalovalo neplatnosť zmlúv, ktorými za predchádzajúceho primátora investorovi predalo pozemky pod stavbou. Súd vydal predbežné opatrenie, ktorým vlastníkovi pozemkov zakázal pokračovať so stavbou. Okrem snahy vyhnúť sa doručeniu rozhodnutia investor taktiež previedol práva zo stavebného povolenia na inú spoločnosť v rámci skupiny. Táto spoločnosť nie je účastníkom súdneho konania o neplatnosť zmlúv, predbežné opatrenie jej nebolo adresované a tým pádom bez ohľadu na predbežné opatrenie stavia ďalej. Zdá sa, že v tomto prípade pri prevode práv zo stavebného povolenia mohlo ísť o pokus obísť zákon. V rámci dávidovského boja proti investorovi a Krajskému stavebnému úradu Mesto Žilina okrem iného vyprodukovalo vynikajúcu právnu analýzu (Stanovisko k odvolaniu proti rozhodnutiu číslo 51/2008/Kž zo dňa 12.03.2008) k prevoditeľnosti stavebného povolenia, z ktorého v tomto texte na viacerých miestach čerpám. Zdá sa, že k prevodu práv zo stavebného povolenia došlo aj v inej mediálne známej kauze s nejasným pozadím - v kauze pezinskej skládky (SME: Za skládkou je stále SMER).
A po tomto extenzívnom úvode teraz k samotnej právnej problematike.
Trochu teórie na úvod
Vracajúc sa do teórie správneho práva (a s úctou spomínajúc na vynikajúcu odborníčku a pedagogičku, žiaľ, nebohú doc. Machajovú) začnime od konštatovania, že stavebné povolenie je individuálnym správnym aktom. Verejnoprávne oprávnenia vyplývajúce z individuálnych správnych aktov sú v zásade neprevoditeľné. Táto zásada je obsiahnutá už v rímskoprávnom výroku "Ius publicum privatorum pactis mutari non potest." (Súkromnoprávnymi dohodami nemožno meniť právo verejné, 2.14.38 Papinianus libro secundo quaestionum). Obdobne aj v daňovej oblasti NS SR judikoval, že "daňová povinnosť je verejnoprávnou povinnosťou, preto dohoda uzatvorená s treťou osobou o prevode daňovej povinnosti je voči daňovému úradu právne neúčinná."(sp.zn. 2 Sž-o-KS 56/04).
Možno teda konštatovať, že oprávnenia vyplývajúce zo správnych aktov nie sú prevoditeľné súkromnoprávnym úkonom v zmysle § 524 a nasl. OZ. Ak teória ako argument nestačí, skúste si predstaviť absurdný príklad prevoditeľnosti niektorých verejnoprávnych povolení, napr. vodičského oprávnenia alebo zbrojného pasu (predám zbrojný pas, zn.: Guns don’t kill people, people do).
Kým vyššie uvedené príklady ukazujúce absurdnosť dispozície s verejnoprávnymi oprávneniami sú správne akty in personam (a preto si uvedomujem, že ako príklady dosť pokulhávajú), stavebné povolenie je správny akt in rem. Práva alebo povinnosti, ktoré, z takéhoto rozhodnutia vyplývajú sú "prenositeľné na inú osobu spolu s vecou, na ktorú sa vzťahujú." (Machajová, J.: Všeobecné správne právo. Žilina: Eurokódex 2007. s. 173). "Akty in rem působí vůči každé osobě, která se ve vztahu k předmětu daného aktu nachádzí ve stejné právní situaci jako původni adresát." (Hendrych, D. a kol: Správní právo. Obecní část. 6. vydání. Praha: C.H. Beck 2006. s.196). Táto "prenositeľnosť" si však vyžaduje konkrétne zákonné ustanovenie. "Skutečnost, že správní akt zavazuje i nástupce, musí být v zásadě vždy výslovne vyjádřena v zákoně" (Hendrych, D. a kol: Správní právo. Obecní část. 6. vydání. Praha: C.H. Beck 2006. s.197).
Takéto výslovné zákonné ustanovenie nachádzame v § 70 stavebného zákona, podľa ktorého "Stavebné povolenie a rozhodnutie o predĺžení jeho platnosti sú záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania." (resp. § 40 ods. 4 stavebného zákona vo vzťahu k územnému rozhodnutiu). V zmysle vyššie citovaných teoretických názorov som však presvedčený, že toto právne nástupníctvo sa týka len právneho nástupníctva vo vzťahu k veci (napr. pri prevode vlastníctva k pozemku alebo rozostavenej stavbe). Nemôže ísť o právne nástupníctvo v zmysle súkromnoprávnej dohody o prevode práv podľa § 524 a nasl. OZ.
Význam diskusie
Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že táto diskusia je len zbytočným teoretizovaním a obmedzovaním súkromnoprávnych subjektov pri nakladaní so svojimi právami. Stavebným povolením stavebný úrad zabezpečuje najmä ochranu verejných záujmov, predovšetkým zdravia ľudí a životného prostredia, dodržanie príslušných technických predpisov ( § 66 stavebného zákona) a iné podmienky, ktoré nezávisia od osoby stavebníka. Verejnej moci by mohlo byť z tohto hľadiska jedno, kto je stavebníkom, pokiaľ dodrží podmienky stavebného povolenia, bude stavať v súlade s projektovou dokumentáciou a dodržiavať všetky príslušné technické a iné predpisy.
Ako však správne uvádza Mesto Žilina vo svojom stanovisku (link vyššie), stavebný úrad v stavebnom konaní chráni aj dôležitý záujem, ktorý sa nachádza na hranici medzi verejným a súkromným právom. Ide o kontrolu práva stavebníka stavať na danom pozemku. Podľa § 58 ods. 2 stavebného zákona musí stavebník v konaní preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo má k nemu iné právo v zmysle § 139 ods. 1 stavebného zákona. Do istej miery ide samozrejme o súkromný záujem, ktorý chránia aj ustanovenia súkromného práva ( § 126 OZ, § 135c OZ a iné). Vynútiteľnosť súkromnoprávnych prostriedkov môže byť však často zdĺhavá a výsledok môže prísť neskoro. Kým napríklad súd rozhodne v kauze pozemkov pod žilinským Auparkom, stavba bude pravdepodobne dávno hotová a Mesto Žilina, ak aj bude právoplatne rozhodnuté, že kúpna zmluva bola neplatná, pravdepodobne nikdy nedosiahne jej odstránenie. Keďže zákonodarca záujem na "oprávnenom využívaní pozemkov" vložil do verejnoprávneho predpisu, považoval zrejme za potrebné, aby bol chránený verejnoprávnymi prostriedkami. Ak sa práva zo stavebného povolenia prevedú súkromnoprávnym úkonom na inú osobu, verejná moc stráca možnosť kontrolovať ochranu tohto záujmu. Preto sa domnievam, že otázka prevodu práv zo stavebného povolenia súkromnoprávnym úkonom v žiadnom prípade nie je len teoretickou diskusiou.
Prax stavebných úradov
Sú mi známe dva typy postupov stavebných úradov (ale budem veľmi vďačný aj za iné skúsenosti). Prvá a podľa mojich vedomostí častejšia prax je pomerne priamočiara. Podľa viacerých stavebných úradov zmluva o prevode práv stavebníka konštituuje právne nástupníctvo v zmysle § 70 stavebného zákona. Na základe takejto zmluvy v spojení s oznámením stavebnému úradu považujú úrady práva zo stavebného povolenia za prevedené. Túto prax nám telefonicky potvrdili viaceré stavebné úrady a Ministerstvo životného prostredia SR takúto informáciu dokonca uvádzalo na svojej internetovej stránke (informáciu mám vytlačenú, ale zo stránky bola žiaľ zvesená, takže nemôžem dať link).
Domnievam sa, že táto interpretácia je nesprávna. Práva zo stavebného povolenia ako individuálneho správneho aktu in rem by mali byť viazané na vec a prechádzať na inú osobu len spolu s právom k tejto veci.
Druhá možnosť je povolenie zmeny stavby podľa § 68 stavebného zákona. Stavebný úrad vydá nové rozhodnutie, ktorým zmení stavebné povolenie v časti o osobe stavebníka. Tento postup sa mi javí ako čistejší, než akceptovanie zmeny stavebníka súkromnoprávnym úkonom. Na druhej strane je otázne, či zmena stavebníka je zmenou stavby. Okrem toho nie je jasné, čo by mal stavebník v takomto konaní dokladať a do akej miery sa táto zmena dotýka práv, právom chránených záujmov alebo povinností účastníkov konania a záujmov chránených dotknutými orgánmi v zmysle § 68 ods. 2 stavebného zákona. Ak by stavebný úrad usúdil, že táto zmena sa ich týka, bolo by potrebné zmenu opätovne prerokovať a rozhodovať o námietkach, resp. ďalších záväzných podmienkach.
Komparatívny pohľad
Ako bolo uvedené vyššie, význam tejto otázky do veľkej miery súvisí s otázkou práva stavebníka k pozemku. Z tohto dôvodu nie je podľa mňa účelné hľadať obdobnú úpravu v právnych poriadkoch, ktoré neopustili zásadu superficies solo cedit. Komparatívny pohľad na právnu úpravu v Českej republike taktiež nie je príliš nápomocný. Česká republika síce rekodifikovala stavebné právo a spoločný česko-slovenský stavebný zákon nahradila zákonom č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Otázku právneho nástupníctva však český stavební zákon rieši len náznakom v § 2 ods.2 písm. c). Otázka prevodu práv zo stavebného povolenia súkromnoprávnym úkonom ostala explicitne neupravená.
Veľmi zaujímavá a inšpiratívna je však v tomto kontexte poľská úprava (ďakujem Braňovi za upozornenie). Čl. 40 poľského stavebného zákona (Dz.u. z 2006 r., Nr. 156 poz. 1118, Prawo budowlane) tento problém veľmi konkrétne a prakticky rieši. "Orgán, ktorý vydal rozhodnutie uvedené v čl. 28 [stavebné povolenie] je povinný, so súhlasom strany, ktorej bolo povolenie vydané, preniesť toto povolenie na inú osobu, pokiaľ táto osoba spĺňa všetky podmienky ustanovené v tomto povolení a predloží dôkaz uvedený v čl. 32 § 4 bod 2." Citovaný čl. 32 § 4 bod 2 hovorí o dôkaze, že osoba disponuje príslušným právom k nehnuteľnosti. Stranami tohto konania sú len osoby, medzi ktorými sa prenáša stavebné povolenie.
Táto úprava podľa môjho názoru ideálnym spôsobom rieši uvedený problém. Chráni "záujem na oprávnenom využívaní pozemkov", zabezpečuje právnu istotu súkromných subjektov, ktoré vedia aké dokumenty sú potrebné, ukladá správnemu orgánu po predložení príslušných dokumentov povinnosť rozhodnutie vydať, jasne stanovuje účastníkov konania a nevyvoláva pochybnosti, ktoré by mohlo vyvolať konanie podľa § 68 nášho stavebného zákona (či sú zmenou dotknuté práva, atď.).
Úvahy de lege ferenda
Vyššie opísaná poľská úprava podľa mňa vhodným spôsobom vyvažuje legitímny záujem súkromných osôb na zmene stavebníka (ktorý by z hľadiska ochrany verejných záujmov v stavebnom konaní nemal byť pre verejnú moc problematický) a záujem na kontrole oprávneného využívania pozemkov.
Myslím si, že obdobná úprava by bola vhodná aj pre slovenské účely. Zákonodarca by mal upraviť konanie, v ktorom by stavebný úrad na návrh rozhodol o zmene stavebníka, pričom nový stavebník by bol povinný preukázať vlastníctvo alebo iné právo k pozemku v zmysle § 139 ods. 1 stavebného zákona. Takéto konanie by mohlo byť relatívne jednoduché a rýchle, keďže stavebný úrad by nemusel žiadať o stanoviská dotknutých orgánov a účastníkov.
V návrhu nového stavebného zákona táto otázka nie je riešená. Ustanovenie § 70 stavebného zákona sa v identickom znení premietlo do § 126 ods. 3 návrhu nového stavebného zákona. Otázku dispozície s právami zo stavebného povolenia súkromnoprávnym úkonom návrh nového stavebného zákona nerieši.
Záver
Otázka, či práva zo stavebného povolenia možno súkromnoprávnym úkonom previesť na inú osobu je otvorená na diskusiu. Z teoretického hľadiska by to podľa môjho názoru nemalo byť možné, takáto súkromnoprávna zmluva by mala byť považovaná za neplatnú a stavebný úrad by mal za stavebníka naďalej považovať osobu uvedenú v stavebnom povolení. V praxi sa to však často deje a stavebné úrady postupníka často považujú za nového stavebníka. Páčilo by sa mi, keby sa táto otázka v rovine de lege ferenda vyriešila podľa poľského vzoru. A ak sa niekto dočítal až sem, budem vďačný za akékoľvek postrehy a názory.
Názory k článku A teraz trochu správka: K prevodu stavebného povolenia:
Juraj Gyarfas, 03. 12. 2008 v 14:43 - pezinska skladka
http://www.sme.sk/c/4206023/aktivisti-skladku-v-pezinku-nestavia-ten-o-ktorom-sme-si-to-mysleli.html
Branislav Gvozdiak, 04. 12. 2008 v 10:26 - Branislav Gvoždiak
Ad. pezinska skladka: no tu to vyzera, ze nikto nakoniec stavebne povolenie naprevadzal, iba tvrdili ze tak urobia... Ale teda bordel hodny momentalneho stavu slovenskeho prava a stavu plnenia svojich uloh statom... (odporucam si pozriet diskusiu pod inym prispevkom Juraja - "Fico vs. SPP" aneb "Divoch dalej utoci"
Ad. polska uprava: maly preklep v preklade Jurko, asi ti zacina pomaly chybat prax (v suvislosti s cim tradicne "zapraszam" ku mne na navstevu:)). Ale k veci, polsky text: "Organ, który wydał decyzję określoną w art. 28, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2." by som prelozil ako "Orgán, ktorý vydal rozhodnutie uvedené v čl. 28 je povinný, so súhlasom strany, ktorej bolo rozhodnutie vydané, preniesť toto rozhodnutie na inú osobu, pokiaľ táto osoba SÚHLASÍ so všetkými podmienkami ustanovenými v tomto rozhodnutí a predloží dôkaz uvedený v čl. 32 § 4 bod 2." Cl. 28 (cize rozhodnutie" je samozrejme stavebne povolenie, a cl. 32 § 4 bod 2 je prejlasenie o disponovani prislusnym pravom k nehnutelnosti (netreba dokaz, staci prehlasenie, stavebny urad moze eventualne ziadat dokaz). Rozdiel je teda taky, ze stavebny urad neskuma, ci novy stavebnik splna podmienky stavebneho povolenia (aj ked to de facto robi:)), ale novy stavebnik musi suhlasit, ze splni vsetky podmienky stavebneho povolenia. Ono pravdu povediac ten rozdiel je minimalny, a v praxi ziadny, a dokonca sa mi ten tvoj preklad paci viac, ale tak trosku som si rypol, lebo viac uz nemam kde rypat... Este by som dodal, ze spravny poplatok je 76 zlotych :)
Ad. nasa uprava: osobne sa mi zda, ze prenasanie stavebneho povolenia tym prvym sposobom, teda podla § 70 stavebneho zakona sukromnopravnou zmluvou je absolutne nepripustne, a to ze to tak stavebne urady robia (a s tym ministerstvom si ma fakt dostal, to vytlacene vyjadrenie by som rad videl) je tak trochu gol do vlastnej branky... To, ze ma prava a povinnosti vyplyvajuce zo stavebneho povolenia vykonavat ina osoba ako ta, ktorej bolo stavebne povolenie vydane, je podla mna bez prevodu vlastnictva pozemku obchadzanie zakona. Ako si spravne poznamenal, je to pravo in rem ktore je prenositelne iba spolu s vecou, na ktoru sa vztahuje, a okrem toho, ak suhlasime s delenim prava na sukromne a verejne (a snad po urcitom obdobi, kedy sa niektori snazili tvarit ze taketo delenie neexistuje to nikto nespochybnuje), tak by sme mali suhlasit aj s Papinianusom a jeho vyrokom, ze "sukromnymi dohodami nemozno menit pravo verejne". Obchadzanie zakona v takomto prevode prav vyplyvajucich zo stavebneho povolenia vidim v tom, ze stavebny urad v konani skuma rozne podmienky, napriklad spominane pravo k pozemku, a de facto moze dojst k situacii, ze prava zo stavebneho povolenia bude vykonavat subjekt, ktory by to povolenie v konani pred stavebnym uradom vobec nedostal.
Aj v pripade ze nebudeme tolko teoretizovat, sam podany pripad zilinskeho auparku jasne svedci o tom, ze nieco s tou nasou upravou, ci skor praxou (lebo podla mna podla platneho prava by take sukromnopravne prevody nemali byt ucinne) nie je v poriadku.
Co sa tyka druhej formy, a teda zmeny stavebneho povolenia podla § 68 stavebneho zakona, to sa mi zda byt jedina, v momentalnom stave, schodna cesta. Dokonca by som pocedal ze aj cista. Zmena stavebnika ako zmena stavby znie trochu "pritiahnuto za vlasy", ale mozeme to prijat za taky pravnicky uzus a hotovo. Co sa tyka inych ucastnikov konania, tak myslim ze ak sa stavebne povolenie meni iba v osobe stavebnika, a ziadne dalsie podmienky povolenia sa nemenia, tak sa to ziadnych zaujmov inych osob netyka.
Samozrejme de lege ferenda by bolo tuto otazku treba upravit jasnejsie. Tvoj preklad polskeho ustanovenia by bol uplne idealny :) Urcite su kazde nejasnosti, ktore pravna uprava v sebe obsahuje, na skodu, lebo tazko sa hovori klientovi, ktory chce investovat povedzme nejaku naozaj slusnu sumu, ze "nie je to celkom kosher, ale takto sa to robi". Okrem toho aj medzi fyzickymi osobami moze dojst k situacii, ze chcu previest stavebne povolenie, ale to sa skor tyka pravnych poriadkov, kde plati zasada superficies solo cedit (ako je napriklad ten polsky) a pravo stavat na pozemku vyplyva aj z titulu k pozemku nazyvaneho "użytkowanie wieczyste" - pravo vyuzivat pozemok po dobu 99 rokov (niekedy kratsie, ale najmenej 40 rokov) - a toto pravo sa da previest, pricom samozrejme nedochadza k prevode vlastnictva, ale povedzme ze novy "użytkownik wieczysty" chce pokracovat v stavbe (a to je celkom bezne).
V suvislosti s tym by som este chcel jednu vetu k zasade "superficies solo cedit". Myslim ze je najvyssi cas sa k tej zasade vratit. Jasne ze to nebude jednoduche, s ohladom na zlozite vlastnicke vztahy ktore sa na zaklade jej zrusenia vyvynuli, ale dat tuto zasadu spat do pravneho poriadku povazujem za nevyhnutne, skor ci neskor. A co sa tyka riesenia problemov, tak osobam vlastniacim nehnutelnost na pozemkoch, ktore su vlastnictvom inej osoby by sa mohli zriadit prava v style polskeho "użytkowania wieczystego" alebo "prava stavby" znameho z inych poriadkov.
No trosku som sa rozpisal, a tema urcite ani zdaleka nie je vycerpana... ale tak snad v diskusii zajdeme dalej.
Branislav Gvozdiak, 04. 12. 2008 v 11:26 - a este k polskej uprave
Dalsia vec je taky malicky problem, ktory vyplyva z zakonnej upravy a vyssie spominaneho rozhodnutia... V pripade smrti prvotneho adresata sa stavebne povolenie totiz neda previest na nastupcu, pretoze chyba jedna z podmienok prenesenie podla cl. 40 Prawa budowlanego, a konkretne jeho suhlas...
Viac teraz nenapisem, myslim ze je to pekny podklad pre diskusiu ;)
Btw, spravny poplatok za prenesenie stavebka je 90 zlotych :(
Juraj Gyarfas, 05. 12. 2008 v 17:36 - ad Brano
Zaujimave v suvislosti s § 70 je, ze stavebnik nemusi byt len vlastnik. Ak je stavebnik vlastnikom pozemku a pozemok preda, nie je asi velmi co dalej riesit a nadobudatel by sa mal stat stavebnikom podla § 70. Co vsak, ak je stavebnikom "len" najomca pozemku. Ako pravo na ziskanie stavebneho povolenia to staci ( § 139). Kto je potom jeho "pravny nastupca"? Bude to postupnik najomnej zmluvy (ak sa teda ta konkretna najomka da postupit)? A co ak sa najomka skonci/zrusi - bude to potom zase vlastnik?
vyjadrenie MZP SR by som Ti rad posunul, ale neviem ako ho sem nascanovane zavesit, tak z neho aspon citujem:
"Otazka: Je mozne legislativne pravnou cestou zmenit vo vyroku rozhodnutia vodnej stavby stavebnika? Ak ano, kto to moze uskutocnit?" (islo to o specificke povolenie na vodne stavby podla § 26 zak. c. 364/2004, ktory ale subsidiarne odkazuje na stavebny zakon). Odpoved: "Novy stavebnik zasle Obvodnemu uradu zivotneho prostredia zmluvu o zmene stavebnika. Podla § 70 zakona c. 50/1976 Zb. (...) stavebne povolenie a rozhodnutie o predlzeni jeho platnosti su zavazne aj pre pravnych nastupcov konania. To znamena, ze zmeny v pravnych nastupcoch nevyzaduju vydanie rozhodnutia podla stavebneho zakona. Obvodny urad ZP oznami listom vsetkym ucastnikom zmenu stavebnika." Mam pocit, ze to mozno zvesili prave preto, ze som sa na to mailom pytal.
Co sa tyka judikatury som na to ziadnu nenasiel. Pocul som o rozhodnuti v Cechach, kde islo o danovu vec (nejake danove aspekty odmeny za prevod prav zo stavebneho povolenia) a sud (aloebo danovy urad?) rozhodol, ze takato zmluva je neplatna. Ale nikdy som toto rozhodnutie nevidel.
Juraj Alexander, 07. 12. 2008 v 16:54 - Za Pezinok, za skladku!
Samozrejme som za zavedenie superficies solo cedit, ako to navrhuje návrh českého OZ (obcanskyzakonik.justice.cz), aj s právom stavby. Ale to je hudba budúcnosti a v SR asi ešte podstatne vzdialenejšej, ako v ČR (ale naši vnuci sa snáď dočkajú, ak sa nevrátime k uhorskému zvykovému právu).
Podľa mňa práva stavebníka za istých podmienok previesť možné je. Musí však ísť skutočne o prevod všetkých práv stavebníka, tzn. treba previesť aj práva voči dodávateľovi, vlastníkovi pozemku a povinnosti vyplývajúce zo súkromných aj verejných právnych vzťahov týkajúcich sa stavby. Ak stavebník nie je vlastníkom pozemku, pôjde o prevod práv vyplývajúcich z aktuálneho stavbu stavby (tj. právo nadobudnúť vlastníctvo k stavbe, keď sa stane vecou, práva k pozemku, atď.). Ak stavebník je vlastníkom pozemku, situácia je zložitejšia, lebo musí uzavrieť s nadobúdateľom zmluvu, ktorá presne špecifikuje, komu a ako a kedy pripadne vlastníctvo k stavbe. Podstatné je, že nový stavebník musí spĺňať všetky podmienky, tj. vrátane práva k pozemku a všetkých predpokladov, ktoré sa vyžadujú pre vydanie stavebného povolenia.
Pokiaľ však sú medzi predpokladmi pre vydanie stavebného povolenia aj osobné vlastnosti stavebníka, napríklad ak je vydané na základe zvláštneho predpisu (napr. atomový zákon), prestáva podľa mňa byť čisto správnym aktom in rem, ale je čiastočne aj in personam a tým pádom nie je prevoditeľné. Či to tak je aj v prípade skládky, neviem, ale netvrdil by som, že to tak byť nemôže.
Čo sa týka veselohry, ktorú predvádzajú slovenské orgány v tejto veci, verím, že sa onedlho dočkáme divadelného spracovania ficovej éry...
Juraj Gyarfas, 08. 12. 2008 v 09:57 - ad diablov advokat
Co sa tyka zasady superficies solo cedit, o tom som ani nechcel pisat a nemam na to zatial silny nazor. Ciste ideologicky sa mi samozrejme paci prekonat tento relikt socializmu, ale neviem ako by sa to v praxi robilo a ake prechodne obdobia by si to vyzadovalo. Nesledoval som zatial prilis diskusiu na tuto temu v Cechach, ale uz sa tesim na prakticke ceske skusenosti.
A k samotnej podstate clanku - pises, ze prevod prav stavebnika je mozny, ale musi ist o "prevod vsetkych prav stavebnika, ... aj voci dodavatelovi pozemku". Toto je podla mna situacia, ktora uz nie je prevodom prava stavebnika, ale naopak prechodom prava podla § 70. Ak teda prevedies prava k vlastnikovi pozemku (napr. najomnu zmluvu), stal si sa podla mojho nazoru "pravnym nastupcom vo vztahu k pozemku" a prava stavebnika nemusis prevadzat, lebo prechadzaju ex lege podla § 70.
Potom je tu druha rovina - t.j., ak uz mame hotovu "rozostavanu stavbu" (neviem ako je to v Cechach, u nas to definuje § 3 ods. 15 katastralneho zakona). Takato rozostavana stavba je sposobila samostatneho prevodu a tu je podla mna otazne, ci takymto prevodom naplnime hypotezu § 70. Otazne teda je, k comu je stavebne povolenie v tomto stadiu rozhodnutim in rem. Ci je teda ta res pozemok alebo rozostavana stavba. Osobne si myslim, ze by bolo lepsie previest stavbu spolu s pravom k pozemku a tym naplnit hypotezu § 70 (a potom prava stavebnika prejdu automaticky ex lege).
A k poslednej vete Tvojho druheho odseku - toto je podla mna praveze rozhodujuca otazka - kto posudi, ci "novy stavebnik splna vsetky podmienky, tj. vratane prava k pozemku". Ak by sme ich my ako sukromnopravne osoby posudili, podla toho koncipovali zmluvu a pritom nenaplnili § 70 (teda nezabezpecili pravne nastupnictvo vo vztahu k pozemku), nemal by podla mna stavebny urad na zaklade obycajneho oznamenia tejto zmluvy povazovat postupnika za noveho stavebnika.
Nuz, a na zaver snad uz len tolko, ze na divadelne (prip. filmove) spracovanie ficovej veselohry sa uprimne tesim. Predpokladam, ze sa toho chopi nejaky domaci dramatik, ale ak by som si mohol vyberat aj zo zahranicnych, urcite by som ocenil Quentin Tarantina alebo bratov Coenovcov ...
Juraj Gyarfas, 15. 03. 2009 v 21:47 - Aupark v Ziline
Ondrej Halama, 03. 10. 2017 v 13:53 - Stavebné povolenie = akt in rem?
hudry, 12. 10. 2017 v 14:30 - Zápis rozostavanej stavby do KN
čiže ako keby katastrálny zákon rátal s možnosťou prevodu stavebného povolenia...
Ondrej Halama, 12. 10. 2017 v 20:53 - ad hundry -katastrálny zákon
Juraj Gyarfas, 14. 10. 2017 v 21:01 - Ad ondrinks a hudry
Nemyslím si, že delenie správnych aktov na in rem a in personam je len samoúčelné prenášanie súkromnoprávnych pojmov do verejného práva. Pripadá mi celkom rozumné, že pri niektorých individuálnych správnych aktoch je dôležité overenie určitých vlastností jednotlivca (napr. vodičský preukaz) a pri iných je dôležité overiť vlastnosti určitej veci (napr. povolenie uvádzať určitý produkt na trh). Rakúska judikatúra to vysvetľuje napr. nasledovne:
"Lehre und Rechtsprechung verstehen unter der "dinglichen Wirkung" bestimmter Bescheide, dass (infolge ihrer Projekt- bzw Sachbezogenheit) die durch den Bescheid begründeten Rechte und Pflichten an der Sache haften und durch einen Wechsel in der Person des Eigentümers nicht berührt werden. Davon ausgehend wird die Möglichkeit einer abgeleiteten Parteistellung unter Gesichtspunkten der Rechtsnachfolge bejaht. Von dinglicher Wirkung eines Bescheides kann dann gesprochen werden, wenn dieser jedem gegenüber wirkt, der entsprechende Rechte an der "betroffenen" Sache hat; dingliche Wirkung eines Bescheides bedeutet daher regelmäßig die Erstreckung der Bescheidwirkungen auf die Rechtsnachfolger der Partei in dem zur Erlassung des betreffenden Bescheides führenden Verwaltungsverfahren (vgl das hg Erkenntnis vom 27. Oktober 1997, Zl 96/10/0255, mwN)."
VwGH, 2009/04/0112
"Nach der hg Rechtsprechung kann in Fällen, in denen ein erlassener Bescheid "dingliche Wirkungen" hat, eine Rechtsnachfolge in die Parteistellung eintreten. Der Rechtsnachfolger tritt dann in die Rechte und Pflichten des dinglichen Verwaltungsrechtsverhältnisses ein (vgl das hg Erkenntnis vom 3. Juli 2001, Zl 99/05/0280, mwN). Dingliche Wirkung kann Bescheiden auch ohne ausdrückliche gesetzliche Anordnung zukommen, und zwar dann, wenn ein Bescheid zwar an eine bestimmte Person ergeht, sich jedoch derart auf eine Sache bezieht, dass es lediglich auf die Eigenschaften der Sache und nicht die der Person ankommt, der gegenüber der Bescheid erlassen wurde. Die aus derartigen dinglichen Bescheiden erfließenden Rechte und Pflichten treffen jeweils denjenigen, der entsprechende Rechte an der betreffenden Sache hat (vgl das hg Erkenntnis vom 10. Oktober 2007, Zl 2006/03/0151, mwN; zum Thema siehe auch Pauger, Der dingliche Bescheid, ZfV 1984, 93 ff)."
VwGH, 2009/04/0112
Zaujímavé je aj nasledovné nemecké rozhodnutie:
"Die einem Dritten versagte Baugenehmigung greift nicht unmittelbar in das Grundstückseigentum ein. Die Baugenehmigung ist kein "dinglicher Verwaltungsakt". Zwar ist eine Rechtsnachfolge in die durch die Baugenehmigung gestaltete Rechtsposition möglich, da es sich um eine sachbezogene Regelung handelt; dagegen kommt der Versagung einer Baugenehmigung gegenüber einem Dritten keine materielle Bestandskraft im Sinne einer Feststellungswirkung gegenüber dem Eigentümer zu. Die bestandskräftige Versagung einer Baugenehmigung berechtigt die Behörde nicht, einen neuen Bauantrag ohne Sachprüfung abzulehnen (BVerfGE 48, 271)."
BGH, 30.10.1986 - III ZR 10/86
Ale ak aj platí, že stavebné povolenie je viazané na určitú vec, to ešte nedáva odpoveď na otázku, o akú "vec" ide. V tomto je podľa mňa ondrinksova otázka veľmi relevantná.
V zásade sú tri možnosti výkladu § 70 StavZ - buď upravuje len univerzálnu sukcesiu alebo upravuje aj singulárnu sukcesiu vo vzťahu k určitej veci alebo právam alebo upravuje aj singulárnu sukcesiu vo vzťahu k samotným právam zo stavebného povolenia - teda možnosť dispozície s nimi. V blogu som argumentoval, že tretia možnosť neprichádza do úvahy a tento záver mi stále pripadá rozumný. Opačný extrém - teda aplikácia len v prípade univerzálnej sukcesie - mi pripadá zbytočne reštriktívny. V takom prípade by to ustanovenie snáď ani nebolo potrebné.
Ak teda má ísť o strednú cestu, je rozumnou otázkou, vo vzťahu ku ktorým právam má ísť o sukcesiu. Ak je stavebník zároveň aj vlastníkom pozemku a neskôr rozostavanej stavby, mali by práva a povinnosti zo stavebného povolenia podľa môjho názoru prechádzať na nadobúdateľa pozemku a rozostavanej stavby. Ale v komplikovanejších prípadoch nepoznám jednoznačnú odpoveď. Argumentoval by som, že do vzniku rozostavanej stavby ako veci v právnom slova zmysle, je relevantná sukcesia do práva, ktoré bolo podkladom pre vydanie stavebného povolenia (ak nie vlastníctvo, tak vecné bremeno alebo nájom). Ak už existuje rozostavaná stavba ako vec, je vec ešte komplikovanejšia. Na jednej strane podľa mňa nesmieme miešať civilnoprávnu a administratívnoprávnu pozíciu - stavebník nemusí byť vždy vlastníkom rozostavanej stavby a stavebné povolenie nie je titulom na vznik vlastníctva k rozostavanej veci (relevantnejší je napr. § 542 OBZ). Ale vo väčšine prípadov asi bude rozumné, aby práva a povinnosti zo stavebného povolenia nasledovali vlastníctvo rozostavanej stavby.
Juraj Gyarfas, 15. 06. 2018 v 16:05 - z rakúskej literatúry
" Samotný prevod práv a povinností zo stavebného povolenia súkromnoprávnym úkonom (najčastejšie na základe zmluvy/dohody o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia) sám osebe síce neodporuje právnemu poriadku (nie je právnym poriadkom priamo zakázaný), ale smeruje k dôsledkom, ktorých neprípustnosť je možné vyvodiť zo zmyslu a účelu Stavebného zákona. Je teda možné konštatovať, že zákonodarca nemal záujem (nepredvídal) § 70 Stavebného zákona nechávať priestor na súkromnoprávnu dispozíciu s oprávneniami stavebníka, ale počítal s právnym nástupníctvom na základe splnenia materiálnych podmienok postavenia stavebníka, a teda akúkoľvek súkromnoprávnu dispozíciu verejnoprávnych opatrení bez súčasného prevodu veci, ku ktorej sa viažu, možno považovať za absolútne neplatnú. Postup podľa § 68 Stavebného zákona sa prima facie javí ako logický a v prípade formálneho chápania postavenia stavebníka by sme ho mohli považovať za právne konformný. Avšak uskutočniť zmenu stavebníka prostredníctvom aplikácie postupu podľa § 68 Stavebného zákona, t. j. zmenou stavby pred jej dokončením je v rozpore s aktuálnou judikatúrou Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, jednak z dôvodu, že samostatným individuálnym správnym aktom s konštitutívnymi účinkami (ktorým takéto rozhodnutie bezpochyby je) sa priznávajú nové práva a povinnosti stavebníka konkrétnemu subjektu, čo nekorešponduje s judikovaným chápaním materiálneho postavenia stavebníka, a taktiež z dôvodu, že otázka zmeny stavebníka nie je podľa Najvyššieho súdu Slovenskej republiky spôsobilým predmetom konania o zmene stavby ešte pred jej dokončením. Ako jediný postup stavebného úradu lege artis sa teda javí vydanie deklaratórneho rozhodnutia v zmysle § 14 od. 1 Správneho poriadku, ktorým stavebný úrad len potvrdí resp. nepotvrdí faktické postavenie stavebníka na základe podkladov, z ktorých bude zrejmé, že nový stavebník spĺňa materiálne predpoklady postavenia stavebníka. "
Hodál, M. Prevod práv a povinností zo stavebného povolenia. Bulletin Slovenskej advokácie, 7-8/2019, s. 9-10.
_______
" V tejto súvislosti odvolací súd upozorňuje na to, že riešenie právneho nástupníctva v osobe stavebníka nie je predmetom konania o zmene stavebného povolenia bez ohľadu na to, či je predmetom stavebného povolenia jednoduchá, alebo zložitá stavba. Z § 70 Stavebného zákona vyplýva, že stavebné povolenie je záväzné aj pre právnych nástupcov stavebníka, čím je táto otázka zreteľne a zrozumiteľne vyriešená. Navyše, v prejednávanom prípade ako bolo uvedené vyššie, sa právny nástupca pôvodného stavebníka, žalobca v 1. rade zmluvou o spolupráci zaviazal, že preberá všetky práva a povinnosti pôvodného stavebníka, ktoré preňho vyplývajú zo stavebného povolenia, čím povinnosť zakotvenú v § 70 Stavebného zákona iba zdôraznil. Žalovaný ani stavebný úrad preto nepochybili, keď o zmene stavebníka nekonali v samostatnom konaní o zmene stavebného povolenia, nakoľko predmetom konania o zmene stavebného povolenia sú otázky uvedené v § 60 a nasl. Stavebného zákona, medzi ktoré zmena v osobe stavebníka nepatrí."
NS SR, sp. zn. 3 Sžp/32/2012
" Nejvyšší správní soud tedy po výše provedeném výkladu dospívá k závěru, že ani ke změně osoby stavebníka právním nástupnictvím, ani k přistoupení osoby (dalšího) stavebníka vedle původního žadatele na základě toho, že jiná osoba začne fakticky stavbu pro sebe provádět-ať již přímo, nebo jako investor či objednatel-není třeba rozhodnutí stavebního úřadu. K nabytí statusu stavebníka dochází naplněním znaků vyplývajících ze zákona. Pouze pokud by vznikl spor o to, zda určitá osoba z materiálního hlediska splňuje zákonné podmínky, aby mohla vystupovat jako stavebník, mohl by stavební úřad o této otázce rozhodnout, a to v průběhu stavebního řízení usnesením podle § 28 odst. 1 správního řádu, v ostatních případech pak deklaratorním rozhodnutím podle § 142 správního řádu, jež lze vydat na žádost kohokoliv, kdo prokáže, že je to nezbytné pro uplatnění jeho práv."
NSS ČR, sp. zn. 6 As 196/201 – 33
"Stavební povolení na výstavbu předmětného výtahu bylo vydáno dne 16. 3. 2006 (právní moci nabylo dne 29. 3. 2006) ve stavebním řízení podle zákona č. 50/1976 Sb. Rozhodnutí má veřejnoprávní povahu (bylo vydáno orgánem veřejné moci srovnej např. Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M.: občanský zákoník. Komentář. Praha : C. H. Beck, 2. vydání, 2009, s. 6, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 9. 2012, sp. zn. 31 Cdo 1074/2012, uveřejněný pod číslem 1/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). S ohledem na veřejnoprávní povahu rozhodnutí o stavebním povolení nelze práva a povinnosti z něho plynoucí postoupit dohodou podle obč. zák., veřejnoprávní rozhodnutí nelze měnit soukromoprávní smlouvou, a protože jejich postoupení neumožňuje ani žádná speciální zákonná úprava, je závěr odvolacího soudu o neplatnosti dohody uzavřené žalovanými dne 24. 5. 2010 správný (k obdobným závěrům dospěl Nejvyšší soud např. ohledně nároku na vrácení daňového přeplatku, který je veřejnoprávní pohledávkou – viz rozsudek ze dne 31. 10. 2013, sp. zn. 29 Cdo 4474/2011)."
NS ČR, 26 Cdo 781/2013
Juraj Gyarfas, 03. 06. 2020 v 10:52 - prevod verejnoprávneho oprávnenia súkromnoprávnym úkonom
II. ÚS 145/2019
Juraj Gyarfas, 30. 12. 2020 v 21:21 - k zrušeniu územného rozhodnutia
"<i>Správní soudy logickým a přesvědčivým způsobem odůvodnily svůj závěr, že dojde-li ke zrušení územního rozhodnutí po povolení stavby, nejde o překážku vydání kolaudačního souhlasu, a že ani za této situace námitky koncentrované v územním řízení nelze projednat v řízeních následujících. Ústavní soud konstatuje, že provedeným výkladem je v podstatě kladen velký akcent na právní jistotu stavebníka či vlastníka zbudované stavby, jehož stavba byla vybudována při existenci povolení stavby ve smyslu § 94 odst. 5 stavebního zákona.</i>"
ÚS ČR, III.ÚS 3114/17
Juraj Gyarfas, 08. 06. 2022 v 21:48 - nový zákon o výstavbe
Tu diskutovaná otázka je v novom zákone o výstavbe upravená nasledovne:
§ 38
(9) Rozhodnutie o povolení stavby stráca platnosť, ak stavebník prestane spĺňať podmienku podľa § 19 ods. 1 písm. a) a b) [podmienky vlastníctva, resp. iného práva k pozemku] a nedôjde k prevodu alebo prechodu práv na nového stavebníka.
(10) Rozhodnutie o povolení stavby je záväzné aj pre právnych nástupcov stavebníka.
§ 39
Zmena a zrušenie rozhodnutia o povolení stavby
(1) Stavebný úrad môže na žiadosť stavebníka rozhodnúť o zmene rozhodnutia o povolení stavby, ak ide o
a) zmenu stavebníka,
[...]
(2) Žiadosť o zmenu stavebníka môže podať právny nástupca stavebníka. K žiadosti priloží kópiu dokladu preukazujúceho prevod alebo prechod práv a povinností s preukázaním splnenia požiadaviek právneho vzťahu k pozemku alebo k stavbe.
Nemáte oprávnenie pridať názor. Prihláste sa prosím